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　　破解發(fā)展難題，厚植發(fā)展優(yōu)勢(shì)，必須牢固樹(shù)立創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開(kāi)放、共享的發(fā)展理念。上海要加快建設(shè)“五個(gè)中心”，加快建設(shè)具有世界影響力的社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)際大都市，更好體現(xiàn)國(guó)家形象、代表國(guó)家水平，參與全球合作競(jìng)爭(zhēng)。在這個(gè)過(guò)程，國(guó)有企業(yè)面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)將越來(lái)越大，肩負(fù)的使命也越來(lái)越重。

　　成立于2002年的上海地產(chǎn)集團(tuán)，是經(jīng)上海市人民政府批準(zhǔn)成立的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)集團(tuán)公司，注冊(cè)資本42億元。集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地儲(chǔ)備前期開(kāi)發(fā)、灘涂造地建設(shè)管理、市政基礎(chǔ)設(shè)施投資、舊區(qū)改造、養(yǎng)老事業(yè)等。截至“十二五”末，集團(tuán)總資產(chǎn)達(dá)2123億元，旗下?lián)碛?家具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)、2家上市公司、2個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)。

　　作為功能性國(guó)企，上海地產(chǎn)集團(tuán)正致力于打造一個(gè)生態(tài)、生產(chǎn)、生活高度融合的城市更新平臺(tái)，積極探索一種全新的發(fā)展模式?！爸挥惺冀K圍繞上海市委、市政府工作中心，才能不辱使命，不負(fù)重托，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值；只有嫁接市場(chǎng)機(jī)制，通過(guò)國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)化機(jī)制、專業(yè)化管理，才能讓使命落地，并實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。”上海地產(chǎn)集團(tuán)黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)馮經(jīng)明日前在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者專訪時(shí)強(qiáng)調(diào)。

馮經(jīng)明（左三）調(diào)研世博項(xiàng)目。資料照片

　　產(chǎn)城融合　轉(zhuǎn)型發(fā)展構(gòu)建城市更新平臺(tái)

　　目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，關(guān)鍵靠實(shí)干，從當(dāng)下做起。在馮經(jīng)明看來(lái)：“為更好擔(dān)當(dāng)起上海國(guó)企的責(zé)任，必須把企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、重點(diǎn)工作要放到全國(guó)和上海的大局中考量，對(duì)標(biāo)國(guó)際最高標(biāo)準(zhǔn)、最好水平?！彼榻B，近幾年，集團(tuán)就持續(xù)推進(jìn)集團(tuán)城市更新平臺(tái)業(yè)務(wù)、舊區(qū)改造、保障房和租賃房建設(shè)、大眾養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、黃浦江碼頭岸線管理、鄉(xiāng)村振興、老建筑保護(hù)改造等事關(guān)上海長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的重大任務(wù)。

　　作為國(guó)際大都市，上海要進(jìn)一步提升城市能級(jí)和核心競(jìng)爭(zhēng)力，必須圍繞增強(qiáng)城市核心功能，聚焦關(guān)鍵重點(diǎn)領(lǐng)域，在國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)、科技創(chuàng)新中心的核心功能建設(shè)上取得新突破，在品牌建設(shè)、制度創(chuàng)新、對(duì)外開(kāi)放、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、全球網(wǎng)絡(luò)、發(fā)展平臺(tái)、人才集聚、品質(zhì)生活等關(guān)鍵領(lǐng)域打造新高地。

　　2010年世博會(huì)為上海提升了全球影響力。而在后世博時(shí)代，上海地產(chǎn)集團(tuán)也依然大有作為。馮經(jīng)明告訴記者，目前上海地產(chǎn)集團(tuán)正在浦東濱江世博園區(qū)內(nèi)建設(shè)一座世界一流水平的世博文化公園。項(xiàng)目規(guī)劃面積約2平方公里，是上海中心城核心區(qū)最大的綠地公園，也是上海面向未來(lái)、面向世界、邁向具有世界影響力的社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)際大都市的重要標(biāo)志性項(xiàng)目?！凹瘓F(tuán)將在世博文化公園保留俄羅斯、意大利、盧森堡、法國(guó)等4個(gè)原有世博場(chǎng)館，將世博記憶和文化有機(jī)融合。另外，公園還將新建上海大歌劇院、溫室花園、雙子山、馬術(shù)公園等建筑和景觀，并按照‘既要有綠化也要有文化，既要有森林也要有園林’的要求，把江南文化元素充分融入其中，展現(xiàn)江南園林特色，建設(shè)一座有韻味、有故事的大公園。2017年，公園部分區(qū)域已開(kāi)工建設(shè)，2019年將全面開(kāi)工，計(jì)劃2021年基本建成?！?/p>

