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3月5日深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)公布了《2010年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃》第一批計(jì)劃草案，89個(gè)城市更新單元獲公示，涉及面積達(dá)6.8平方公里。這則消息在資本市場(chǎng)引發(fā)震蕩，所涉深圳本地上市公司均受到熱錢的追捧。
深圳的“城市更新”其實(shí)是廣東“三舊改造”試點(diǎn)的組成部分，廣東正利用先行先試的政策契機(jī)，力求通過(guò)“三舊改造”拓展城市發(fā)展空間，拉動(dòng)民間投資，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
拓展城市發(fā)展空間
“城市更新”之所以受到市場(chǎng)關(guān)注，相關(guān)概念個(gè)股受到追捧，其原因在于深圳甚至整個(gè)珠三角在“城市更新”、“三舊改造”上取得了政策突破，利益格局的新變化帶來(lái)了新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)遇、區(qū)域發(fā)展機(jī)遇、企業(yè)發(fā)展機(jī)遇甚至資本市場(chǎng)個(gè)股機(jī)遇。
2009年12月1日正式實(shí)施的《深圳市城市更新辦法》規(guī)定，鼓勵(lì)權(quán)利人自行改造，改造項(xiàng)目無(wú)需由“發(fā)展商”實(shí)施。在改造功能方面實(shí)現(xiàn)了突破，可以“工改商”、“工改住”等；商業(yè)區(qū)、舊城、舊村、舊工業(yè)區(qū)等均被納入城市更新。更為重要的是，權(quán)利人可以通過(guò)協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，而不用一定經(jīng)過(guò)“招拍掛”方式，從而突破了土地必須“招拍掛”的中央政府統(tǒng)一政策規(guī)定，降低了更新改造成本，促進(jìn)了權(quán)利人的積極性。這些都是資本市場(chǎng)對(duì)相關(guān)上市公司青睞有加的重要原因。
在經(jīng)歷改革開(kāi)放30年快速城市化之后，土地市場(chǎng)格局發(fā)生了重大變化，舊城改造已成各地方政府尋求土地資源突破、拓展城市發(fā)展空間的重要手段。這其中，深圳市在城市發(fā)展空間與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整上所受制約更為嚴(yán)重，政府手中可以利用的土地資源只有140萬(wàn)平方公里，特區(qū)內(nèi)已經(jīng)數(shù)年土地零供應(yīng)。2007年深圳城市建成區(qū)面積占市域的比例已接近40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)香港25%的水平，更意味著外延式的發(fā)展已走到了頭。專家們認(rèn)為，未來(lái)深圳的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、城市升級(jí)空間只能向“城市更新”要。
實(shí)際上，深圳于2004年即開(kāi)始嘗試進(jìn)行“城中村”改造。其在探索中發(fā)現(xiàn)，如今深圳城市發(fā)展空間受限制，“土地、資源、人口、環(huán)境”難以為繼，但另一方面，當(dāng)?shù)毓I(yè)廠房還存在空置現(xiàn)象。舊改本身蘊(yùn)涵巨大經(jīng)濟(jì)利益，利益博弈非常復(fù)雜，在長(zhǎng)三角“城市化”當(dāng)中，政府征地采取“以土地?fù)Q社保”模式，目前該模式在全國(guó)有廣泛推廣的勢(shì)頭，但深圳等地原住民以其土地資產(chǎn)參與和分享了城市化，利益格局的差異導(dǎo)致城市空間的重組必須要采取有針對(duì)性的措施。為此，經(jīng)過(guò)多年反思與謀劃，深圳逐步深化了“城市更新”的內(nèi)涵，一方面通過(guò)強(qiáng)化政府規(guī)劃統(tǒng)籌，避免更新布局失誤和過(guò)度市場(chǎng)化帶來(lái)的不利因素，另一方面著眼平衡各方利益，突破原有政策，在土地出讓等方面向民間資本讓利，力求在城市更新上形成多方共贏的格局。
舊改政策可望拉投資
統(tǒng)計(jì)顯示，深圳市需進(jìn)行城市更新的總用地面積約為240平方公里，其中城中村為100平方公里，舊工業(yè)區(qū)126平方公里，舊工商住混合區(qū)6平方公里，舊住宅區(qū)8平方公里�！渡钲谑谐鞘懈罗k法》實(shí)施之際，深圳市已列入改造計(jì)劃的各類拆除重建項(xiàng)目共計(jì)202項(xiàng)，3月5日公示2010年首批城市更新單元共計(jì)89項(xiàng)，涉及面積6.8平方公里，這些城市更新項(xiàng)目的實(shí)施將給深圳未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)新的活力。
目前，整個(gè)珠三角地區(qū)也在推進(jìn)類似深圳“城市更新”的“三舊改造”（舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊）試點(diǎn)工作。珠三角中心城市廣州在“三舊”改造上正銜枚疾進(jìn)，有消息指其上報(bào)的“三舊”改造面積就有353平方公里，將力爭(zhēng)用10年時(shí)間基本完成相關(guān)改造工作，用3-5年時(shí)間基本完成城市重點(diǎn)功能區(qū)的舊城成片重建改造工作、“城中村”全面改造工作及不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的舊廠房搬遷改造工作。此外，東莞、佛山等地的舊改工作也在全面推進(jìn)中。
據(jù)了解，《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》出臺(tái)后，在國(guó)家鼓勵(lì)珠三角廣大地區(qū)先行先試的大背景下，經(jīng)廣東省委、省政府與國(guó)土資源部的大力溝通，獲得了為期3年省部合作共建集約用地試點(diǎn)示范省的先行先試機(jī)會(huì)。今年初，廣東省省長(zhǎng)黃華華在談及“三舊改造”政策時(shí)表示，其實(shí)現(xiàn)了多個(gè)方面的突破，更給全省帶來(lái)多方面好處。
初步統(tǒng)計(jì)顯示廣東省“三舊”用地約175萬(wàn)畝，國(guó)家每年下達(dá)給廣東的建設(shè)用地指標(biāo)是20多萬(wàn)畝，相當(dāng)于廣東8-9年的用地指標(biāo)，黃華華預(yù)計(jì)至少可以拉動(dòng)投資28200億元。他表示，鑒于“三舊改造”可以帶動(dòng)冶金、建筑、建材、能源、機(jī)械、輕工等10多個(gè)產(chǎn)業(yè)、40多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，故“三舊改造”每年至少可以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值3800億元，有利于珠三角拉動(dòng)投資，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)。
據(jù)測(cè)算，新政策令珠三角地方政府在新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)上可節(jié)省167億元，在耕地開(kāi)發(fā)資金上可節(jié)省20.7億元，地方政府集體獲得土地出讓收入可達(dá)4000多億元，而鼓勵(lì)原用地者支持改造的優(yōu)惠政策可為用地者節(jié)省成本429億元，珠三角地方政府在城市化建設(shè)方面頗受掣肘的土地資源不足問(wèn)題也得到一定程度的緩解。
廣東省委書記汪洋亦在省委會(huì)議上指出，2012年廣東省城中村改造投資將達(dá)1480億元，“三舊”改造將增加1000多億元投資和超過(guò)2000公頃建設(shè)用地。他要求珠三角各地政府抓住難得的商機(jī)，創(chuàng)新開(kāi)發(fā)模式和運(yùn)營(yíng)方式，引導(dǎo)社會(huì)資金進(jìn)入。 |