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昨日下午，新江灣城Ｆ地塊出讓，惟一的競(jìng)標(biāo)方美國(guó)開(kāi)發(fā)商鐵獅門(mén)毫無(wú)懸念地以掛牌價(jià)６７．５１７億元，折合樓板價(jià)７５００元／平方米將其拿下，刷新了上海土地拍賣(mài)的紀(jì)錄。
漢宇地產(chǎn)分析師表示，從２００５年開(kāi)始，上海經(jīng)營(yíng)性住宅用地的供應(yīng)就一直處于壓抑狀態(tài)，土地的稀缺性和推地集中使開(kāi)發(fā)商明確了今年的土地形勢(shì)，不惜血本瘋狂拿地。如此高價(jià)，玩得起的始終是幾家耳熟能詳?shù)牡禺a(chǎn)巨頭，而一些中小型開(kāi)發(fā)商只能“熱心參與”。大開(kāi)發(fā)商可以融資、可以增發(fā)，靠著散戶的錢(qián)拿地，造好后再以更高的房?jī)r(jià)賣(mài)給散戶，如此循環(huán)反復(fù)，地產(chǎn)壟斷時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。
新江灣再成熱點(diǎn)
近兩年來(lái)，新江灣地區(qū)已經(jīng)成為了上海地價(jià)領(lǐng)漲的絕對(duì)標(biāo)志。２００５年，當(dāng)獨(dú)具慧眼的項(xiàng)斌率領(lǐng)合生珠江以５６１７元／平方米的樓板價(jià)拿下新江灣城Ｃ１地塊時(shí)，滿城嘩然，輿論壓得他透不過(guò)氣來(lái)。而當(dāng)華潤(rùn)在２００６年以６６７６元／平方米的樓板價(jià)擊敗萬(wàn)科、中海、凱德等實(shí)力對(duì)手奪得Ｃ２地塊時(shí)，人們開(kāi)始覺(jué)得司空見(jiàn)慣。
�。玻埃埃纺辏虾７康禺a(chǎn)市場(chǎng)集體回暖，新江灣城Ｄ１、Ｄ３地塊也適時(shí)出讓，分別達(dá)到１．２５萬(wàn)元／平方米和２萬(wàn)元／平方米的樓板價(jià)，超過(guò)了當(dāng)時(shí)該地塊在售房源的平均房?jī)r(jià)，不僅讓眾人驚訝不已，也讓“面粉比面包貴”成為在新江灣地塊不爭(zhēng)的事實(shí)。正因?yàn)槿绱耍频貕K未經(jīng)推出，就被眾多開(kāi)發(fā)商盯上。
掛牌文件顯示，Ｆ地塊位于新江灣城核心地帶，東至閘殷路、北至殷高路，包括辦公、酒店、文化娛樂(lè)、商業(yè)和住宅等各類物業(yè)類型。土地面積達(dá)２６．７４８１萬(wàn)平方米，綜合容積率為３．３７，總建筑面積有９０萬(wàn)平方米，掛牌起始價(jià)格６７．５１７億元。如果加上需要另外支付的大市政（納入上海市計(jì)劃的道路交通、供水、供氣、供熱、環(huán)境保護(hù)、污水管道和處理、城市河湖、電力、郵政、電信等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程）配套、軌道交通建設(shè)費(fèi)的費(fèi)用２．８８億元，僅掛牌起始價(jià)就超過(guò)了７０億元，樓板價(jià)格接近７８００元／平方米。
與眾不同的地塊出讓
盡管這一地塊地理位置優(yōu)越、土地面積大，對(duì)眾多大開(kāi)發(fā)商都充滿了吸引力。然而，此次土地出讓設(shè)置了一系列限制性條件，幾乎把大部分開(kāi)發(fā)商都推出了競(jìng)買(mǎi)門(mén)檻之外。掛牌文件中對(duì)競(jìng)買(mǎi)者開(kāi)出的條件包括：所開(kāi)發(fā)建設(shè)的甲級(jí)綜合商辦項(xiàng)目（非住宅）不小于２００萬(wàn)平方米；有大型軌道樞紐上蓋不少于１００萬(wàn)平方米的商辦綜合項(xiàng)目建設(shè)和管理的業(yè)績(jī)；有超高層建筑建設(shè)業(yè)績(jī)；擁有和管理不小于５００萬(wàn)平方米商業(yè)物業(yè)；與５００強(qiáng)企業(yè)中至少１００家有緊密的租賃合作關(guān)系；開(kāi)發(fā)世界級(jí)專業(yè)綠色建筑機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)的建筑項(xiàng)目不少于１００萬(wàn)平方米，獲得世界級(jí)專業(yè)綠色建筑機(jī)構(gòu)頒發(fā)的認(rèn)證等。
事實(shí)上，除了新江灣城Ｆ地塊之外，其他各個(gè)地塊都沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)限制性條件。而從上述條件來(lái)看，境內(nèi)幾乎沒(méi)有開(kāi)發(fā)商能達(dá)到這些標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)于境外開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，滿足Ｆ地塊羅列的標(biāo)準(zhǔn)并非太難，香港新鴻基、和記黃埔、恒基兆業(yè)等多家港資公司都符合其中絕大部分條件。
不過(guò)，由于１月９日必須繳納７億元的保證金，在只有人民幣保證金賬戶的情況下，沒(méi)有準(zhǔn)備的境外開(kāi)發(fā)商幾乎不可能在如此短的時(shí)間內(nèi)籌得如此巨額的資金，而隨后必須短期內(nèi)支付土地款更是一項(xiàng)不可能完成的任務(wù)。以上種種，令多家開(kāi)發(fā)商都無(wú)奈表示，這塊土地必將歸屬于鐵獅門(mén)。
鐵獅門(mén)，何方神圣？
鐵獅門(mén)，何方神圣？據(jù)資料顯示，該公司成立于１９７８年，是全球一流的房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)公司，在全球１８?jìng)�(gè)城市開(kāi)發(fā)或管理著４１宗商業(yè)與居住房地產(chǎn)項(xiàng)目；并已成功開(kāi)發(fā)獲取了資產(chǎn)價(jià)值超過(guò)１５０億美元、面積超過(guò)５２０萬(wàn)平方米的土地投資組合，擅長(zhǎng)開(kāi)發(fā)與管理密切結(jié)合的房地產(chǎn)企業(yè)。
２００５年下半年，鐵獅門(mén)房地產(chǎn)與美國(guó)投資公司ＧＳＣＰａｒｔｎｅｒｓ組建合資公司，計(jì)劃斥資５億美元在上海和北京開(kāi)發(fā)高端商業(yè)和住宅項(xiàng)目。而此次參與新江灣Ｆ地塊競(jìng)標(biāo)的，正是這個(gè)房地產(chǎn)投資基金。鐵獅門(mén)房地產(chǎn)基金成立兩年以來(lái)，一直表現(xiàn)得相當(dāng)?shù)驼{(diào)，很少有投資項(xiàng)目曝光，但這并不意味著該投資基金碌碌無(wú)為，其在國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，至少包括收購(gòu)成都一大廈的在建工程。
�。玻埃埃纺�，轟動(dòng)一時(shí)的上海市南京東路１６３地塊競(jìng)拍，鐵獅門(mén)參與其中；而在新鴻基拿下上海市襄陽(yáng)路地塊之前，鐵獅門(mén)也曾打算參與。 |