　　上海地產(chǎn)集團(tuán)城市更新戰(zhàn)略強(qiáng)調(diào)生態(tài)、生產(chǎn)、生活高度融合。馮經(jīng)明指出，目前集團(tuán)正在積極推進(jìn)區(qū)域整體開(kāi)發(fā)和城中村改造，包括上海最大的城中村改造三林濱江南片區(qū)，生態(tài)智慧、產(chǎn)城融合的寶山新顧城項(xiàng)目，未來(lái)地標(biāo)級(jí)CBD龍陽(yáng)路交通樞紐項(xiàng)目，北虹橋區(qū)域城市更新等項(xiàng)目。

　　做優(yōu)做大　發(fā)揮企業(yè)規(guī)模效應(yīng)

　　做大規(guī)模，既是發(fā)揮功能性國(guó)企引領(lǐng)帶動(dòng)作用的需要，也是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展需要。馮經(jīng)明拿租賃住房舉例，“我們的租賃住房要在市場(chǎng)上真正發(fā)揮國(guó)企‘壓艙石’和‘穩(wěn)定器’的作用，必須保持一定的市場(chǎng)占有率；而有了一定的市場(chǎng)規(guī)模，才能更加有效地拓寬融資渠道，完善后期運(yùn)營(yíng)管理，提供更好的產(chǎn)品和服務(wù)，形成規(guī)模效應(yīng)，最終依靠穩(wěn)定的租金收益保持企業(yè)持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)也給消費(fèi)者帶來(lái)更多的利益和實(shí)惠?！?/p>

　　馮經(jīng)明指出，在上海打造“五個(gè)中心”的進(jìn)程中，迫切需要進(jìn)一步吸引、聚集一流人才，上海地產(chǎn)集團(tuán)當(dāng)仁不讓肩負(fù)起為城市未來(lái)發(fā)展涵養(yǎng)人才的使命，全力推進(jìn)租賃住房和人才公寓建設(shè)。2017年，集團(tuán)首批選取了17幅租賃房地塊，主要位于古北、虹橋、大陸家嘴、張江、世博等中心城區(qū)中央活動(dòng)區(qū)、黃金地段，周邊產(chǎn)業(yè)集聚、交通便利、生活配套齊全。其中，新建類租賃住房項(xiàng)目已開(kāi)工6個(gè)，可提供房源近6500套，2019年還將有6個(gè)項(xiàng)目開(kāi)工；2個(gè)改建類租賃住房即將于今年3月上市，屆時(shí)將提供近1200套房源。根據(jù)計(jì)劃，集團(tuán)還將繼續(xù)增持租賃住房用地，到2021年力爭(zhēng)達(dá)到4萬(wàn)-5萬(wàn)套（建筑面積約250萬(wàn)平方米），解決6萬(wàn)-10萬(wàn)上海高端和急需人才的居住問(wèn)題。

　　做強(qiáng)品牌　建立標(biāo)準(zhǔn)化體系

　　有品牌內(nèi)涵的公司，更能被市場(chǎng)所接受；有科學(xué)發(fā)展模式的企業(yè)，才能走得更長(zhǎng)遠(yuǎn)、更穩(wěn)健。馮經(jīng)明表示：“我們衡量一個(gè)品牌的價(jià)值，要從四個(gè)維度來(lái)評(píng)判，即要政府滿意、行業(yè)領(lǐng)先、市場(chǎng)接受、資本青睞?！?/p>

　　集團(tuán)租賃住房板塊圍繞這個(gè)品牌標(biāo)準(zhǔn)，積極打造建設(shè)端和運(yùn)營(yíng)端兩大品牌。建設(shè)端，聚焦產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)模塊和成本模塊，根據(jù)不同產(chǎn)品定位優(yōu)化組合，大大縮短開(kāi)發(fā)周期，降低開(kāi)發(fā)成本，并推動(dòng)全裝配式住宅建設(shè)，助推上海住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。同時(shí)，積極推進(jìn)定制化租賃住房服務(wù)，目前已與上海市經(jīng)信委、復(fù)旦大學(xué)、紐約大學(xué)等政府機(jī)構(gòu)和高等院校達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，未來(lái)還將與更多園區(qū)、企業(yè)和科研院校展開(kāi)合作，滿足入滬人才和留滬精英的居住需求。

　　運(yùn)營(yíng)端，以“都市夢(mèng)生活”為核心理念，提出旗下物業(yè)既是小區(qū)，也是社區(qū)，更是創(chuàng)業(yè)孵化區(qū)，為客戶提供的不僅僅是一張床，還有完善的商業(yè)、教育、藝術(shù)、健身、游樂(lè)等配套設(shè)施，以及人才的發(fā)展需求。通過(guò)整合優(yōu)質(zhì)聯(lián)營(yíng)品牌IP，打造有競(jìng)爭(zhēng)力的內(nèi)容生態(tài)聯(lián)盟。目前，城方運(yùn)營(yíng)管理品牌已率先運(yùn)用于馨越公寓、馨逸公寓等集團(tuán)公租房項(xiàng)目。

