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經(jīng)濟(jì)參考網(wǎng)讀書頻道

文摘一：2013-2015房地產(chǎn)的崩塌

理性和智慧的人，會(huì)盡早做好準(zhǔn)備，正是提前認(rèn)識(shí)到趨勢演進(jìn)方向的意義所在，可以提
　　前規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，而只有規(guī)避掉風(fēng)險(xiǎn)，才能保護(hù)住自己的財(cái)富。
　　在前所未有的大巨變即將到來之際，我們需要知道未來的趨勢，順勢而行，而不是眼睜
　　睜地看著自己的財(cái)富在滾滾洪流中瞬間消失——人們終將理解這句話的真實(shí)意義。
　　我們知道將要發(fā)生什么。
　　2013～2015年，中國房地產(chǎn)將站在輝煌的光環(huán)中黯然謝幕，在這個(gè)階段它將完成鑄頂?shù)妮x煌瞬間并為慘烈的下跌做好充分的準(zhǔn)備。
　　
　　中國之于世界，就如同鄂爾多斯之于中國的情形。
　　2013年-2016年這個(gè)階段是最糾結(jié)的一段時(shí)期，糾結(jié)是因?yàn)椋阂皇沁^去的很多問題都累積到了現(xiàn)在，而且，到了非解決不可的地步。二是解決的難度越來越大，阻力越來越大。三是時(shí)間越來越緊迫，而相關(guān)的決策和有關(guān)部門以及地方政府的執(zhí)行力跟不上中央所需要的緊迫性，容易導(dǎo)致一些問題在糾結(jié)中繼續(xù)擱置。
　　在所有最令人糾結(jié)的問題中，房地產(chǎn)或許是最糾結(jié)的一個(gè)。
　　房子如同一列高速行駛的拉大貧富差距的火車，坐在房子里面的人，財(cái)富不斷上漲，甚至可以不勞而獲；而在房子外面的人，無論如何努力，都離房子越來越遠(yuǎn)，生活的幸福感被沉重的房租剝奪走……
　　在中國的房地產(chǎn)政策中，有兩個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)必須特別予以重視。一是1998年的房改，二是2003年的房改，這兩次房改對中國的房價(jià)和中國的經(jīng)濟(jì)增長模式起到了極其關(guān)鍵的作用。
　　1998年房改。
　　1998年，適逢亞洲金融危機(jī)正不斷擴(kuò)散，中國經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了“軟著陸”，但經(jīng)濟(jì)增長處于低迷狀態(tài)。為抵御亞洲金融危機(jī)影響，使中國經(jīng)濟(jì)走出低谷，中國政府啟動(dòng)了住房市場化改革來改善城市居民居住條件，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進(jìn)而拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)增長。
　　這次至關(guān)重要的房改對于民眾而言，對于中國的房價(jià)走勢而言，最重要的一點(diǎn)是它確立的新的多層次的住房供應(yīng)體系。即“對不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價(jià)商品住房�！边@一設(shè)想兼具了效率和公平。
　　根據(jù)當(dāng)時(shí)的收入標(biāo)準(zhǔn)來劃分：最低收入家庭約占10%——廉租房；中低收入家庭約占80%——經(jīng)濟(jì)適用房；高收入家庭約占10%——商品房。
　　由于經(jīng)濟(jì)適用房為住房供應(yīng)主體，房價(jià)漲幅很小。根據(jù)中國社科院藍(lán)皮書報(bào)告，1998年至2003年全國商品住房每平方米的價(jià)格總共只增加了343元，2003年的房價(jià)大約是普通家庭收入的4～5倍，比較符合家庭承受能力。
　　2003年房改。
　　中國遭遇罕見的“非典”疫情沖擊，前兩個(gè)季度的經(jīng)濟(jì)增長下滑到6.7%。于是，由建設(shè)部起草的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（簡稱“18號(hào)文”）出臺(tái)，明確把房地產(chǎn)業(yè)列為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。
　　中國房價(jià)正是從“18號(hào)文”開始，步入了飛速上漲的軌道。
　　2003年之后，商品房取代經(jīng)濟(jì)適用房成為現(xiàn)有住房市場的主體。價(jià)格過高使得無論效率還是公平的目的，都沒有達(dá)到。
　　 
　　房價(jià)永遠(yuǎn)都是一個(gè)區(qū)域問題。
　　人們在討論房價(jià)的時(shí)候，總喜歡以一個(gè)整體的概念去討論，其實(shí)，無論就中國還是世界而言，房價(jià)永遠(yuǎn)都是一個(gè)區(qū)域問題。
　　推動(dòng)房價(jià)上漲的重要力量就是：資源吸引能力（決定房價(jià)不同區(qū)域的階梯分布）和財(cái)富的創(chuàng)造能力。
