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7月以來(lái)，全國(guó)樓市再現(xiàn)“價(jià)漲量縮”。與此同時(shí)，市場(chǎng)預(yù)期貨幣政策的具體操作或?qū)ⅰ懊魉砂稻o”。房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇似乎又面臨“拐點(diǎn)”之變。顯然，管理層對(duì)于房?jī)r(jià)泡沫的擔(dān)憂，將促使房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步由“刺激”趨向“中性”。而在主要城市“去庫(kù)存化”已接近尾聲之時(shí)，調(diào)控也應(yīng)從單純的“住房消費(fèi)刺激”轉(zhuǎn)向“有效供給擴(kuò)張”。
目前，代表未來(lái)供應(yīng)的指標(biāo)依然不容樂(lè)觀。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1-7月，土地購(gòu)置面積、土地開(kāi)發(fā)面積、房屋新開(kāi)工面積同比分別下降25.8%、13.4%和9.1%。從單月數(shù)據(jù)看，7月份，上述三項(xiàng)指標(biāo)環(huán)比出現(xiàn)不同程度的回落。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資環(huán)比也下降25.92%。這說(shuō)明，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)依然需要穩(wěn)固。
而樓市需求非常旺盛。1-7月，全國(guó)商品房銷售面積41755萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.1%。商品房銷售額同比增長(zhǎng)60.4%，其中商品住宅銷售額增長(zhǎng)65.3%。同期，房屋竣工面積僅為銷售面積的61%。
新增供應(yīng)乏力加之市場(chǎng)流動(dòng)性充裕，無(wú)疑將推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。7月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格已環(huán)比連續(xù)5個(gè)月上漲，漲幅逐月擴(kuò)大。房?jī)r(jià)過(guò)快上升必然將遏制需求釋放，進(jìn)而弱化房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的拉動(dòng)作用。
目前，房地產(chǎn)景氣度仍存在衰退隱憂。1-7月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)11.6%，其中，商品住宅投資增速為8.2%；同期，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)32.9%，房地產(chǎn)投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)落在后面。在經(jīng)濟(jì)景氣周期內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一般占固定資產(chǎn)投資的23%以上；而目前，這一比重僅為18%左右。房地產(chǎn)投資仍待提振。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要引擎，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資啟動(dòng)是民間資本“跟進(jìn)”的主要指標(biāo)，也將為相關(guān)的50余個(gè)行業(yè)提供下游市場(chǎng)空間。因此，今后的房地產(chǎn)調(diào)控政策，在延續(xù)“寬松基調(diào)”的同時(shí)，應(yīng)著力擴(kuò)大投資，提振新房開(kāi)工和土地開(kāi)發(fā)，改善供給緊張的局面。
由于城市規(guī)劃和拆遷成本等因素，各大城市在土地供應(yīng)方面一直存在種種問(wèn)題。如何解決土地供應(yīng)瓶頸，提高房地產(chǎn)投資開(kāi)工率，增加商品房有效供給，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，是擺在房地產(chǎn)管理部門面前的主要問(wèn)題。
近期，政府頻頻吹風(fēng)將加大土地供應(yīng)。國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的全國(guó)81個(gè)城市新增建設(shè)用地規(guī)模較去年增加16.7%。其中，七成以上的批準(zhǔn)用地用于公共基礎(chǔ)設(shè)施及居住項(xiàng)目建設(shè)。各地方政府也表示，將加大供地力度，從增加供給的角度防止房?jī)r(jià)過(guò)度上漲，改善樓市供求關(guān)系。北京市計(jì)劃下半年進(jìn)一步加大土地供應(yīng)量，擬推出1000萬(wàn)平方米土地，同時(shí)投入1000億元用于土地儲(chǔ)備。與此同時(shí)，上海、廣州等城市也出臺(tái)了土地市場(chǎng)擴(kuò)容計(jì)劃。
顯然，政府的供地計(jì)劃首先應(yīng)落到實(shí)處；更重要的是，政府的“推地”不應(yīng)成為開(kāi)發(fā)商的“屯地”。地方政府在增加土地供應(yīng)同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)利用監(jiān)管，實(shí)時(shí)公開(kāi)開(kāi)發(fā)商利用進(jìn)度，敦促開(kāi)發(fā)商加快開(kāi)工以增加當(dāng)期供給。另外，應(yīng)放大保障性住房供給，穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期，并帶動(dòng)房地產(chǎn)投資回升。這都將是擴(kuò)張樓市未來(lái)有效供給的合理舉措。 |