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| “房地產(chǎn)暴利時代終結(jié)”阻力在哪 |
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2008年全國各地一路狂漲的房價開始出現(xiàn)分化，在一些大城市率先出現(xiàn)了下跌；由于對未來房價預期的改變，消費者開始了對房市的觀望，房屋銷售市場交易量開始萎縮。在中央采取貨幣、土地等各項綜合性政策之后，在長達10年的房價上漲之后，“房地產(chǎn)暴利時代終結(jié)”的言論開始出現(xiàn)。
從2007年開始，中央政府認識到房價高漲的嚴重性，出臺了房地產(chǎn)的信貸管理、土地、稅收等政策，特別是對房地產(chǎn)投資與消費的嚴格區(qū)分，增加房地產(chǎn)投資成本及準入門檻，嚴厲打擊炒作等。但就目前情況看，這對房地產(chǎn)市場的沖擊，所影響的范圍仍然有限。今年上半年國內(nèi)房價漲幅度有所放緩，但仍上漲10%。房地產(chǎn)市場價格理性回歸還是遙遠的事情，結(jié)束房地產(chǎn)市場暴利時代還言之尚早。
現(xiàn)實的情況是，一方面居民需要大量的住房，另一方面，房地產(chǎn)市場又有大量的住房無法銷售出去。按照一般的市場法則，在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商一定會把房價降低到絕大多數(shù)居民有支付能力的房價水平上，讓絕大多數(shù)居民進入房地產(chǎn)市場。這樣，絕大多數(shù)民眾的住房需求（即房地產(chǎn)開發(fā)商的“剛性需求”）滿足了，大量的資金回籠也解決了房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營問題。房地產(chǎn)市場供求矛盾也由此化解，但是這樣的好事為什么沒有發(fā)生？也就是說，市場供求法則為什么在這里失效？
關(guān)鍵的問題是，房價的高低不僅決定房地產(chǎn)開發(fā)商的暴利水平，也決定了地方政府的GDP增長速度和土地財政的多少。當房價水平降低時，房地產(chǎn)開發(fā)商的暴利空間壓縮了，但地方政府的GDP增長也放慢了，地方政府的土地財政減少了。在這樣的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商及地方政府豈愿意讓房價調(diào)整到絕大多數(shù)居民有購買力的水平上？
很明顯，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商就是在與住房消費者對賭，就是在與政府的房地產(chǎn)政策對賭。在房地產(chǎn)開發(fā)商看來，當房地產(chǎn)開發(fā)商不賣房子影響到當?shù)卣腉DP、影響地方政府土地財政時，政府豈能不救房地產(chǎn)？因為，前10年的房地產(chǎn)暴利早就為房地產(chǎn)這個行業(yè)積蓄了對賭的力量。這就是為什么不少地方房地產(chǎn)市場僵持局面的根源所在。
但是，市場內(nèi)在因素、政府房地產(chǎn)政策精神基本上已給國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展設(shè)定了方向與趨勢，盡管短期內(nèi)一些房地產(chǎn)開發(fā)商可以與住房消費者對賭、與政府房地產(chǎn)政策對賭，但是他們想出現(xiàn)政策的逆轉(zhuǎn)已不可能。
可以說，只有讓當前的房地產(chǎn)政策一個又一個落實下來，才能讓房地產(chǎn)市場的價格全面理性，才能讓房地產(chǎn)市場的暴利模式逐漸改變。但是，即使這樣，目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場離公平公正的市場還很遠，政府還得通過盡快推出公平公正的物業(yè)稅或不動產(chǎn)稅、推出住房閑置稅等稅收政策來平衡房地產(chǎn)市場利益關(guān)系，來讓中國每一個民眾真正分享發(fā)展成果。到了那個時候，房地產(chǎn)市場價格才能全面理性回歸，中國房地產(chǎn)市場暴利模式才能真正終結(jié)。 |
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