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3年9000億元，一項(xiàng)雄心勃勃的住房保障投資計(jì)劃日前正式公之于眾。
2009年—2011年，通過(guò)每年3000多億元的住房保障投入，全國(guó)1300萬(wàn)戶城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難問(wèn)題將基本得到解決。這是一項(xiàng)真正惠民的安居工程。
住房產(chǎn)業(yè)鏈上下游的幾十個(gè)行業(yè)也將極大地受益于這一計(jì)劃。每年3000億元的投資，據(jù)估算將拉動(dòng)上下游約6000億元的投資，并創(chuàng)造200萬(wàn)—300萬(wàn)個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。
通過(guò)大規(guī)模的住房保障投資，不僅可以提高城鎮(zhèn)居民居住水平，也將拉動(dòng)低收入家庭的住房消費(fèi)。同時(shí)，居民解了“安居”的后顧之憂，對(duì)未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期會(huì)降低，用于其他方面的消費(fèi)支出會(huì)增加。
在國(guó)際金融風(fēng)暴和我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速下滑的關(guān)鍵時(shí)刻，住房保障的投入，對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需、刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將起到極大的推動(dòng)作用。
據(jù)悉，未來(lái)3年保障性住房的具體指標(biāo)已經(jīng)由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部分解到各地。相應(yīng)的，投資計(jì)劃如何兌現(xiàn)，每年3000億元的投資應(yīng)當(dāng)怎樣構(gòu)成、如何落實(shí)，成為當(dāng)前人們十分關(guān)心的問(wèn)題。
經(jīng)濟(jì)適用房：市場(chǎng)提供充沛資金，地方政府應(yīng)保證經(jīng)濟(jì)適用房用地
經(jīng)濟(jì)適用房投資將是3年計(jì)劃的大頭。根據(jù)目前各地公布的建設(shè)規(guī)劃，今后3年將新建約400萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房，總共需要投資約6000億元——約占9000億元計(jì)劃的2/3，平均每年約2000億元。在中央要求加大住房保障力度的背景下，這一數(shù)字還有提升空間。
今年是近年來(lái)經(jīng)濟(jì)適用房投資規(guī)模最大的一年。前三季度，各地新開(kāi)工經(jīng)濟(jì)適用住房85萬(wàn)套，完成投資860億元。到年底預(yù)計(jì)將超過(guò)120萬(wàn)套，投資超過(guò)1200億元。
“經(jīng)濟(jì)適用房的投資不用擔(dān)心，因?yàn)樽罱K會(huì)通過(guò)銷售收回投資，并賺取一定利潤(rùn)�！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥說(shuō)。
“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的熱情很高，尤其是一些民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，主動(dòng)希望參與經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)建設(shè)，過(guò)去則以國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)為主�！北本┦薪ㄎ敝魅纬探ㄈA告訴記者。
我國(guó)現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)建設(shè)，主要采取“開(kāi)發(fā)商幫政府建”的模式。土地由地方政府無(wú)償劃撥，并給予開(kāi)發(fā)商一定的稅費(fèi)優(yōu)惠。經(jīng)濟(jì)適用房售價(jià)由政府限定，通過(guò)銷售回款收回成本。在此基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)商按規(guī)定可以獲得3%的利潤(rùn)。雖然利潤(rùn)不高，但經(jīng)濟(jì)適用房在各地供不應(yīng)求。開(kāi)發(fā)商可以加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，獲得利潤(rùn)，保證資金鏈的健康。尤其是在今年商品房市場(chǎng)銷售低迷的情況下，經(jīng)濟(jì)適用房“不愁賣”的特點(diǎn)，更具有吸引力。
目前我國(guó)每年房地產(chǎn)市場(chǎng)投資約為2.5萬(wàn)億元，未來(lái)3年每年平均2000億元的投資量占比不到1/10，市場(chǎng)完全有足夠的資金滿足需求。
