近期，隨著房產(chǎn)新政的頒布，一些關(guān)于房?jī)r(jià)的話題也有點(diǎn)熱度了。您瞧，不久前廣州市長(zhǎng)親力親為挺房?jī)r(jià)，當(dāng)事人稱“廣州房?jī)r(jià)還只是北京和上海的一半，另一半就是我們的空間”;還有人聲稱，深圳房?jī)r(jià)要和香港房?jī)r(jià)看齊，深港兩地在經(jīng)濟(jì)總量、人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)差距縮小的情況下，加上深港一體化和自貿(mào)區(qū)的加速推進(jìn)，香港房?jī)r(jià)比深圳房?jī)r(jià)高出4~5倍的局面要改觀;近期也有媒體報(bào)道稱，北京四環(huán)房?jī)r(jià)將進(jìn)入“8萬元時(shí)代”。照此計(jì)算，特大城市房?jī)r(jià)再翻一倍也有可能，甚至有的人說一線城市住宅已經(jīng)“被豪宅化”了。
一般來講，國(guó)際大都市都存在超高房?jī)r(jià)的區(qū)域，如美國(guó)紐約的長(zhǎng)島、洛杉磯的比弗利山、倫敦海德公園等等。這些區(qū)域的房?jī)r(jià)動(dòng)輒在10萬美元/平方米以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是北上廣深等國(guó)內(nèi)高房?jī)r(jià)城市所比擬的。但是，這些城市高房?jī)r(jià)區(qū)域僅僅集中在城市某一個(gè)較小的片區(qū)，其他區(qū)域或整個(gè)城市的房?jī)r(jià)并不很高，比如紐約2014年房?jī)r(jià)中位數(shù)也才50萬美元/套，這還是近幾年的高點(diǎn)，而紐約10萬美元/套的房子也很多(比如有名的水牛城)。
另外，國(guó)際大都市的高房?jī)r(jià)區(qū)域往往是豪宅區(qū)。豪宅不僅僅是富人居住的房屋，真正的豪宅是指在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鮮明建筑特色和歷史人文價(jià)值的，專門供給社會(huì)上具有相當(dāng)?shù)呢?cái)產(chǎn)、地位和權(quán)利的人居住的獨(dú)立式住宅。除了區(qū)位優(yōu)越以外，一般來說，豪宅區(qū)還具有四個(gè)“不可”特征，即環(huán)境不可替代、建筑精美不可復(fù)制、風(fēng)格不可仿造、人文價(jià)值不可再生。
價(jià)高不等于豪宅。我國(guó)特大城市的一些豪宅最大的特點(diǎn)就是裝修高級(jí)、設(shè)施豪華。盡管有的地段堪稱優(yōu)越，但也僅僅是以是否靠近中心區(qū)來判斷地段的優(yōu)越性。因此，我國(guó)特大城市中心區(qū)住宅區(qū)并不具備豪宅的幾個(gè)特征，難以稱得上是豪宅區(qū)，最多也就是高房?jī)r(jià)區(qū)域。
而且，一線城市高房?jī)r(jià)，盡管有人口集聚、資源集中的影響，但也與過去十多年樓市過度泡沫化炒作、過度資金堆積脫不了干系。過去十年，特大城市房子的資產(chǎn)和投資屬性過強(qiáng)，居住和消費(fèi)屬性卻退后了，造成了特大城市房?jī)r(jià)普遍性上漲。
2014年以來，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上供求平衡，走向行業(yè)拐點(diǎn)。這種背景下，既然不是有價(jià)值耐久性的真豪宅，房屋作為資產(chǎn)增值、保值的優(yōu)選地位難以為繼，資產(chǎn)重新配置會(huì)讓存量住房供應(yīng)會(huì)持續(xù)上升;而且，我國(guó)特大城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)較慢，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)整體層次較低，常住居民收入水平及增幅不具備長(zhǎng)期支付高房?jī)r(jià)的能力。
“3.30”新政出臺(tái)后，根據(jù)筆者的實(shí)地調(diào)查，盡管金融稅收等政策“松綁”，但更具市場(chǎng)代表性的二手房交易并沒有出現(xiàn)以往的“大幅反彈”和“搶房”局面。用中介的話來講，買賣雙方都比較理性，不是誰想漲價(jià)就能成功的。大家感受得到，當(dāng)前及未來房地產(chǎn)的“場(chǎng)景”已經(jīng)變化了，所謂天變道亦變。
