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上周本報（河南商報）對“小產(chǎn)權(quán)房”做了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)鄭州的“小產(chǎn)權(quán)房”因價格便宜讓很多人“受用”。
�。保霸拢比眨吨腥A人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）就要實施。昨日，《物權(quán)法》的起草人之一，中國政法大學教授李顯冬，和中國物業(yè)管理協(xié)會培訓中心負責人鄭良羽也就《物權(quán)法》和“小產(chǎn)權(quán)房”作了相關(guān)講解。
小區(qū)停車位收益和管理費都是業(yè)主的
鄭州一小區(qū)成立業(yè)主大會后，提出了與物業(yè)公司終止前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并要求移交相關(guān)資料以及財產(chǎn)，包括地面停車費，但遭物業(yè)公司拒絕。
隨后，業(yè)主大會將這家公司起訴到法院，法院認為，地面停車的費用與收益均應(yīng)由小區(qū)全體業(yè)主分擔和享有，在沒有約定的情況下則按照專有部分總面積的比例分配。由于費用與收益均應(yīng)由業(yè)主來負責，那么在酌情剔除了管理小區(qū)地面停車成本之后，該公司應(yīng)返還業(yè)主委員會部分地面停車費費用。
新出臺的《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
中國物業(yè)管理協(xié)會培訓中心負責人鄭良羽認為，這一規(guī)定是鼓勵開發(fā)商及購房人在商品房買賣合同簽署時即對車庫位的歸屬及處置方案作出明確約定，并按約定進行處置。合同約定成為解決車庫車位問題的關(guān)鍵，這是導(dǎo)致目前開發(fā)商抓緊銷售地下車位的主要原因。
７０年產(chǎn)權(quán)住宅用地可以自動續(xù)期
我國現(xiàn)行法律規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)的最高期限：居住用地７０年，工業(yè)用地５０年，商業(yè)用地４０年，綜合用地５０年。
李顯冬說，在我國，城市土地屬于國家所有，普通居民只有使用權(quán)，可以在一定期限內(nèi)使用。按現(xiàn)有法律，一般的住宅建筑用地使用期限是７０年。
那７０年之后怎么辦？“我掏錢買的房子怎么辦？”這樣的疑問，前期隨著《物權(quán)法》的制定，也浮出水面。
李顯冬解釋，《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。也就是說，住宅房可以自動無限期使用，這給老百姓吃下了“定心丸”，也能長長久久地當自家房子的主人。
點評：這個例子，解釋了合法性財產(chǎn)與違法性財產(chǎn)的沖突，這是《物權(quán)法》里一大亮點。
“小產(chǎn)權(quán)房”買到的只是“居住權(quán)”
日前，本報讀者胡先生致電，說他花了３０萬在鄭州北郊買了一套“小產(chǎn)權(quán)房”。胡先生猜想，《物權(quán)法》實施后，“小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”一定會被全面肯定，成為合法的產(chǎn)權(quán)房。
在昨日，《物權(quán)法》的起草人之一，中國政法大學教授李顯冬明確說，“小產(chǎn)權(quán)房”一定要慎買，不登記的房子就受不到保護。
“沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，國土資源局、房管局也不會給你備案。”李顯冬說，“小產(chǎn)權(quán)房”所用的土地是農(nóng)村集體所有的土地。“在這樣的土地上，只有當?shù)氐霓r(nóng)民才能居住和使用，即便土地的所有者和開發(fā)商一起將之開發(fā)，并賣給了別人，賣房者所簽的合同也屬于無效合同�！�
如果有一天國家要征用土地，購買“小產(chǎn)權(quán)房”的消費者是得不到一分錢補償?shù)�，因為，任何物�?quán)都必須是有法律來設(shè)定的，國家補償只會給集體土地原來的“村民”。
剩下的只有買房者和原來簽買房合同人之間的一份協(xié)議，花的幾十萬元只是享受到了“居住權(quán)”。購房者如果需要對方補償，須趕快去法院要求凍結(jié)當初買房錢，根據(jù)法院判決獲得賠償。如果對方一直不履行賠償，購房者換來的就是無休止的官司。 |