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“限外”松綁 天津首次明確引入外資參與土地交易
    2009-01-20    作者:唐文祺    來(lái)源:上海證券報(bào)
　　在財(cái)稅、信貸方面相繼“松綁”之后，對(duì)于“限外”的監(jiān)管開(kāi)始在地方政府層面有所松動(dòng)。為了吸引外資企業(yè)投資天津，天津市國(guó)土房管局日前對(duì)外表示，2009年境外投資者可通過(guò)用地預(yù)申請(qǐng)方式，參與天津國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌，外幣保證金將接受美元、歐元、港幣、日元四種中的一種。
　　業(yè)內(nèi)人士向記者表示：“從還在執(zhí)行的限制性政策來(lái)看，尚未公開(kāi)明確松綁的‘限外’受關(guān)注程度很高�！�
　　日前，天津市國(guó)土房管局公開(kāi)表示，天津吸引外商投資企業(yè)直接參與土地交易。境外投資者可以進(jìn)行用地預(yù)申請(qǐng)，即外商（包括國(guó)外或港澳臺(tái)投資者）可向天津市國(guó)土房管局提出用地預(yù)申請(qǐng)。與此同時(shí)，外商可將外幣匯入天津土地交易中心的外幣保證金賬戶作用預(yù)申請(qǐng)保證金。這意味著天津在相關(guān)投資領(lǐng)域內(nèi)的外幣監(jiān)管制度予以了“松綁”，這也是天津第一次明確公開(kāi)鼓勵(lì)境外投資者參與國(guó)有建設(shè)用地交易。
　　在外資參與投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)程中，如何協(xié)調(diào)“雞”和“蛋”之間的先后次序，始終是無(wú)法解開(kāi)的死結(jié)。
　　根據(jù)《外商投資項(xiàng)目核準(zhǔn)暫行管理辦法》，設(shè)立外資企業(yè)必須先向國(guó)家發(fā)改委進(jìn)行項(xiàng)目審批，通過(guò)之后，再行向商務(wù)部申請(qǐng)批復(fù)才能成立。但取得項(xiàng)目的矛盾之處在于，按照相關(guān)土地市場(chǎng)支付方式規(guī)定，凡是競(jìng)買(mǎi)者只能用人民幣作為競(jìng)買(mǎi)保證金以及出讓款的支付方式。可根據(jù)國(guó)家外匯管理局規(guī)定，外資在未設(shè)立有法人的情況下，不能申請(qǐng)結(jié)售匯。也就是說(shuō)，各項(xiàng)限外制度的相互作用，實(shí)質(zhì)上將外資完全堵在了門(mén)外。
　　然而，根據(jù)此次天津市國(guó)土房管局的表態(tài)，外資在提出用地申請(qǐng)并匯入保證金之后，便可憑預(yù)申請(qǐng)審核憑證到相關(guān)部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立證照有效期一年的房地產(chǎn)企業(yè)。這無(wú)疑將此前外資企業(yè)投資房地產(chǎn)過(guò)程中的“死循環(huán)”撕開(kāi)了一個(gè)口子。
　　“在目前的市場(chǎng)形勢(shì)下，政策日益寬松并不是新鮮事�！币晃幻蕾Y房地產(chǎn)基金負(fù)責(zé)人表示，由于各項(xiàng)外資監(jiān)管政策之間相互交結(jié)，前兩年已有地方政府暗自網(wǎng)開(kāi)一面，設(shè)立外幣專用保證金賬號(hào)以提供方便。天津市國(guó)土房管局的表態(tài)，只是將這種操作模式予以了公開(kāi)化�！半m然外資投資限制尚沒(méi)有實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，但外幣的松綁跡象已經(jīng)初現(xiàn)，從這一舉動(dòng)來(lái)看‘限外’可能也會(huì)在日后出現(xiàn)松綁�！�
　　自2006年始，“限外”基調(diào)予以確立，并在2008年出現(xiàn)明顯成效。根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的第四季度市場(chǎng)回顧報(bào)告，2008年全年外資收購(gòu)總額為160億元人民幣，比2007和2006年分別減少了26％和12％。對(duì)于“熱錢(qián)”的政策限制，加上全球范圍內(nèi)信貸市場(chǎng)資金流動(dòng)不暢，導(dǎo)致投資銳減。
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