　　我們判斷中國房價(jià)的時(shí)候，必須從區(qū)域房價(jià)開始看，因?yàn)�，中國房價(jià)的區(qū)域差異是極其明顯的，其未來的走勢也如此。
　　從資源的角度來看，由于資源向上海集中，進(jìn)而，從上海向江蘇、浙江擴(kuò)散，長三角的房價(jià)也隨著資源走：上海先漲，而后帶動(dòng)起江蘇、浙江的房價(jià)上漲。
　　從財(cái)富累積的角度來看，上海以制造業(yè)為核心的實(shí)體經(jīng)濟(jì)率先發(fā)展起來，給上海帶來快速的財(cái)富積累，而后，上海的崛起帶動(dòng)起江蘇、浙江的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，江蘇、浙江也快速實(shí)現(xiàn)財(cái)富的創(chuàng)造和累積，房價(jià)緊跟著上漲。
　　我們再來看看京津冀區(qū)域。這個(gè)區(qū)域的增長極在北京，而北京是一個(gè)政治中心而非像上海那樣的經(jīng)濟(jì)中心，北京以制造業(yè)為核心的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上上海，北京的財(cái)富創(chuàng)造能力和財(cái)富累積能力也遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上上海。因此，北京的房價(jià)無論是漲幅還是絕對價(jià)格在2003年以前都遠(yuǎn)低于上海。
　　但是，北京是全國唯一的政治中心。政治中心在中國的經(jīng)濟(jì)政策當(dāng)中，處于吸納、匯集資源的位置——全國的優(yōu)質(zhì)資源可以源源不斷地輸送到北京，這種優(yōu)勢是其他地區(qū)不能相比的。但這也決定著，北京無法像上海那樣，通過制造業(yè)的擴(kuò)散把創(chuàng)造財(cái)富的能力向外輻射，帶動(dòng)起整個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)增長。
　　因此，在上海周邊的江蘇、浙江迅速崛起，而在北京的周邊卻出現(xiàn)了一個(gè)貧困帶。
　　中國之于世界，就如同鄂爾多斯之于中國的情形。
　　鄂爾多斯與溫州是中國兩個(gè)非常典型的代表！
　　前者是資源富集的城市，后者是資本富集的城市，而這兩種資源富集之地正是中國經(jīng)濟(jì)高速增長過程中最受益的城市，當(dāng)這兩類典型代表城市的房價(jià)出現(xiàn)下跌，其信號(hào)意義非常明顯！
　　鄂爾多斯的房價(jià)為什么跌得那么慘？
　　因?yàn)槎鯛柖嗨故且粋€(gè)資源輸出城市而非資源輸入城市。鄂爾多斯既缺乏上海那樣的依托實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展而產(chǎn)生的對資源的凝聚能力，也缺乏北京那樣的依托政治中心地位而產(chǎn)生的對資源的行政匯聚能力，它是一個(gè)純粹的資源輸出城市——這里的資源依舊是廣義資源的概念，包括自然資源、社會(huì)資源，當(dāng)然也包括資本。
　　依照這種代表性往下推導(dǎo)，那么，不久之后，與鄂爾多斯比較像的太原（資源型）等城市及其同區(qū)域內(nèi)再低一級(jí)的城市，房價(jià)就會(huì)隨即見頂，而與溫州比較像的深圳（資本型）等地區(qū)的房價(jià)會(huì)陸續(xù)跟著出現(xiàn)明顯的見頂回落征兆。
　　未來二十年經(jīng)濟(jì)大趨勢
　　趨勢一旦走出來，就猶如狂奔的野馬，人跟在它的后面，無論多么努力，都難以再追上。只有走在前面，騎在馬上，抓住韁繩，才能與之前行。
　　如果以前不關(guān)注未來的趨勢演變，還能夠在隨波逐流中找到機(jī)會(huì)的話，那么，在正在到來的全球大巨變中，這種盲目的做法將導(dǎo)致無可挽回的錯(cuò)誤。
　　當(dāng)下與未來的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)在哪里？中國經(jīng)濟(jì)未來的大趨勢將如何演變？面對未來的大趨勢，投資者該如何做選擇？企業(yè)家應(yīng)該如何決策？
　　以權(quán)威的數(shù)據(jù)，對照經(jīng)濟(jì)學(xué)、金融學(xué)、地緣學(xué)等理論，通過與現(xiàn)實(shí)、歷史的結(jié)合，通過跨學(xué)科、跨領(lǐng)域的貫通，展望國內(nèi)與國際大趨勢演變的必然方向。所有的邏輯都基于現(xiàn)象的真實(shí)源頭與權(quán)威數(shù)據(jù)所代表的真實(shí)信息推導(dǎo)出來，這對趨勢愛好者或許會(huì)帶來一些有益的參考。
　　太多的疑問，太多的問題，我們都將通過梳理逐一找出答案。
　　看懂未來趨勢，才能洞悉即將到來的大風(fēng)險(xiǎn)、大機(jī)會(huì)，明白自己應(yīng)該怎么做，也才能保護(hù)自己的財(cái)富不被正在到來的危機(jī)洗劫一空。
　　因?yàn)槲覀冎兰磳l(fā)生什么。未來二十年，我們應(yīng)該這么辦。

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