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上海市政府新聞辦4日宣布了“上海迪士尼項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告已獲國(guó)家有關(guān)部門(mén)核準(zhǔn)”的消息。同一天，兩迪士尼概念地塊均以天價(jià)拍出，商業(yè)地塊溢價(jià)率高達(dá)427%
。“迪士尼效應(yīng)”助推了上海樓市，凡是與迪士尼掛鉤的開(kāi)發(fā)商都開(kāi)始狂歡，盡情享受這一盛宴。然而狂歡背后，風(fēng)險(xiǎn)猶存，如此高的地價(jià)，誰(shuí)來(lái)買(mǎi)單？又需要透支幾代人的消費(fèi)才能賺回來(lái)呢？會(huì)不會(huì)步香港的后塵？
有數(shù)據(jù)顯示，“迪士尼可能落滬”消息傳出后，浦東川沙的土地價(jià)格便直線(xiàn)上漲，房?jī)r(jià)也在兩三年間從每平方米2000元-3000元上漲到現(xiàn)在的每平方米13000元，漲幅在300%以上，遠(yuǎn)超同期上海全市78%的平均漲幅。中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)則顯示，和“迪士尼概念”相關(guān)或者沾邊的二手房房?jī)r(jià)，今年3月-10月間總體上漲超過(guò)30%。上海樓市借迪士尼概念一路瘋漲。而在昨天拍出的住宅地塊和商業(yè)地塊，更是將樓板價(jià)推到了1.4萬(wàn)元大關(guān)。出現(xiàn)了
“面粉貴過(guò)面包”的情況，我們不禁要問(wèn)，如此高得地價(jià)，誰(shuí)是最后的買(mǎi)單者，是開(kāi)發(fā)商，抑或是消費(fèi)帶動(dòng)，還是轉(zhuǎn)嫁到股市向股民要錢(qián)。
警惕迪士尼經(jīng)濟(jì)效應(yīng)被高估 實(shí)際存在不確定性
上海迪士尼樂(lè)園具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，內(nèi)地?cái)?shù)以千萬(wàn)計(jì)的游客提供了“票房保證”；同時(shí)有了前5家全球樂(lè)園的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，上海迪士尼也能更快克服文化“水土不服”的問(wèn)題，但并不能消除各方面的質(zhì)疑。據(jù)迪士尼公司今年7月底公布的第三財(cái)季業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，全球迪士尼主題公園業(yè)務(wù)第三財(cái)季的凈利潤(rùn)下降19%，為5.21億美元，銷(xiāo)售收入下降9%。曾有傳言說(shuō)上海迪士尼門(mén)票定在300元成為全球最低，另外上海迪士尼能否符合中國(guó)人消費(fèi)習(xí)慣還有待觀察。上海迪士尼如何賺錢(qián)成為普遍關(guān)注的話(huà)題。
有媒體報(bào)道，迪士尼或?qū)⒋呱f(wàn)億GDP蛋糕，聽(tīng)起來(lái)似乎令人振奮，但事實(shí)是否真能如愿還存在很大不確定性，今年1月，上海市市長(zhǎng)韓正首次透露，上海迪士尼樂(lè)園項(xiàng)目與迪士尼公司已經(jīng)基本取得原則一致。年初，美國(guó)迪士尼公司和上海市政府簽署合作的財(cái)務(wù)和法律框架協(xié)議。美國(guó)迪士尼公司將持有上海項(xiàng)目43%股份，上海市政府下屬合資企業(yè)則控股57%。具體合作方式將會(huì)進(jìn)一步磋商，鑒于香港迪士尼外資提出的不平等條約，上海的具體合作方式還有待關(guān)注。
閭丘露薇在接受采訪時(shí)介紹，香港特區(qū)政府開(kāi)始預(yù)計(jì)迪斯尼可以帶來(lái)1480億港元的經(jīng)濟(jì)效益。但是到現(xiàn)在為止，只有1173億，比預(yù)期少了將近300億港元。人數(shù)上也比原來(lái)的預(yù)期少了很多。香港迪士尼效應(yīng)顯然被高估了許多。也有媒體報(bào)道，至今香港迪士尼運(yùn)營(yíng)仍然處于虧損狀態(tài)，只是虧損數(shù)目不得而知。依靠消費(fèi)帶動(dòng)獲取利潤(rùn)從而帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展恐怕還需要幾代人的消費(fèi)能力積蓄。
上海樓市透支未來(lái)溢價(jià)空間 存在風(fēng)險(xiǎn)
