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北京市已累計歸集商品住房專項維修資金171億多元，但累計支用維修資金僅1800余萬元，使用率僅為0.1%——
今年入夏以來頻繁的雨水，讓在北京美麗園小區(qū)擁有兩套住房的董先生頭痛不已。因為兩套住房一直漏雨，他找了開發(fā)商、物業(yè)和業(yè)委會等相關(guān)方，卻一直無果。和他一樣，美麗園小區(qū)26號樓和36號樓的其他居民也面臨著同樣問題。物業(yè)方面提出方案要求動用專項維修資金進行大修，由于得不到法定業(yè)主人數(shù)支持，方案被迫擱置。雙方僵持不下，是否動用專項維修資金懸而不絕。
維修資金申請受阻
美麗園小區(qū)一期和二期住宅都出現(xiàn)了較嚴重的房屋漏雨問題，但住宅專項維修資金至今沒使用過。該小區(qū)的業(yè)主委員雷女士告訴《市場報》記者，從去年開始，小區(qū)業(yè)主委員會就開始依法向主管部門（即北京市建委專項維修資金辦公室）提出請求，申請列支住宅專項維修資金用于修復(fù)房屋，卻被該部門拒絕，理由是通常情況下，多層住宅屋頂?shù)脑O(shè)計要求為10年不需要大修，故住房維修資金自小區(qū)建成起10年后方可動用。而美麗園小區(qū)一期建成于2001年，二期建成于2002年，均不到此期限。無奈的業(yè)主們?nèi)フ议_發(fā)商，但由于美麗園小區(qū)一期、二期均已超過開發(fā)商承諾的5年保修期，開發(fā)商都已撤離，因此也拒絕承擔(dān)維護房屋的支出。
記者了解到，除了年限的規(guī)定外，動用住宅維修專項資金的更大難題在于取得業(yè)主的認可。根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，在住宅專項維修資金未劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理的情況下（即由專項維修資金管理辦公室代管情況下），要使用住宅專項維修資金就須由物業(yè)提出維修和更新、改造的建議，只有該資金列支范圍內(nèi)占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主討論通過物業(yè)提出的建議（俗稱雙2/3），才可以實施使用方案。而美麗園小區(qū)申請該資金的最大障礙就在于，物業(yè)提出的維修方案得不到占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主的同意。那么，“雙2/3”的法定人數(shù)為何如此難以達到呢？
“大修”小修”分歧大
據(jù)記者了解，正常程序是，當住宅需要維修時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新改造項目提出建議，雇用維保公司實施工程。經(jīng)法定業(yè)主人數(shù)認可后向相關(guān)部門申請列支專項維修資金。同時需要建委下屬的房屋安全檢測機構(gòu)出據(jù)房屋質(zhì)量檢測報告。但現(xiàn)實的矛盾是，許多業(yè)主認為物業(yè)提出的維修方案并不可信，因此對是否該動用專項維修資金，難取得一致意見。
針對美麗園小區(qū)26號樓和36號樓部分住宅發(fā)生漏水的狀況，物業(yè)提出，房頂漏水可能是由其它地方滲過來的。為了保障住宅的安全，必須把整個樓面挑開進行“大修”，而“大修”意味著要動用專項維修資金。但一些業(yè)主們認為物業(yè)的“大修”方案根本沒有必要。業(yè)主們表示，物業(yè)很有可能擴大維修方案，因為“小修”的費用已經(jīng)包含在業(yè)主們繳納的物業(yè)費里，如果僅對漏水的部分進行局部修理，物業(yè)就要承擔(dān)這筆費用�！熬S保公司更加希望大修，接大工程賺錢就多，擴大工程對他們有利”，有業(yè)主說的很直接。
