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| 房產(chǎn)調(diào)控緣何越調(diào)越漲？ |
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| 2007-07-18 作者：馬紅漫 來源:廣州日報 |
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其實，稅費政策調(diào)控失靈只是當下房地產(chǎn)市場異象的一個縮影。中國房市正在演繹著一場“越調(diào)越漲”的怪異劇目。在社會保障住房尚付諸闕如、商品房供給明顯趨緊的市場背景下，試圖單純依賴稅費政策而打壓房價，結果注定是無功而返。
本月15日起，上海正式對轉(zhuǎn)讓居住未滿5年的非普通商品住房開征土地增值稅。具體而言，就是對個人轉(zhuǎn)讓非普通住房，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，實行核定征收土地增值稅：凡居住未滿三年的，按轉(zhuǎn)讓收入的0.5%征收，居住滿三年未滿五年的減半征收。
在經(jīng)歷了一個多月的緩沖期后，二手房轉(zhuǎn)讓增值稅終于開始征收，這也是自去年6月份開始陸續(xù)加征二手房營業(yè)稅、個人所得稅之后又一項加稅舉措。加上既有的交易稅費，上海對非普通二手住宅轉(zhuǎn)讓所課征的稅負可達到交易總價的9.55%。
在二手房交易環(huán)節(jié)加征稅費，政府部門的用意非常明確，就是要通過提高交易成本來抑制投機炒房行為，也是目前全國各地普遍采用的調(diào)控房產(chǎn)的辦法之一�，F(xiàn)今已經(jīng)接近10%的稅費水平顯然已經(jīng)不能說偏低，但遺憾的是，在當下各地二手房指數(shù)創(chuàng)近年新高、供需存在缺口、價格漲幅顯著放大的情況下，調(diào)高交易環(huán)節(jié)稅費只能是演變成對買房人稅負的轉(zhuǎn)嫁，并且將繼續(xù)推高房地產(chǎn)交易價格。
如果剔除配套商品房，今年1~5月上海樓市供需比僅為0.7：1，供求關系決定買賣雙方的市場地位。據(jù)報道，目前上海二手房交易的賣家普遍開出的報價均注明是“到手價”，也就是由買家負責全部的稅費開支。由此，試圖通過加征稅收調(diào)控房價的意圖在現(xiàn)實中遭遇徹底失敗。
其實，稅費政策調(diào)控失靈只是當下房地產(chǎn)市場異象的一個縮影。伴隨著數(shù)月來全國大中城市房地產(chǎn)價格的一路飆升，無論是一線的北京、上海、深圳，還是二、三線的各地中小城市，樓市價格已然不再有洼地，中國的房價儼然集體出軌。中國房市正在演繹著一場“越調(diào)越漲”的怪異劇目。
可見，值得反思的并非僅僅是稅費政策，而是整個房產(chǎn)調(diào)控思路。2005年第一輪調(diào)控執(zhí)行最為得力的措施是抑制投機，同時嚴格監(jiān)管開發(fā)投資。當時政策的初衷是力圖通過讓開發(fā)商資金鏈條緊張而倒逼其降價賣房，但其結果是伴隨著房產(chǎn)商整合壯大而最終落空。2006年5月，“國六條”公布，新政策非常重視普通商品房，尤其是小面積商品房的供應。但是，由于“9070”政策落實需要時間，反而減少了市場總體房產(chǎn)的即時供應量。兩輪宏觀調(diào)控無論初衷如何，其對于房產(chǎn)市場的直接沖擊就是房源的總體供給，特別是大面積商品房供給的減少，加劇了供求矛盾。因此，當今年壓抑了許久的剛性購房需求突然性爆發(fā)，房價的報復性飆升接踵而至，徹底背離了房產(chǎn)調(diào)控政策的初衷。
從內(nèi)因看，調(diào)控之所以收效不明顯，是因為房產(chǎn)調(diào)控目標本身受制因素過多，存在兩個背離性目標：一方面，為了避免投資過熱而限制房產(chǎn)市場供給，激化了供求矛盾；另一方面，民眾又以抑制房價為考量政策執(zhí)行的基準，而房價在供給減少的情況下卻又難以降低。這兩個方面的矛盾反映出房產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)尚未真正落實。房產(chǎn)調(diào)控的唯一目標應該是“讓公民人人享有適當?shù)淖》俊保褪杖肴后w當有保障性住房；而高收入者則應通過購買享有對商品房的所有權。然而，實現(xiàn)這一目標的前提是商品房供給必須要充分，否則便是緣木求魚。如果因為目前宏觀調(diào)控經(jīng)濟過熱的需要而控制房產(chǎn)市場的供給，那么高漲的房價同樣會成為經(jīng)濟過熱的助推器。反之，一旦房價因供給充足而開始降低，房產(chǎn)投資熱也會隨之漸次降溫。由此，經(jīng)濟“軟著陸”的目標得以用市場化的形式而實現(xiàn)。
所以，在社會保障住房尚付諸闕如、商品房供給明顯趨緊、北京限價房房號得以被爆炒到10萬元之上的市場背景下，試圖單純依賴稅費政策而打壓房價，結果注定是無功而返。 |
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