通過(guò)市場(chǎng)解決資金問(wèn)題，本質(zhì)上是地方政府讓出土地收益，用土地“投資”經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。應(yīng)當(dāng)看到，今年經(jīng)濟(jì)適用房的投資規(guī)模，與前兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆不無(wú)關(guān)系。市場(chǎng)好了，地方財(cái)政、土地出讓收入高，相應(yīng)的，拿地出來(lái)建經(jīng)濟(jì)適用房的“魄力”也更大一些。而在今年市場(chǎng)低迷的情況下，經(jīng)濟(jì)適用房供地能否延續(xù)這一勢(shì)頭，很難保證。有的城市甚至已經(jīng)將“停止經(jīng)濟(jì)適用房供地”納入當(dāng)?shù)亍熬仁小闭摺?BR> 有關(guān)專家認(rèn)為，在市場(chǎng)熱情很高、資金充沛的情況下，關(guān)鍵是地方政府要下決心，保證經(jīng)濟(jì)適用房用地的劃撥。
另一方面，經(jīng)濟(jì)適用房投資建設(shè)模式，今年也遇到了一些新的問(wèn)題。受今年上半年建材、勞動(dòng)力等成本上漲的影響，一些經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目已難以保證3%的利潤(rùn)。記者從北京一家有多年經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)經(jīng)歷的房地產(chǎn)公司了解到，該公司今年初開(kāi)工的一個(gè)項(xiàng)目，政府限定的銷售價(jià)格約3200元/平方米，而核算下來(lái)建設(shè)成本超過(guò)4000元/平方米——最后有可能入不敷出。
程建華介紹，針對(duì)上述情況，北京市有關(guān)部門正在研究經(jīng)濟(jì)適用房定價(jià)采取“浮動(dòng)制”。即在最初定價(jià)的基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)際的建設(shè)成本，允許銷售價(jià)格在一定范圍內(nèi)的浮動(dòng)，以保證投資方獲得正常的利潤(rùn)。相應(yīng)的，當(dāng)成本下降，利潤(rùn)高于3%時(shí)，銷售價(jià)格可以下浮，讓購(gòu)房者得到更多實(shí)惠。“通過(guò)這種靈活的方式，有利于保護(hù)開(kāi)發(fā)商的積極性，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的資金來(lái)源和建設(shè)進(jìn)度�！背探ㄈA說(shuō)。
廉租房：穩(wěn)定樓市有助于資金落實(shí)，地方政府須擔(dān)重任
未來(lái)3年，通過(guò)廉租房制度將解決747萬(wàn)戶低收入家庭的住房困難。其中287萬(wàn)戶實(shí)物配租，460萬(wàn)戶租賃補(bǔ)貼，總投入約2150億元，平均每年700多億元。
2007年《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（24號(hào)文）提出，各地進(jìn)行廉租房制度建設(shè)的資金來(lái)源主要有地方財(cái)政、土地出讓凈收益的至少10%和住房公積金增值收益可提取部分。
細(xì)算這3項(xiàng)資金渠道。來(lái)自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，截至2007年底，各地已經(jīng)累計(jì)從公積金增值收益中提取廉租住房建設(shè)補(bǔ)充資金130.03億元，其中大部分為2007年提取。今后3年，如果每年提取資金量都能達(dá)到130億元的水平，并保持一定比例的增長(zhǎng)，則能滿足700億元資金需求的20%左右。
去年，土地出讓凈收益投入廉租房建設(shè)的比例底限由5%提高到10%，人們一度認(rèn)為這一渠道將成為各地投入廉租房建設(shè)的主力資金。國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)顯示，2007年全國(guó)土地出讓收入近13000億元，其中招拍掛出讓土地收入超過(guò)9000億元，比上一年增長(zhǎng)約60%。除去征地、拆遷、補(bǔ)償、稅費(fèi)等成本，凈收益一般至少在40%以上，至少有400億元。
但這一數(shù)據(jù)建立在過(guò)去幾年各地房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲、各地“地王”頻現(xiàn)的基礎(chǔ)上。今年，受房地產(chǎn)市場(chǎng)成交低迷的影響，各地土地交易急劇萎縮，一些去年的“地王”也遭退地。相應(yīng)的，土地出讓收益和凈收益均大幅下降。齊驥認(rèn)為，按照今年土地市場(chǎng)的情況，土地出讓凈收益的10%對(duì)未來(lái)大規(guī)模的廉租房建設(shè)而言，“杯水車薪”。
