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| 2007-10-10 本報(bào)記者：洛濤 實(shí)習(xí)生：郝爽 來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) |
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國(guó)土資源部9日正式對(duì)外發(fā)布了國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史簽署的國(guó)土資源部令第39號(hào)，出臺(tái)了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》。39號(hào)令共28條，對(duì)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓范圍、掛牌出讓截止期限、繳納出讓價(jià)款和發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書等作出明確規(guī)定，自2007年11月1日起施行。
39號(hào)令是根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》及相關(guān)法律法規(guī)的要求，對(duì)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》(國(guó)土資源部令第11號(hào))中有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行修改而成的。
在39號(hào)令中，“國(guó)有土地使用權(quán)”一律稱為“國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)”；在第二條中明確，“在中華人民共和國(guó)范圍內(nèi)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓方式在土地的地表、地上或者地下設(shè)立國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，適用本規(guī)定”；將11號(hào)令第九條、第十五條、第十七條中擬出讓土地的“位置”一律修改為“界址、空間范圍”。
關(guān)于招標(biāo)拍賣掛牌出讓范圍，鑒于《物權(quán)法》明確將工業(yè)用地出讓納入招標(biāo)拍賣掛牌范圍，39號(hào)令在第四條第一款中規(guī)定，“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓”，明確將工業(yè)用地納入招拍掛范圍。而關(guān)于掛牌出讓截止問(wèn)題，39號(hào)令第十九條對(duì)11號(hào)令中掛牌截止的內(nèi)容重新進(jìn)行了明確，修改為“掛牌截止應(yīng)當(dāng)由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿，掛牌主持人現(xiàn)場(chǎng)宣布最高報(bào)價(jià)及其報(bào)價(jià)者，并詢問(wèn)競(jìng)買人是否愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)。有競(jìng)買人表示愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)的，掛牌出讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)確定競(jìng)得人”。對(duì)掛牌主持人連續(xù)三次報(bào)出最高掛牌價(jià)格，沒(méi)有競(jìng)買人表示愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)的，掛牌主持人根據(jù)規(guī)定按不同情況確定掛牌結(jié)果。
據(jù)了解，長(zhǎng)期以來(lái)，地方政府為了招商引資而壓低工業(yè)用地價(jià)格，有時(shí)候甚至采取極端的工業(yè)用地“白送”的方式來(lái)吸引投資，從而達(dá)到依靠低廉的土地吸引投資、增加本地GDP之目的。“中央政府明察秋毫，明確提出要對(duì)工業(yè)用地采用與經(jīng)營(yíng)性用地同樣的供應(yīng)方式，即采取‘招拍掛’供應(yīng)土地�！敝袊�(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所研究員易憲容表示，土地出讓收入此前一直沒(méi)有納入預(yù)算，成為地方政府的預(yù)算外收入，這使得地方政府?dāng)U張用地的沖動(dòng)很強(qiáng)。
根據(jù)國(guó)土資源部的統(tǒng)計(jì)，僅僅2005年，全國(guó)土地出讓收入就超過(guò)了5500億元，在東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，有的縣市土地出讓收入占地方財(cái)政收入的一半以上，可謂“土地財(cái)政”。另?yè)?jù)權(quán)威數(shù)據(jù)：一般地方政府從農(nóng)民那里征用來(lái)的土地總量中有30%至40%的部分用作基礎(chǔ)設(shè)施、道路、學(xué)校等公共用地，政府從中無(wú)法賺取利潤(rùn)；有35%左右的用地被用作工業(yè)用地，這部分土地是通過(guò)協(xié)議方式供給的，各地方政府間為了吸引更多投資，爭(zhēng)相壓低地價(jià)；剩余部分作為商業(yè)和住宅用地供應(yīng)給市場(chǎng)。在這一部分土地中，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房又占取了一部分，通常情況下，商品房用地僅占15%左右。
從上述比例可以看出，政府的土地收入主要依賴商品房用地。政府必須要用15%的土地收入彌補(bǔ)那85%的虧空成本，同時(shí)還要贏利，為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展助力。這就是為什么長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)商品房用地價(jià)格、房?jī)r(jià)暴漲的最根本原因之一。地方政府為了從商品房用地上獲取超額利潤(rùn)，必須采用壓低給農(nóng)民的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、抬高建設(shè)用地的出讓價(jià)格。因此從某種程度上講，地方政府通過(guò)協(xié)議出讓方式壓低工業(yè)用地價(jià)格，客觀上嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)民的利益、推動(dòng)了商品房?jī)r(jià)格超常規(guī)上漲，也給城鎮(zhèn)居民增加了負(fù)擔(dān)。
中央政府近年為加強(qiáng)土地調(diào)控出臺(tái)多項(xiàng)措施，明確了我國(guó)“實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度”。然而在中央“收緊地根”的道道金牌之下，地方囤積土地現(xiàn)象非但不見好轉(zhuǎn)，某些城市內(nèi)違法圈地甚至出現(xiàn)了反彈。2005年，國(guó)土資源部對(duì)16個(gè)城市進(jìn)行衛(wèi)星遙感監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，違法用地?cái)?shù)占新增建設(shè)用地的近60%，個(gè)別地方違法用地面積占新增用地面積的90%。而造成土地利用的反調(diào)控走勢(shì)的根本原因是一些地方擴(kuò)張新增建設(shè)用地的沖動(dòng)強(qiáng)烈，其中最突出的就是工業(yè)用地低成本過(guò)度擴(kuò)張。上海五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，全國(guó)各地工業(yè)用地利用強(qiáng)度普遍偏低，即使在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，不少工業(yè)項(xiàng)目用地容積率也只有0.3至0.6，而在國(guó)外這一數(shù)值可達(dá)到0.8至1.2。工業(yè)用地低成本擴(kuò)張的現(xiàn)象已經(jīng)造成土地隱性閑置和浪費(fèi)，不僅導(dǎo)致土地市場(chǎng)混亂，也為中央的房地產(chǎn)調(diào)控帶來(lái)諸多障礙。 |
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