從分城市類型來看，一線城市相對(duì)來講還比較合理，在10-15相對(duì)較合理的水平；三、四線城市的趨勢(shì)和全國的均速比較類似，問題最大的，其實(shí)是在二線城市，到了2011年，僅僅商品住房的千人開工套數(shù)，已經(jīng)達(dá)到了30，是比較嚴(yán)峻的局面。我們將城市做了一個(gè)列表，比較嚴(yán)重的有呼和浩特，近3年的平均數(shù)已經(jīng)達(dá)到了70，沈陽為49，西安為38，貴陽為37等都是名列前茅的城市，二線城市排前10為的合肥、貴陽、重慶、長(zhǎng)春、大連、昆明；商品住房千人開工套數(shù)26個(gè)三、四線城市中2006年只有一半高于15，到了2012年和近3年平均，幾乎全部高于15，除了佛山、泉州、溫州沒超過15以外，其他全部高過15，其中最恐怖的一個(gè)城市叫營口，千人開工套數(shù)瘋狂增長(zhǎng)，近3年平均平均高達(dá)93.3，已經(jīng)到了不可理喻的程度。所以從自主的角度看，如果房子不炒，不以炒房子、倒騰房子為目的的話，全國住房供應(yīng)不足的情況，其實(shí)從2009年內(nèi)已經(jīng)開始出現(xiàn)拐點(diǎn)，那么過去3年，中國住房已經(jīng)創(chuàng)造了人類歷史上的高位。對(duì)于能夠吸引新投資移民和外來移民的城市，商品住房千人年開工套數(shù)在20----25仍然是安全的，一線城市在本世紀(jì)初普遍處于這個(gè)水平，個(gè)別二線城市長(zhǎng)期超過30乃至40，不能不引起高度警惕，二線城市的透支程度是最值得關(guān)注的，可能會(huì)超過三、四線城市，但是三、四線城市的吸引能力和投資能力不足，導(dǎo)向能力不如二線城市，以上是幾個(gè)要點(diǎn)。
總的來說，中國商品房新開工已經(jīng)達(dá)到極限，未來仍然能保持增長(zhǎng)的城市主要是東部城市帶中的一些三、四線城市，我們認(rèn)為他的增長(zhǎng)性還有潛力。至于住房的價(jià)格是否還有上漲的空間，對(duì)于庫存比例很高、積壓很高的城市來說，近幾年根本看不到有上漲的可能性，除非國家再出臺(tái)幾萬億。從一線城市來看，全世界的房?jī)r(jià)，城市中心房?jī)r(jià)中位數(shù)排在前10位的香港、新加坡、倫敦、臺(tái)北、悉尼、紐約、東京、北京、慕尼黑、首爾、上海、莫斯科，北京和上海已經(jīng)進(jìn)入了世界前茅，甚至于北京和上海的部分房?jī)r(jià)已經(jīng)超越了東京和紐約。我們這次在美國看，實(shí)際上美國的房子還是挺合算的，東京的房子均價(jià)大概在6-7萬人民幣。
再看土地總價(jià)值，是監(jiān)測(cè)不動(dòng)產(chǎn)泡沫的一個(gè)重要指標(biāo)，隨著地價(jià)的大幅上漲，我們看日本在房地產(chǎn)泡沫以前，其實(shí)他的土地總價(jià)值占GDP的一個(gè)比例關(guān)系，我們進(jìn)了分析，1990年，東京土地的價(jià)值是4.1萬億美元(土地價(jià)值計(jì)算有公式)，與美國全國的土地價(jià)值相當(dāng)，大約占美國同期GDP的63.3%；1997年香港的土地價(jià)值在5.7萬億美元，約占美國同期GDP的66.3%；2012年北京土地的價(jià)值約為10萬億美元，占美國同期GDP的61.6%，所以這是一個(gè)非�？膳碌臄�(shù)字。
至于房?jī)r(jià)的收入比，都不用說，中國都不屬于低的。所以從很多角度上看，中國房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)存在大幅上漲空間的理由是不充分的，相反有很多數(shù)據(jù)表明，2013年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在和日本、香港泡沫化類似的特征；那么從房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)租金比的數(shù)據(jù)來看，北京、上海的攀升速度已經(jīng)達(dá)到或接近日東京、香港泡沫化時(shí)期的水平。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是一個(gè)非常明顯的周期性行業(yè)，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體歷史上發(fā)生過的事情，很可能在中國的未來重現(xiàn)，有必要了解他們?cè)诎l(fā)生泡沫化時(shí)期數(shù)據(jù)之間的邏輯關(guān)系，便于我們來規(guī)避我們可能出現(xiàn)的情況。