投資重?fù)?dān)還是落在各級(jí)財(cái)政上。中央財(cái)政主要支持對(duì)象是中西部財(cái)政困難的地區(qū)。今年已通過(guò)廉租住房專項(xiàng)補(bǔ)助資金和預(yù)算內(nèi)投資專項(xiàng)補(bǔ)助，給予68億元支持，比2007年增長(zhǎng)1/3。第四季度，又追加100億元補(bǔ)助資金，將有效緩解中西部地區(qū)廉租房保障資金不足的問(wèn)題。
中央傳遞的積極信號(hào)和提供的大量財(cái)政支持，將更有力的調(diào)動(dòng)地方投入的積極性�！皩�(duì)地方政府而言，廉租房建設(shè)在經(jīng)濟(jì)上是只有投入、沒(méi)有產(chǎn)出的，所以最重要的是地方政府有沒(méi)有這個(gè)決心�！睂＜医榻B，過(guò)去為發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，部分地方政府對(duì)住房保障積極性不高，投入較少�，F(xiàn)在，中央明確提出住房保障是擴(kuò)大內(nèi)需和刺激經(jīng)濟(jì)的重要手段。對(duì)地方而言，大力進(jìn)行住房保障建設(shè)，既能爭(zhēng)取中央財(cái)政的投入，配套的地方投入和銀行貸款，也將對(duì)各地相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和勞動(dòng)力就業(yè)起到積極作用，對(duì)GDP增長(zhǎng)更是會(huì)起到數(shù)倍的放大效應(yīng)。
今年以來(lái)，地方財(cái)政已投入廉租房建設(shè)超過(guò)180億元，接近去年全年投入的兩倍。在今年各地財(cái)政收入增速放緩的情況下，實(shí)屬不易。
然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷不僅影響了土地出讓收益，也使各地相關(guān)的財(cái)政收入減少。因此，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，對(duì)落實(shí)地方對(duì)廉租房建設(shè)的投入有積極意義。在近日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部一次全國(guó)電視電話會(huì)議上，部長(zhǎng)姜偉新明確提出，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定是該系統(tǒng)當(dāng)前工作的重點(diǎn)。核心是促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，并“鼓勵(lì)各地在中央政策下，繼續(xù)探索出臺(tái)鼓勵(lì)支持居民住房合理消費(fèi)的政策。”齊驥在接受記者采訪時(shí)也表示，各地應(yīng)積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主動(dòng)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，合理調(diào)整價(jià)格，促進(jìn)交易活躍。
擴(kuò)大保障領(lǐng)域：游牧民定居納入其中，探索幫助中等收入家庭解決住房問(wèn)題
以規(guī)模龐大的投資為契機(jī)，“安居工程”保障的對(duì)象和范圍也在不斷擴(kuò)大。同時(shí)，范圍的擴(kuò)大，也將進(jìn)一步拉動(dòng)投資、刺激內(nèi)需。
在各地承諾不斷擴(kuò)大廉租房制度覆蓋范圍和增加經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)同時(shí)，城市棚戶區(qū)和以煤礦、林區(qū)和農(nóng)墾為主的城市周邊棚戶區(qū)改造正在快速推進(jìn)。資金來(lái)源是地方財(cái)政投入一部分，受益企業(yè)和職工自籌一部分的模式。
山西省2007年全省煤礦棚戶區(qū)改造工程581.4萬(wàn)平方米已全面啟動(dòng)，省、市政府分別給予每平方米200元和100元的補(bǔ)助。黑龍江省計(jì)劃用5年基本完成全省4000萬(wàn)平方米城市棚戶區(qū)改造，并要求改造項(xiàng)目中配建至少30％經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。吉林省2008年計(jì)劃完成10萬(wàn)平方米林業(yè)棚戶區(qū)試點(diǎn)改造，共補(bǔ)助2000萬(wàn)元，其它資金由企業(yè)和職工自籌。
游牧民定居工程和農(nóng)村危房改造也被納入計(jì)劃，目前正在試點(diǎn)。與上述投資相加，3年總共需要投入1050億元。
在著力解決好低收入家庭住房困難問(wèn)題的同時(shí)，各地也在積極探索，幫助包括新就業(yè)大學(xué)生在內(nèi)的中等收入家庭解決住房問(wèn)題。并以此帶動(dòng)社會(huì)投資和財(cái)政投入。
北京、成都、青島等城市今年建設(shè)了一定規(guī)模的限價(jià)商品房，主要供應(yīng)中低收入住房困難家庭，通過(guò)市場(chǎng)為主、政府投入的方式解決中等收入家庭住房問(wèn)題。廈門、深圳、福州等地建設(shè)了經(jīng)濟(jì)租賃房，用于解決新就業(yè)大學(xué)生、公務(wù)員等中低收入者的階段性住房問(wèn)題。相關(guān)的探索和嘗試，得到了主管部門的大力支持。 |