關于負債率，萬科最近也在研究，據(jù)東方證券分析，2012年開發(fā)類的房地產(chǎn)企業(yè)凈負債率是65%，龍頭企業(yè)的平均負債率是43%，那么現(xiàn)金比例普遍都偏低；負債率，從過去1年來看，大城市的開發(fā)商，尤其土地價格高的城市的開發(fā)商，負債率有非常嚴重的上漲現(xiàn)象。比如像北京拿地比較猛的，像泰和，負債率很高了；另外這些企業(yè)拿地還有一個打法，就是拿到貴的地以后，去找金主去借錢，這些錢借來，用股權制抵押，有若干個項目已經(jīng)到了實際拿地開發(fā)企業(yè)的真實股權已經(jīng)降到了只占幾的地步，大量的股權已經(jīng)在金主的手里了。但金主的錢好多都很貴、很高，因此這些項目能不能經(jīng)得住銷售緩慢的考驗是未來一個很大的問題。
因此，有一個結論，宏觀大調控，2014年對房地產(chǎn)市場，確實有較大的變化，政府2014年以來，想法也很多，穩(wěn)增長壓力很大，貸款偏緊、融資成本上升，整個中國經(jīng)濟在艱難中復蘇，實際上也帶有不確定性，那么另外一個，過去1年多，土地的放量，尤其像北京、上海自住商品房用地的上市，引發(fā)客戶短期對市場的觀望，形成了一種虛擬供應的形象。使得短期內剛性需求都爬在自住房商品上了，不動了，也是一個特征，但是從北京、上海目前來看，供需矛盾仍然沒有馬上得到緩解，剛性需求的需求量還是很大的。在此也說下萬科對北京市場到今年年底和明年年初的一個判斷：因為我也參與了市政府的一些會，大致到2014年年底、2015年年初，也就是2013年拿地的這些都比較貴的土地，都會要上市的時候，北京大概會出現(xiàn)42個樓面地價5萬-12萬之間的樓盤，這40多個樓盤分布的位置，那里都有，但是有一個現(xiàn)象，基本上沒一個在5環(huán)路里邊的，套數(shù)依據(jù)容積率估算，大致在4萬-5萬套數(shù)之間，但這里面還不包括商改住，如果恒大最近拿的這塊地要商改住的話，還有一大批房子要入市，因為北京在2013年賣的地，已經(jīng)有一半以上不是住宅用地了，是商業(yè)用地，但這些拿了商業(yè)地塊的企業(yè)，基本上沒什么想做商業(yè)，都在想商改住，如果這樣，就要再加上一批住宅入市，而且這些商改住的樓面價不比住宅低，所以，在2014年年底，北京，將會有一批以4-5萬元的房子，非常有代表行，是否是主流，還不敢說。這些價格區(qū)間的房子，將成為一個相當大的一批量出現(xiàn)在市場上。
我對這批房子，我本人是持一個相對悲觀的態(tài)度，因為我覺得，北京取消限購，幾乎無望，繼習大來了以后，親自制定了北京未來的發(fā)展方向，基本上對北京是一個嚴厲的限制政策，我不認為在未來的3-5年內，北京有可能取消限購；如果不能夠取消限購，再加上這么多房子涌向市場，再加上反腐敗，我作為一個從業(yè)人士，是非�？粗氐摹，F(xiàn)在北京市年情好的時候，一年7-8萬套，加上二手房，13-14萬套，大約就是20萬套，這樣的一個穩(wěn)定數(shù)字。因此，如果突然間在這個市場中跑進來5萬多套都是5萬元左右的房子，我不知道這個剛需是什么人，剛到樓面地價都是5萬的人，我覺得我自己都不剛(指毛大慶本人)，不知道誰還那么剛，在做的有多少人覺得5萬元的價格很容易(會場有很多人都笑)，我個人認為萬科的職工，在房地產(chǎn)圈里，收入還算可以，我看也沒有什么人能買得起這樣的房子，以上是市場目前的分析。
下面是我的另一個觀點，對于中國房地產(chǎn)未來，還是有一些值得我們小心的地方，觀點之一：住房供應是不是還嚴重不足，過去一年多，我們一直在研究，對于這個問題，發(fā)達國家有一個數(shù)字，穩(wěn)定城市的房地產(chǎn)市場在戶均1.1套，人均1.1間，就說明這個市場比較穩(wěn)定。這個戶均和人均，不是指城市人口的人均，是指常住人口的人均。以這樣的均法來看，北京顯然還是不足的，但很多城市，把現(xiàn)在的庫存都算上，事實上已經(jīng)很足了，這是一個值得觀察的數(shù)據(jù)。那么這個數(shù)據(jù)用什么尺子來量呢，我們現(xiàn)在有一個尺子，叫城市的年千人套數(shù)，它代表住宅水平和推斷市場供應容量，它是國際上用來衡量的一個重要指標(會場沒有一家企業(yè)用此尺子衡量)。
在此給大家分下：中國千人建設套數(shù)，按照竣工口徑來看，2009-2011年，我們全社會住房竣工面積，年均18.5億平方，折合每年平均建設1627萬套，千人的建設套數(shù)為12.1套；同期住房人均面積均值為9.05億平方米，折合套數(shù)801萬套，千人的套數(shù)為12，按照竣工口徑來看，近幾年中國的千人套數(shù)相當于其他國家的峰值水平，已經(jīng)觸頂，但尚可接受，這個結論忽略兩個未考慮因素：一個我國目前的竣工遠遠低于開工，大量的違章建房、單位建房、小產(chǎn)權房、私人建房并沒有統(tǒng)計在數(shù)據(jù)之內，我們看了主要國家的經(jīng)歷，美國、加拿大、德國、澳大利亞、英國、日本、韓國、瑞典，即使在城市化的高度進程之中或者全球房地產(chǎn)最高景氣年代，除了韓國、日本以外，一般沒有超過12的，所有國家都沒有超過14；按照商品房開工口徑來看，中國千人建設套數(shù)本世紀以來，其實在不斷攀升，從世紀初的5(2000年的5)到2011年已經(jīng)突破20，近年來的保障房，如果加在一起計算，年開工均在千萬套左右，仍然不考慮在建的違章建房、單位建房、小產(chǎn)權房、私人建房等等，2011年中國的千人建設套數(shù)，已經(jīng)達到了35套，這是人類歷史上從未出現(xiàn)過的高端，說明我們的建設量和未來的再投資源從量上講，是相當不少的。