正如上文所述，迪士尼落滬消息一公布，周邊地價(jià)便出現(xiàn)了天價(jià)競(jìng)拍，連開(kāi)發(fā)商都直言高得離譜，但參與競(jìng)拍的企業(yè)不乏名企，有分析認(rèn)為，迪士尼項(xiàng)目將從三方面利好上海樓市(促進(jìn)周邊配套發(fā)展，帶動(dòng)GDP增加人均收入，住宅需求增加)，但事實(shí)未必如此，依靠房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)消化高昂地價(jià)顯得有些力不從心。
業(yè)內(nèi)人士分析，迪斯尼周邊地價(jià)可能會(huì)有一點(diǎn)影響，但影響不會(huì)太大。目前受此利好消息影響，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)已在高位，或已透支未來(lái)溢價(jià)空間。同時(shí)，這一概念僅對(duì)川沙地區(qū)的住宅產(chǎn)生影響，并不會(huì)由此而推高整個(gè)上海市的房?jī)r(jià)。以東京為例，90年代日本經(jīng)濟(jì)泡沫和地產(chǎn)泡沫同時(shí)破裂，雖然東京迪斯尼依然成功，但是并不能阻擋日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑。
有分析認(rèn)為，“面粉貴過(guò)面包”的場(chǎng)景又再度出現(xiàn)，必然導(dǎo)致周邊房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。但不會(huì)改變整個(gè)上海房?jī)r(jià)，迪士尼效應(yīng)確實(shí)帶動(dòng)了周邊樓價(jià)飚漲，但同時(shí)也有業(yè)內(nèi)人士表示擔(dān)憂(yōu)，迪斯尼概念的號(hào)召力，也恰恰反映出了迪斯尼概念的盲目性和泡沫。因?yàn)閺木幼〉慕嵌葋?lái)看，居家所需要的交通、醫(yī)療、學(xué)校、生活性商業(yè)都不會(huì)因?yàn)榈纤鼓岫忻黠@的改觀。此次該地塊的地價(jià)僅以迪斯尼的概念而出現(xiàn)如此漲幅，盲目和泡沫的成份已十分明顯。隨著項(xiàng)目進(jìn)入運(yùn)營(yíng)，試問(wèn)有誰(shuí)愿意住在如此繁華嘈雜地段，即使住房?jī)r(jià)恐怕也會(huì)很高，普通百姓也買(mǎi)不起，富豪也不會(huì)選址在此吧�！ �
永安信國(guó)際投資董事局主席喬志杰表示，迪士尼對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，沒(méi)有根本性的帶動(dòng)，尤其是對(duì)商品房。迪士尼周邊的商品房，應(yīng)該降價(jià)而不是漲價(jià)。
綜上所述，迪士尼效應(yīng)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)似乎并不是想象中那么樂(lè)觀，中間還存在很大風(fēng)險(xiǎn)，潘石屹認(rèn)為“迪士尼概念”對(duì)周邊商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值提升究竟有多大很不確定，或許遠(yuǎn)不如一個(gè)交通樞紐中心的建立對(duì)周邊物業(yè)價(jià)值的提升。而法國(guó)、日本等國(guó)的迪士尼項(xiàng)目也都是建立在遠(yuǎn)離市中心的地方，建成多年后也沒(méi)在其周邊掀起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱。香港在迪士尼洛城之前房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了大漲，但項(xiàng)目落成之后泡沫消失，房地產(chǎn)并沒(méi)有出現(xiàn)火爆時(shí)增長(zhǎng)。上海迪士尼能夠打破常規(guī)，異軍突起。
受益于迪士尼效應(yīng)所產(chǎn)生的樓市狂歡，地王產(chǎn)生，房?jī)r(jià)飆漲，將從何消化擺在了我們面前。近日不少媒體報(bào)道，近三分之一的開(kāi)發(fā)商炒地皮做“倒?fàn)敗辟嵢〈箢~利潤(rùn)，而又有業(yè)內(nèi)人士分析，這次上海地塊拍賣(mài)，鑒于中美合作還需要進(jìn)一步磋商，而實(shí)際進(jìn)入開(kāi)工還尚需時(shí)日，川沙地塊必定會(huì)曬曬太陽(yáng)，但愿這次上海土地市場(chǎng)不會(huì)玩“炒地皮”的游戲。而當(dāng)土地也成為開(kāi)發(fā)商投資的工具、高昂成本無(wú)處消化的時(shí)候，會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)嫁到股市呢。 |