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不可否認(rèn)的是，深圳樓市中二次購(gòu)房的客戶(hù)正成為銀行暗自爭(zhēng)取的對(duì)象。
除了廣而告之的貸款新產(chǎn)品“層出不窮”外，私下里靈活的操作手法同樣并不鮮見(jiàn)。一方面，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的萎縮使得銀行頭痛不已，另一方面，今年信貸政策從緊從嚴(yán)的主旨卻不容置疑。對(duì)于處在樓市調(diào)整風(fēng)暴中心的商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，對(duì)于“收與放”的把握猶如行走在鋼絲上。
銀行：“表面標(biāo)準(zhǔn)”背后各有不同
上海證券報(bào)昨日獨(dú)家披露了深圳部分商業(yè)銀行“暗松”放貸政策，以期應(yīng)對(duì)樓市困局的現(xiàn)狀。
為了解各家商業(yè)銀行的詳細(xì)操作規(guī)則，記者以個(gè)人購(gòu)房者的名義分別致電幾家銀行進(jìn)行詢(xún)問(wèn)。深圳發(fā)展銀行客服中心表示，如果個(gè)人名下已有一套住房存在，二套住房貸款首付上升至四成，同時(shí)利率上浮10%。中國(guó)工商銀行的客服中心告訴記者，如果是第二套住房以貸款形式購(gòu)買(mǎi)，目前銀行提供貸款七成；而根據(jù)中國(guó)建設(shè)銀行的服務(wù)熱線(xiàn)，答案是自付四成，視物業(yè)品質(zhì)及客戶(hù)資質(zhì)對(duì)利率進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
然而，以上答案只是“表面標(biāo)準(zhǔn)”。具體到不同支行或分行，便會(huì)變化出不同的“味道”。
據(jù)深圳發(fā)展銀行某區(qū)域支行個(gè)人貸款部工作人員介紹，如果人均居住面積在29.5平方米以下，第二套房便可視作為首套住房。除此之外，該工作人員表示，第一套住房在付清貸款并出具“轉(zhuǎn)讓說(shuō)明”的情況下，同樣可享受到首套住房待遇。
在央行明確了“以戶(hù)為單位執(zhí)行第二套房貸政策”之后，深圳當(dāng)?shù)赜秀y行以“戶(hù)口是否在一起”作為衡量標(biāo)準(zhǔn)。但深發(fā)展的工作人員表示，審核客戶(hù)是否屬于二次購(gòu)房者，主要是看主貸人名下是否已有房產(chǎn)，“戶(hù)口無(wú)所謂”。
中國(guó)建設(shè)銀行某區(qū)域支行負(fù)責(zé)個(gè)人貸款的相關(guān)人士表示，只要結(jié)清前套住房貸款，對(duì)第二套房便可視其為首套住房來(lái)對(duì)待。招商銀行某區(qū)域支行持有相同的處理態(tài)度。甚至還有銀行表示，只要主貸人名下并無(wú)房產(chǎn)，無(wú)論聯(lián)名的購(gòu)房者是否已經(jīng)購(gòu)房，皆可申請(qǐng)享受首套住房政策待遇。而在早先，即使已經(jīng)還清貸款并已出售住房的借款人，還需要提供新買(mǎi)家的房產(chǎn)證和各類(lèi)相關(guān)材料以資證明，才能被視作為首套住房客戶(hù)。
客戶(hù)：貸款借力仍是主選
根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)，2008年1月—4月，深圳二手房住宅交易面積分別為25.22萬(wàn)平方米、12.62萬(wàn)平方米、22.98萬(wàn)平方米、30.64萬(wàn)平方米，以今年4月份的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，與去年高位時(shí)期的134.09萬(wàn)平方米有77%的差距幅度。雖然交易量有所回升，但總體交易規(guī)模仍比較小。
據(jù)美聯(lián)物業(yè)（深圳）代理有限公司羅湖區(qū)總監(jiān)袁新有介紹，從5月份的市場(chǎng)情況來(lái)看，區(qū)域市場(chǎng)無(wú)論是成交量還是帶看量皆有上升，但整體市場(chǎng)平均價(jià)格保持平穩(wěn)。“自住需求客戶(hù)增長(zhǎng)很快，占比大半。”其中，購(gòu)買(mǎi)第二套房的客戶(hù)占比近三成。
深發(fā)展今年第一季度季報(bào)顯示，截至3月31日，該行主要以個(gè)貸為構(gòu)成的業(yè)務(wù)方面，余額為662.74億元，占整體公司貸款結(jié)構(gòu)28.3%，不良貸款率為0.99%，與其他貸款業(yè)務(wù)相比，處于較低水準(zhǔn)。但住房按揭貸款總額卻僅比去年第四季度上升0.26%。
美聯(lián)物業(yè)深圳區(qū)交易管理部總監(jiān)王青表示，從目前的客戶(hù)支付方式來(lái)看，選擇一次性付款的購(gòu)房者較從前增加了15%。“這部分客戶(hù)對(duì)利息成本的考慮較多�！蓖跚嗾f(shuō)道。袁新有認(rèn)為，選擇一次性付款的客戶(hù)仍然占比偏少，“主要還是資金壓力的原因�！彼姓J(rèn)，相當(dāng)數(shù)量的二次購(gòu)房客戶(hù)愿意選擇貸款方式。
據(jù)了解，隨著去年下半年深圳市商業(yè)銀行對(duì)住房貸款額度加以控制，以及國(guó)家有關(guān)部門(mén)提高第二套住房首付比例和貸款利率政策的發(fā)布，深圳市二手房市場(chǎng)的交易規(guī)模大幅下降，去年10月跌至最低點(diǎn)為35.55萬(wàn)平方米。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，個(gè)人住房貸款較之房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)更低，向來(lái)是銀行資產(chǎn)質(zhì)量很好的一塊業(yè)務(wù)。但從目前深圳樓市的現(xiàn)狀來(lái)看，房?jī)r(jià)調(diào)整明顯，市場(chǎng)觀望氣氛濃，導(dǎo)致銀行房貸發(fā)放量增長(zhǎng)緩慢。 |