2019年12月28日，央行正式出臺存量貸款利率基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換方案，存量房貸定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR的相關(guān)原則也由此確定。專家和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一普遍早于市場預(yù)期落地的重磅政策，體現(xiàn)出政策層堅(jiān)守“房住不炒”定位的決心。
房貸利率在近期運(yùn)行平穩(wěn)。融360大數(shù)據(jù)研究院對全國35個(gè)重點(diǎn)城市房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019年12月（測算周期為11月20日—12月19日），全國首套房貸款平均利率為5.52%，環(huán)比下降1個(gè)基點(diǎn)，為5年期LPR加點(diǎn)72個(gè)基點(diǎn)；二套房貸款平均利率為5.84%，環(huán)比下降1個(gè)基點(diǎn)，為5年期LPR加點(diǎn)104個(gè)基點(diǎn)。
融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦表示，在多地放松人才政策、市場資金面合理充裕的情況下，2020年銀行房貸利率大概率會隨LPR下調(diào)。不過，下調(diào)的幅度和速度都會比較平緩。
短期有利于貸款購房者
“看到新聞了，但也不清楚對我們普通購房者來說有什么影響?！贝媪糠抠J定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換方案出臺后，《金融時(shí)報(bào)》記者采訪了多位有房貸的消費(fèi)者，得到了類似答復(fù)。
專家和業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，此舉將利好消費(fèi)者?！敖衲?月至8月，盡管銀行會提供浮動和固定兩種貸款利率報(bào)價(jià)，但在預(yù)期LPR下降背景下，客戶通常會選擇浮動利率報(bào)價(jià)?！泵裆y行首席研究員溫彬認(rèn)為。
“短期來看，這有利于存量貸款購房者，因?yàn)長PR短期下降是趨勢。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。
新網(wǎng)銀行首席研究員董希淼表示，借款人與銀行平等協(xié)商，采用LPR作為定價(jià)基準(zhǔn)或?qū)⑹瞧毡榉绞?，這對借款人來說是相對有利的。這種相對市場化的方式有助于降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，更好地為穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)服務(wù)。即便借款人與銀行協(xié)商轉(zhuǎn)換為固定利率，LPR仍然可能是重要參考。
需要注意的是，存量房貸定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換背后的基調(diào)仍未改變。方案要求，存量貸款“換錨”后，2020年執(zhí)行的利率與2019年要保持相同。
溫彬表示，從目前來看，存量房貸“換錨”后，房貸利率水平保持不變，是貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的要求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
“此次轉(zhuǎn)換主要是為了貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控要求，在流動性合理充裕、市場利率有望下行的情況下，堅(jiān)守‘房住不炒’的定位，不向房地產(chǎn)市場發(fā)出錯(cuò)誤信號，同時(shí)也有助于控制上升較快的居民部門杠桿率。”董希淼認(rèn)為。
房貸利率漸歸平穩(wěn)
“從2019年全年的情況來看，全國房貸利率平均水平先跌后漲。但下半年的變化幅度明顯比上半年平緩，反映出近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場運(yùn)行都比較平穩(wěn)?！崩钊f賦說。
2019年前5個(gè)月，房貸利率出現(xiàn)了“5連跌”。融360數(shù)據(jù)顯示， 1月全國首套房貸款平均利率為5.66%；二套房貸款平均利率為6.02%。而到了5月，全國首套房貸款平均利率為5.42%；二套房貸款平均利率為5.74%，均達(dá)到2018年以來最低水平。
在2019年3月到4月初，樓市也出現(xiàn)了“小陽春”。不過，政策調(diào)控很快跟進(jìn)，防止樓市“入夏”。4月19日，中共中央政治局召開會議，重申堅(jiān)守“房住不炒”的定位，強(qiáng)調(diào)要落實(shí)好因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制。此后，房貸利率基本保持回升趨勢。
2019年8月25日，房貸“換錨”消息發(fā)布。當(dāng)日，央行宣布自10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。
此舉并未改變房貸利率的回升趨勢。從融360檢測的數(shù)據(jù)來看，除了2019年12月的首套房貸利率微降1個(gè)基點(diǎn)外，全國首套房貸、二套房貸利率水平均在5月后出現(xiàn)連續(xù)上調(diào)趨勢。
分城市來看，2019年12月，18個(gè)城市首套房貸款利率有所下調(diào)，占監(jiān)測城市數(shù)量的一半，其中6個(gè)城市的下降幅度在4個(gè)至5個(gè)基點(diǎn)之間，與5年期LPR水平變動相對一致；二套房貸款利率下降的城市有11個(gè)，而利率上漲的城市則高達(dá)17個(gè)。“在‘房住不炒’政策背景下，銀行可能將資金優(yōu)先支持首套房，二套房貸利率難降?！?李萬賦認(rèn)為。
調(diào)控長效機(jī)制持續(xù)落地
2019年12月，“房住不炒”被多次強(qiáng)調(diào)。中央經(jīng)濟(jì)工作會議“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的表述，明確了2020年中國樓市的定位、發(fā)展機(jī)制和目標(biāo)。隨后，住建部召開會議部署2020年相關(guān)工作，在“房住不炒”定位前面加上了“長期堅(jiān)持”，表明這將會作為一種調(diào)控常態(tài)存在。
2019年年底，各地區(qū)逐步落實(shí)因城施策的調(diào)控措施，多地區(qū)樓市政策開始調(diào)整。例如，深圳地區(qū)因?yàn)榍捌凇跋刃惺痉秴^(qū)”“普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整”等多個(gè)利好因素影響，導(dǎo)致出現(xiàn)部分二手房房價(jià)過快上漲現(xiàn)象。對此，深圳市住建局特發(fā)通告，嚴(yán)厲打擊哄抬房價(jià)等違規(guī)行為。
“首套房是剛需，針對首套房貸款利率有所降低符合‘房住不炒’的調(diào)控方向?！?張大偉表示，整體來看，預(yù)計(jì)房貸利率會隨著LPR下降出現(xiàn)輕微下行，但平穩(wěn)發(fā)展仍將是2020年房地產(chǎn)市場的主旋律。
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