　　“我們還在積極探索存量改造類租賃住房業(yè)務(wù)，即將開(kāi)業(yè)的環(huán)保大樓項(xiàng)目和浦江項(xiàng)目分別為上海首例非居住存量房屋轉(zhuǎn)租賃住房使用的代理經(jīng)租項(xiàng)目和上海首批存量商辦用地轉(zhuǎn)租賃住宅項(xiàng)目的試點(diǎn)項(xiàng)目，為盤活存量閑置資產(chǎn)提供了一種可借鑒、可復(fù)制的創(chuàng)新模式。”　馮經(jīng)明介紹。

　　上海地產(chǎn)集團(tuán)養(yǎng)老業(yè)務(wù)品牌目前已經(jīng)形成申養(yǎng)、萬(wàn)養(yǎng)、鴻養(yǎng)三大品牌，其中，“申養(yǎng)”打造了長(zhǎng)者公寓、照護(hù)機(jī)構(gòu)、社區(qū)嵌入式機(jī)構(gòu)、康護(hù)醫(yī)院、居家護(hù)理五條產(chǎn)品線?！叭f(wàn)養(yǎng)”聚焦醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，與中醫(yī)大開(kāi)展合作引入優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的首個(gè)實(shí)體項(xiàng)目——岳養(yǎng)中醫(yī)門診部正式開(kāi)業(yè)，此后，進(jìn)一步引入市場(chǎng)化管理模式，緊貼養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)做活機(jī)制，通過(guò)空間、業(yè)務(wù)、服務(wù)等領(lǐng)域的結(jié)合，探索形成了醫(yī)老深度融合的新模式?！傍欚B(yǎng)”通過(guò)老齡用品、適老輔具的產(chǎn)品集成能力，引入專業(yè)化、體系化、平臺(tái)化思路，積極探索政企合作新格局，在適老改造等領(lǐng)域滿足社區(qū)居民的迫切需求，提升長(zhǎng)者生活品質(zhì)和改善生活環(huán)境。

　　在數(shù)十個(gè)項(xiàng)目實(shí)踐基礎(chǔ)上，集團(tuán)制定了《養(yǎng)老產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)手冊(cè)》，明確不同產(chǎn)品線的標(biāo)配，并配合固定供應(yīng)體系，將有助于集團(tuán)大眾養(yǎng)老項(xiàng)目更好地打造標(biāo)準(zhǔn)化適老環(huán)境，降低設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，控制建設(shè)成本，提高運(yùn)營(yíng)效率，逐步打造品牌化、標(biāo)準(zhǔn)化、可復(fù)制的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資和運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)，成為全國(guó)領(lǐng)先的醫(yī)養(yǎng)服務(wù)領(lǐng)導(dǎo)品牌。

　　專業(yè)化推進(jìn)　引入市場(chǎng)化團(tuán)隊(duì)

　　隨著功能性業(yè)務(wù)的不斷推進(jìn)，上海地產(chǎn)集團(tuán)先后承擔(dān)了三林城中村改造和楔形綠地建設(shè)，世博文化公園項(xiàng)目建設(shè)，推進(jìn)黃浦江岸線公務(wù)碼頭和游船碼頭建設(shè)，啟動(dòng)北虹橋、金山朱涇、閔行顓橋、浦東航頭等區(qū)域整體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，推進(jìn)租賃住房和人才公寓建設(shè)等，這些項(xiàng)目是政府想做又無(wú)法單靠市場(chǎng)化做的，如何高質(zhì)量地完成市委、市政府重托，又實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，是放在上海地產(chǎn)集團(tuán)面前最大的考驗(yàn)。

　　在馮經(jīng)明看來(lái)，功能性業(yè)務(wù)不能單靠市場(chǎng)化，卻離不開(kāi)市場(chǎng)機(jī)制，最終還將接受市場(chǎng)的檢驗(yàn)?！拔覀兏矣谥泵媸袌?chǎng)挑戰(zhàn)的利器就是市場(chǎng)化機(jī)制和專業(yè)化管理。比如集團(tuán)養(yǎng)老和租賃住房業(yè)務(wù)都采用了‘輕重并舉’的發(fā)展模式，并引入市場(chǎng)化團(tuán)隊(duì)，進(jìn)行專業(yè)化管理?！?/p>

