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一路調(diào)整的深圳樓市似乎迎來(lái)了“轉(zhuǎn)機(jī)”：中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，６月份深圳房?jī)r(jià)為每平方米１４５７４元，環(huán)比上漲３０．７９％。然而有關(guān)專家指出，這一“高水平”的數(shù)據(jù)主要是大戶型和豪宅項(xiàng)目抬升所致，深圳普通住宅市場(chǎng)并未回暖，樓市只有結(jié)束觀望狀態(tài)，才能迎來(lái)“軟著陸”。
普通住宅交易依然低迷
今年以來(lái)，曾經(jīng)是房?jī)r(jià)漲幅榜冠軍的深圳卻一直在領(lǐng)跌全國(guó)。來(lái)自深圳市國(guó)土房管局的統(tǒng)計(jì)顯示，今年前５個(gè)月深圳房?jī)r(jià)分別為每平方米１５０８０元、每平方米１６３１４元、每平方米１３６１８元、每平方米１１９６２元和每平方米１１０１４元。
到了６月，房?jī)r(jià)持續(xù)探底的情況，隨著一批豪宅項(xiàng)目的入市得以改變。中指研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，６月份新增入市的別墅項(xiàng)目有東部華僑城的天麓、卓越維港以及萊蒙地產(chǎn)的水榭山，這幾個(gè)項(xiàng)目在６月份總共成交了７３套，成交面積達(dá)１．８７萬(wàn)平方米。在豪宅項(xiàng)目的力挺下，６月份深圳整體房?jī)r(jià)達(dá)到每平方米１４５７４元，環(huán)比上漲３０．７９％。
但如果將６月份新增別墅項(xiàng)目的成交量剔除的話，６月深圳的成交均價(jià)大致為每平方米１１３４２元，相對(duì)于５月份每平方米１１０１４元的價(jià)格水平，漲幅并不明顯。
業(yè)內(nèi)人士指出，由于該平均價(jià)格是深圳市住宅房屋拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)，具有較大的可信度和參考價(jià)值。它明確告訴購(gòu)房者，深圳全市普通住宅交易均價(jià)全部都在下降，但寶安、龍崗等非中心區(qū)下降的幅度要大一些，而福田和羅湖等中心區(qū)的樓價(jià)則要抗跌一些。
房?jī)r(jià)下跌不良貸款抬頭
深圳房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，已經(jīng)給當(dāng)?shù)氐慕鹑跈C(jī)構(gòu)帶來(lái)了一定的影響。根據(jù)人民銀行深圳中心支行發(fā)布的消息，今年深圳房貸業(yè)務(wù)不良率略有上升。到３月末，深圳全市個(gè)人住房不良貸款余額為１３．３６億元，比去年末增加了０．８１億元。房貸不良率為０．５８％，比去年末上升了０．０４個(gè)百分點(diǎn)。
據(jù)記者了解，深圳不良貸款出現(xiàn)抬頭的主要原因，是由于房?jī)r(jià)不斷下跌造成一些還未交付使用的物業(yè)變成負(fù)資產(chǎn)，有的購(gòu)房者干脆選擇主動(dòng)斷供。事實(shí)上，與去年１０月每平方米１７３５０元的歷史高位相比，到今年５月，深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌超過(guò)３０％，這意味著很多購(gòu)房者的三成首付化為烏有，其房產(chǎn)的現(xiàn)價(jià)不足以抵擋銀行的貸款，選擇斷供也是情理之中的事情。
寶安區(qū)泰華陽(yáng)光海和鹽田區(qū)半山溪谷的業(yè)主告訴記者，他們中有不少人選擇了主動(dòng)斷供。“我的房產(chǎn)都成了負(fù)資產(chǎn)，讓銀行把房子收去，我還虧得少一點(diǎn)。”一位張姓業(yè)主告訴記者說(shuō)。泰華陽(yáng)光海的一家按揭銀行也向記者證實(shí)，確有業(yè)主斷供。
與此同時(shí)，由于房?jī)r(jià)下跌，深圳的一些樓盤(pán)出現(xiàn)了曠日持久的維權(quán)事件。比如金地梅隴鎮(zhèn)去年推出的二期項(xiàng)目的售價(jià)為每平方米１５０００元，而今年推出的三期項(xiàng)目售價(jià)僅為每平方米１１０００元，這引發(fā)了很多二期業(yè)主的不滿，他們每逢周末都會(huì)到售樓部維權(quán)。
重建信心讓樓市“軟著陸”
實(shí)際上，作為實(shí)際居住人口已經(jīng)達(dá)到１４００萬(wàn)的深圳而言，由于人多地少，人均購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，住房的剛性需求一直很強(qiáng)，如果房?jī)r(jià)降到合適的價(jià)位，廣大自住客戶入市，必然推動(dòng)成交放大、房?jī)r(jià)企穩(wěn)。
據(jù)記者了解，很多購(gòu)房者都不愿或不敢買(mǎi)房，主要是覺(jué)得現(xiàn)在房?jī)r(jià)還沒(méi)有降到位。這主要是由于一些開(kāi)發(fā)商的心態(tài)還處于去年的亢奮中，認(rèn)為房地產(chǎn)的利潤(rùn)就應(yīng)該是那個(gè)水平，不愿意降價(jià)，或者降起價(jià)來(lái)扭扭捏捏，采取打折、送裝修等手段暗送秋波，就是不愿意明明白白地降價(jià)。
深圳市社科院城市營(yíng)運(yùn)中心主任高海燕說(shuō)，深圳樓市已持續(xù)低迷，當(dāng)前必須盡快尋求解套之策，以防止長(zhǎng)時(shí)間的冰封催生規(guī)模化負(fù)資產(chǎn)、空置率上升導(dǎo)致一些開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，從而導(dǎo)致行業(yè)危機(jī)。
高海燕認(rèn)為，適度降價(jià)是解封當(dāng)前樓市的最好辦法，以降價(jià)換得普通置業(yè)者入市，以降價(jià)換取交易量的回升。
此外，高海燕認(rèn)為，建設(shè)保障性住房也是讓樓市“軟著陸”的辦法。像深圳最近公布有６４７１戶家庭通過(guò)審查，可以申購(gòu)２００７年度深圳６００６套保障性住房，它既緩解了供求關(guān)系，又向社會(huì)傳遞出政府調(diào)控樓市的信號(hào)，表明在深圳暴漲的房?jī)r(jià)是不受歡迎的。
“當(dāng)然，房?jī)r(jià)如果還沒(méi)有漲起來(lái)的城市，最好是在防止房?jī)r(jià)暴漲方面多做點(diǎn)工作，沒(méi)有大起，也就沒(méi)有大落。這樣社會(huì)的總體代價(jià)會(huì)更小。”高海燕說(shuō)。 |