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根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”，并對個別條文的文字做了修改（據(jù)9月2日《楚天都市報》）。
隨著我國城市化進程的進一步發(fā)展，原來獨門獨戶自我管理形式已被迅猛發(fā)展的城市物業(yè)集中管理所取代，物業(yè)公司已稍然走進居民的日常生活，涉及到居民的切身利益。在新修訂的《物業(yè)管理條例》中，對于物業(yè)公司職能的定位，雖然只是改變了幾個字，但意義卻全然不同。這次的修改明確了物業(yè)公司的定位，就是為業(yè)主服務(wù)的，指明了企業(yè)發(fā)展的方向。對于物業(yè)企業(yè)來說，實現(xiàn)從管理到服務(wù)的徹底轉(zhuǎn)變，是自身職能的一次歷史性跨越。誠然，物業(yè)公司實現(xiàn)新職能定位，需要企業(yè)和業(yè)主的共同努力，也亟需完善的法律制度來加以調(diào)整和規(guī)范。
物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量差、業(yè)主投訴多，這是物業(yè)公司當前面臨的突出矛盾和問題：一是物業(yè)服務(wù)理念錯位，以管理者自居，服務(wù)態(tài)度差。二是低水平服務(wù)、高標準收費，甚至出現(xiàn)亂收費。三是部分從業(yè)人員素質(zhì)低。四是不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。
針對物業(yè)企業(yè)經(jīng)營中存在的問題，有專家學者曾經(jīng)對全國兩萬余家物業(yè)管理企業(yè)進行了考察，從體制上看，80%以上的是國有體制。而且政企沒有完全分開，企業(yè)無法獨立運作；政府職能錯位或越位，習慣于直接干預(yù)企業(yè)經(jīng)營活動；管理層、管理部門過多，物業(yè)管理手續(xù)繁雜，往往一個小區(qū)的物業(yè)企業(yè)要應(yīng)付20多個部門的檢查管理。從物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生的來源來分析，全國有70%以上屬于房地產(chǎn)開發(fā)商自辦的企業(yè)，20%屬于房管所或后勤單位改制，只有10%屬于產(chǎn)權(quán)自主型的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)企業(yè)市場化程度普遍不高。由于物管企業(yè)規(guī)模小，難以發(fā)揮綜合優(yōu)勢和群體優(yōu)勢,而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟效益差,虧損嚴重等問題。
顯而易見，由于政府職能轉(zhuǎn)換遲緩，政企沒有完全分開，客觀上導致了物業(yè)公司以管理者自居，因而缺少服務(wù)意識；由于物業(yè)管理涉及管理部門過多，因而導致物業(yè)管理法規(guī)制定不及時不完善；由于物業(yè)管理作為一個新興行業(yè)，政府沒有出臺相應(yīng)的扶持政策，因而導致物業(yè)管理過分依賴于開發(fā)商，沒有建立起真正的現(xiàn)代企業(yè)制度，產(chǎn)權(quán)不明，權(quán)責不清，難以真正獨立出來；由于物業(yè)公司缺少完善規(guī)范的教育培訓體系，許多從業(yè)人員都是“半路出家”，導致物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量不盡如人意；由于大多數(shù)消費者缺乏對物業(yè)管理的消費意識，加之法規(guī)不完善，業(yè)主法制意識淡薄，只是一味強調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù)，雙方矛盾糾紛不斷增加，加劇了物業(yè)公司經(jīng)營困難。顯然，物業(yè)從管理到服務(wù)，真正確立起服務(wù)職能的定位，仍面臨諸多矛盾和問題，尚需有一段艱難的路程要走，急不得，但也等不得。
毋庸諱言，物業(yè)公司服務(wù)職能定位的實質(zhì)是與物業(yè)企業(yè)有關(guān)的權(quán)力和利益關(guān)系的再次調(diào)整分配，不可避免地會受到相關(guān)利益集團的阻撓和干擾。尤其是在政企沒有完全分離的情況下，阻力可能會更大。因此說，在這一變革中，政府職能轉(zhuǎn)換的帶頭示范作用不可或缺，政府應(yīng)在提供面向勞動力市場的“民生性”服務(wù)、提供促進社會事業(yè)發(fā)展的“公益性”服務(wù)、提供非競爭性領(lǐng)域的“基礎(chǔ)性”服務(wù)、提供促進市場主體正常運轉(zhuǎn)和創(chuàng)新的“主體性”服務(wù)等方面上積極作為，大有作為，促進“管制型”政府向“服務(wù)管理型”政府的轉(zhuǎn)變，用自身服務(wù)職能的打造，帶動政企分離，推動社會各個行業(yè)服務(wù)職能的實現(xiàn)。同時，作為為居民群眾根本利益服務(wù)的物業(yè)公司應(yīng)該以極大的勇氣和魄力，來排除既得利益集團的干擾，推動新職能定位的早日實現(xiàn)。
新修訂的《物業(yè)管理條例》最大的亮點就是對業(yè)主權(quán)益的保護。實質(zhì)上，物業(yè)公司本來就是全體業(yè)主花錢聘請的，從本質(zhì)上說雙方是一種服務(wù)與被服務(wù)的契約關(guān)系，業(yè)主花錢買的就是熱情周到的細致服務(wù)，而不是買氣受，買罪遭。優(yōu)質(zhì)服務(wù)是每個小區(qū)業(yè)主的共同希望。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在合同明確權(quán)利義務(wù)的情況下，進一步提高物業(yè)管理服務(wù)的水平，保證所提供的物業(yè)管理服務(wù)達到或超過物業(yè)管理的收費水平，以促進物業(yè)管理服務(wù)及物業(yè)管理收費的良性循環(huán)，實現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的共贏。 |