　　馮經(jīng)明介紹，集團(tuán)2014年成立上海地產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資有限公司作為養(yǎng)老重資產(chǎn)投資平臺(tái)，對(duì)存量資源進(jìn)行梳理，為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司的發(fā)展鋪路，同時(shí)開(kāi)始圍繞養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的醫(yī)療、老齡用品、信息化系統(tǒng)等周邊配套進(jìn)行探索和試點(diǎn)。2015年，引入市場(chǎng)化機(jī)制和醫(yī)療資源，與上海萬(wàn)科、上海中醫(yī)藥大學(xué)共同發(fā)起設(shè)立上海申養(yǎng)投資管理股份有限公司，集聚三方在土地、物業(yè)、資本、醫(yī)療、管理等優(yōu)勢(shì)資源，以養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)作為核心，建立標(biāo)準(zhǔn)化、連鎖化、專業(yè)化的發(fā)展模式。通過(guò)三年的發(fā)展，上海地產(chǎn)集團(tuán)已初步完成對(duì)上海養(yǎng)老市場(chǎng)的布局。

　　租賃住房業(yè)務(wù)板塊則采用“輕重一體、運(yùn)營(yíng)優(yōu)先”的運(yùn)作模式。重資產(chǎn)平臺(tái)負(fù)責(zé)租賃住房土地獲取及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)管理，通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制，引入標(biāo)桿企業(yè)合作代建等方式，采用“賽馬機(jī)制”加快推進(jìn)工程進(jìn)度，起到“承重墻”作用。輕資產(chǎn)平臺(tái)引入市場(chǎng)化團(tuán)隊(duì)，聘用職業(yè)經(jīng)理人，負(fù)責(zé)租賃住房項(xiàng)目專業(yè)化運(yùn)營(yíng)及資源拓展。目前，國(guó)內(nèi)首個(gè)“互聯(lián)網(wǎng)+物聯(lián)網(wǎng)+智慧生活”的租賃智慧運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)基本建成，既是租賃住房的房源平臺(tái)，也是運(yùn)營(yíng)、服務(wù)、管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)租賃管理、智慧社區(qū)、智能生活三大服務(wù)，以及房屋資金、客戶信息、商戶消費(fèi)、服務(wù)資源、合同認(rèn)證、支付信息、能源消耗、物流配送等八大管理功能。

　　探索證券化路徑　破解資金緊箍咒

　　2018年，上海地產(chǎn)集團(tuán)功能類、平臺(tái)類項(xiàng)目投資占比達(dá)到80%，資金需求巨大。如何實(shí)現(xiàn)資金平衡，是地產(chǎn)集團(tuán)迫切需要解決的問(wèn)題。

　　租賃住房作為長(zhǎng)期持有物業(yè)，具有前期投入大、運(yùn)營(yíng)成本高、盈利模式單一等特點(diǎn)，上海地產(chǎn)集團(tuán)正積極探索多渠道融資及租賃住房資本證券化路徑。

　　2018年1月9日，上海地產(chǎn)集團(tuán)與國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行在滬簽署《租賃住房業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)性金融合作協(xié)議》，加強(qiáng)總對(duì)總?cè)谫Y，降低融資成本。

　　2018年底，全國(guó)首單以儲(chǔ)架結(jié)構(gòu)發(fā)行的公租房資產(chǎn)證券化產(chǎn)品落戶上海地產(chǎn)集團(tuán)，“國(guó)開(kāi)—上海地產(chǎn)公共租賃住房資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”總規(guī)模100億元，首期于2019年1月份正式發(fā)行，期限為25年，首期發(fā)行票面利率在4.48%。發(fā)行后，將拓寬公租房市場(chǎng)化融資渠道，吸引更多社會(huì)資金支持公租房建設(shè)。

　　2018年8月21日，集團(tuán)與中國(guó)人壽、華潤(rùn)集團(tuán)舉行國(guó)壽申潤(rùn)城市發(fā)展基金簽約儀式，基金規(guī)模約150億元，主要用于位于上海核心區(qū)域、具有增值空間的寫(xiě)字樓、酒店、商業(yè)、長(zhǎng)租公寓等物業(yè)。

　　馮經(jīng)明指出，隨著首個(gè)資本市場(chǎng)支持租購(gòu)并舉政策出臺(tái)，特別是上交所提出2019年將推動(dòng)公募REITs試點(diǎn)，加快發(fā)展住房租賃REITs，上海地產(chǎn)集團(tuán)證券化探索也在加速。公募REITs作為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資本退出的最佳渠道，集團(tuán)將加快與人民銀行上海分行的合作，深入探索租賃住房資本證券化路徑，從市場(chǎng)化角度探索未來(lái)標(biāo)準(zhǔn)化的公募REITs產(chǎn)品，為整個(gè)租賃住房行業(yè)穩(wěn)定、健康、可持續(xù)發(fā)展提供一定的參考和貢獻(xiàn)。

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