最后我想說經(jīng)濟(jì)大背景和房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)系、以及和人口結(jié)構(gòu)化值得關(guān)注的觀點(diǎn)，一個(gè)習(xí)和李，現(xiàn)在采取的經(jīng)濟(jì)解決方案的態(tài)度，我個(gè)人認(rèn)為從政治改革和經(jīng)濟(jì)措施兩點(diǎn)上講，他們使出來的手段和前10年甚至更前些年的手段相比，可能有一個(gè)根本的告別，或者根本的切斷。這很明顯的，無論從腐敗問題的態(tài)度，到對(duì)于經(jīng)濟(jì)措施手法的變化，基本上都是一個(gè)告別的態(tài)度，不能說決裂，但起碼是切斷關(guān)系的態(tài)度，這個(gè)態(tài)度是明顯的，或者說已經(jīng)明確的表達(dá)出來。意思就是說過去的10多年或者再長(zhǎng)一點(diǎn)時(shí)間，經(jīng)濟(jì)手段基本上以M2或貨幣刺激為主導(dǎo)的手段，這個(gè)手段加上我們沒有在創(chuàng)新領(lǐng)域或者投資引導(dǎo)上加以正確的引導(dǎo)，使得大量的貨幣都回到了土地和房地產(chǎn)中，當(dāng)然包括基礎(chǔ)建設(shè)投資和固定資產(chǎn)投資，但是這些等等的東西都是不為未來創(chuàng)造價(jià)值的行業(yè)，都是一時(shí)快樂的行業(yè)，這個(gè)狀態(tài)，我想我們所有房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者，我們享受了過去這樣的快樂，但是不代表對(duì)國家就是健康的，個(gè)人是這么考慮問題的。這樣的一個(gè)狀態(tài)下的中國，大家都是迷迷糊糊的，像吃了這個(gè)毒品之后的狀態(tài)，當(dāng)然都是吃上了癮戒不掉了，所以就不斷刺激，就不斷弄錢，不斷弄錢，就不斷弄土地財(cái)政。這有一個(gè)特別怪異的現(xiàn)象，這樣的一個(gè)情況，銀行還高利潤，這實(shí)際上經(jīng)濟(jì)有很多很多潛在的泡沫在里面，要和這個(gè)事情告別，采取一個(gè)紀(jì)律性的、有制約的金融手段，還是一個(gè)放縱的金融措施，對(duì)此，我們有大量的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，說國家還有很大的基礎(chǔ)建設(shè)投資，以這個(gè)來告訴大家GDP還有強(qiáng)大的動(dòng)力，但實(shí)際上毛病就出在國家一直對(duì)固定資產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施大力度的投資，但事實(shí)上遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有支撐創(chuàng)造性企業(yè)、民營企業(yè)和中小企業(yè)的發(fā)展，對(duì)于社會(huì)投資的效率來說，這種投資的效率是最差的；對(duì)于國有企業(yè)、壟斷企業(yè)，對(duì)于這種固定資產(chǎn)投資的投資，是最產(chǎn)生不了對(duì)未來的創(chuàng)收作用，如果你對(duì)民營企業(yè)、自主創(chuàng)新企業(yè)進(jìn)行投資的話，那完全是另外一個(gè)局面，這些行業(yè)會(huì)自己找到他未來的生存空間，它的創(chuàng)造力很強(qiáng)，所以，是不是這一代人要在這一點(diǎn)上采取堅(jiān)決果斷的措施，今天只能看見他在收緊，在擠泡沫，但還看不出來他在什么上面去鼓勵(lì)和發(fā)展，所以，這個(gè)還是一個(gè)尾號(hào)。