中國人民大學(xué)“城市社區(qū)治理體制創(chuàng)新”課題組負責(zé)人孫龍博士對《市場報》記者表示，現(xiàn)有的規(guī)范性文件中對物業(yè)日常維護房屋的范圍和專項維修資金維修的范圍規(guī)定得過泛，其細致程度遠遠不足以指導(dǎo)物業(yè)的房屋維護活動和專項維修資金的使用活動。這種法律規(guī)定的模糊性，在房屋維護的資金使用問題上給物業(yè)和業(yè)主之間留下了博弈的空間。
“雙2/3” 門檻難逾越
按照規(guī)定，住宅專項維修資金除在房屋滅失的情況下，是不能返還業(yè)主的。那么是什么原因致使業(yè)主不愿動用專項維修資金？美麗園的一些住戶向記者表示，不僅物業(yè)無法讓人信任，業(yè)委會也不讓人放心。“業(yè)委會去監(jiān)督物業(yè)，誰來監(jiān)督業(yè)委會？業(yè)委會委托其他機構(gòu)去鑒定物業(yè)的方案也不一定就可信，其中還可能有貓膩”。
孫龍博士認為，盡管《住宅專項維修資金管理辦法》考慮到了“誰使用，誰受益”的原則，但由于維修資金相對于可能需要維修的項目來說是相當有限的，沒有直接受到房屋質(zhì)量問題困擾的業(yè)主，就不愿動用這筆資金。法規(guī)規(guī)定的“雙2/3”的投票區(qū)域過大，囊括居民數(shù)量過多，這使其共同利益不甚明晰，致使方案通過的可能性很小。
孫龍博士給《市場報》記者算了一筆賬：在一個購買時6000元/平方米的小區(qū)內(nèi)，每戶交存專項維修基金按15000元來計算，一個有20戶的單元就有30萬元左右的資金。假設(shè)該單元只有一部電梯，電梯的平均使用壽命是8至10年，造價通常要10萬元以上，加上安裝等費用通常要達到15萬元。也就是說，專項維修資金的總量不足夠保障每個單元換兩次以上的電梯。所以業(yè)主在使用該資金時是必然有所顧慮的。而各個單元設(shè)施的使用、保養(yǎng)情況各不相同，如果一個單元更換電梯或維修其他設(shè)施的決定需要在含有多個單元的全樓表決，其通過率可想而知。
相關(guān)制度亟需完善
雷女士無奈的表示，“業(yè)委會在申請動用專項維修資金維修漏雨房屋過程中遇到很多困難，最主要的就是鑒定和取得業(yè)主投票的問題�！爆F(xiàn)實情況是，建委下屬的檢測機構(gòu)僅負責(zé)出據(jù)房屋損壞情況的檢驗報告，而不能提供維修方案；物業(yè)負責(zé)提出維修方案，但并沒有義務(wù)根據(jù)房屋安全檢驗報告修訂維修方案。如果維修方案和房屋檢驗報告相距甚遠，維修資金將無法動用，房屋修繕也將陷入困局。
根據(jù)北京市建設(shè)委員會最新統(tǒng)計，自2000年2月開始至今年6月，本市已累計歸集商品住房住宅專項維修資金金額超過171億元，但累計支用維修資金僅1800余萬元，使用率僅為0.1%。專項維修資金難申請，無法有效利用問題非常普遍。無疑，美麗園的案例具有樣本意義。
有律師認為，破解專項維修資金使用困局，就必須加強法律法規(guī)的明確規(guī)定，明確區(qū)分各個項目損壞的情況和相應(yīng)的屬于物業(yè)日常維護以及屬于專項維修資金維修的范圍，并在工程驗收和賬目審核上加強法律監(jiān)管，實現(xiàn)明碼標價和賬目的透明化。此外，為減少業(yè)主對被提出維修資金挪作他用的顧慮，可以考慮委托一個中立的第三方來監(jiān)督全過程。
事實上，新的《北京市住宅專項維修資金使用管理辦法》實施后，原先在實際執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題從制度上得到了解決。但新規(guī)在解決資金安全，規(guī)范管理主體和使用主體的行為的同時，又帶來了專項維修資金的的使用問題。孫龍博士指出，在專項維修資金的安全得到保障的情況下，我們應(yīng)該進一步關(guān)注如何合理地使用它。這也是下一階段社區(qū)建設(shè)中面臨的重要課題。 |