2014年樓市業(yè)已收官。回顧過去一年，房價(jià)中樞緩慢下移，市場調(diào)整趨勢中區(qū)域分化更加明顯，而市場成交意愿總體不足。雖然2014年12月份在政策刺激下樓市成交一度回暖，但房地產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長內(nèi)在關(guān)系發(fā)生調(diào)整，有效市場需求整體萎縮，樓市資金面依然吃緊，今年我國樓市調(diào)整仍將持續(xù)。
房價(jià)中樞正緩慢下移。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2014年12月全國70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上月下降的城市有66個(gè)，二手住宅價(jià)格環(huán)比上月下降的城市有60個(gè)。杭州、寧波、�？�、溫州、金華等五個(gè)城市房價(jià)下跌回五年以前。新建商品住宅指數(shù)中，除廈門和鄭州兩個(gè)城市房價(jià)同比上漲外，其他68個(gè)城市房價(jià)已經(jīng)低于1年前，平均同比跌幅約4.5%。整體來看，全國房價(jià)中樞正緩慢下移，這是房價(jià)對居民收入和市場租金過度偏離的自發(fā)糾正。
2014年12月份出現(xiàn)房價(jià)環(huán)比上漲的城市增多，并不代表房價(jià)調(diào)整已經(jīng)見底。2014年12月份，全國70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有1個(gè)和8個(gè)，分別比11月份增加了1個(gè)和2個(gè)。盡管去年12月份房價(jià)環(huán)比總體降幅繼續(xù)縮小，這還是不能形成房價(jià)已經(jīng)見底的判斷。主要因?yàn)槭袌龀山坏幕嘏掷m(xù)性還需繼續(xù)觀察。由于去年上半年市場成交過度萎縮，在政策刺激下不斷積累的購房需求在年末出現(xiàn)了集中釋放。同時(shí)，年末成交的新建商品住宅多是在2013年樓市高位時(shí)開發(fā)建設(shè)，受地價(jià)上漲推動(dòng)作用，多以高價(jià)入市，因而一定程度抬高了新建商品住宅均價(jià)。而二手住宅成交價(jià)格短暫回升并不能代表市場運(yùn)行的整體趨勢。
房地產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長的內(nèi)在關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了重大變化。過去十多年，房地產(chǎn)業(yè)成為驅(qū)動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿�。這種驅(qū)動(dòng)作用主要受到居民貨幣財(cái)富積累向不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富轉(zhuǎn)化渠道的影響。本世紀(jì)初從我國樓市啟動(dòng)到房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展的主要原因，一方面是因?yàn)槌擎?zhèn)化加快推進(jìn)客觀上需要滿足城鎮(zhèn)居民日益強(qiáng)烈的住房需求，而同時(shí)另一方面也是因?yàn)檫^去居民貨幣財(cái)富積累支撐著這種財(cái)富形式轉(zhuǎn)化。但經(jīng)過十多年住房市場需求的集中釋放，以及房價(jià)對居民收入和住宅租金的過度偏離，加上城鎮(zhèn)化速度有所放緩，房地產(chǎn)業(yè)從驅(qū)動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長主要?jiǎng)恿ρ葑優(yōu)橥侠酆暧^經(jīng)濟(jì)增長的主要因素。
當(dāng)前居民貨幣財(cái)富向住宅不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富轉(zhuǎn)化的驅(qū)動(dòng)受阻，房地產(chǎn)業(yè)不僅不能充當(dāng)驅(qū)動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長的支柱，反而已經(jīng)成為拖累宏觀經(jīng)濟(jì)增長表現(xiàn)的主要因素，成為誘發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的重要領(lǐng)域。事實(shí)上，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已經(jīng)持續(xù)下降，拖累城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速高位回落。房價(jià)滯漲并出現(xiàn)下降，引發(fā)民間融資風(fēng)險(xiǎn)集中暴露。特別是房地產(chǎn)業(yè)與金融高度聯(lián)系，房地產(chǎn)市場周期調(diào)整將不可避免增加金融領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)釋放可能性。
未來樓市需求整體萎縮。目前，我國城鎮(zhèn)居民居住條件極大改善，中等以上收入家庭多擁有兩套以上房產(chǎn)，繼續(xù)增持住宅不動(dòng)產(chǎn)的意愿受到未來可能征收房產(chǎn)稅的影響。中等以下收入家庭有效購買能力不足，更多需要通過保障性住房滿足居住需求。這些情況表明，未來我國住宅需求整體萎縮。2014年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積達(dá)到71.13億平方米，若按照三口之家100平米計(jì)算，可以滿足大約2.1億人的居住需求�？梢�，當(dāng)前樓市供應(yīng)完全可以滿足首次購房及改善性住房需求�？紤]到我國人口結(jié)構(gòu)因素，未來住宅空置、閑置的可能性大為增加。90后人群進(jìn)入社會(huì)后，將在未來繼承至少三套房產(chǎn)。
今年我國樓市資金面依然吃緊。雖然當(dāng)前我國宏觀經(jīng)濟(jì)面臨結(jié)構(gòu)性通貨緊縮的挑戰(zhàn)，貨幣政策更加強(qiáng)調(diào)“松緊適度”，但這并不意味著貨幣政策將會(huì)過度放水。當(dāng)然，現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)金融復(fù)雜性決定了貨幣政策應(yīng)對結(jié)構(gòu)性通貨緊縮的關(guān)系可能要比想象中更加復(fù)雜。不管怎樣，2009年寬松貨幣政策不可能在再次出現(xiàn)。決策層與市場都已經(jīng)認(rèn)識到凱恩斯主義刺激經(jīng)濟(jì)的效果遞減，過度增加貨幣供應(yīng)量不僅無助于宏觀經(jīng)濟(jì)的增長，反而可能會(huì)帶來更加嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性問題。從資金面供應(yīng)導(dǎo)向看，今年我國房地產(chǎn)業(yè)資金面狀況很難會(huì)有實(shí)質(zhì)性改觀。同時(shí)，影子銀行風(fēng)險(xiǎn)治理，將引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)表外融資收縮。去年金融管理當(dāng)局對金融同業(yè)業(yè)務(wù)的規(guī)范，影響到房地產(chǎn)業(yè)表外融資。日前，監(jiān)管當(dāng)局就委托貸款管理征求意見，表明影子銀行風(fēng)險(xiǎn)治理力度并未縮小�？紤]到我國很多房地產(chǎn)業(yè)表外融資主要以商業(yè)銀行委托貸款形式發(fā)放，若委托貸款管理規(guī)則頒布實(shí)施后，房地產(chǎn)業(yè)表外融資或?qū)?huì)出現(xiàn)明顯收縮。還有，今年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)去庫存壓力依然很大，資金鏈條將會(huì)更加繃緊。綜合各方面因素看，今年我國樓市資金面狀況或?qū)⒁廊怀跃o。
雖然房地產(chǎn)市場存在顯著區(qū)域特征，但支撐房地產(chǎn)市場的資金卻沒有區(qū)域性。資金流向主要受到投資回報(bào)的影響，相對而言，一線城市土地價(jià)格更高，資金時(shí)間價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)更大，因而需要更高的投資回報(bào)。但我國一線城市房價(jià)與居民收入與國際不同步接軌，未來房價(jià)漲幅也會(huì)受限，而今年年初又出現(xiàn)多個(gè)地王，未來這些項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)值得高度關(guān)注。即使是像日本東京、中國香港、臺灣等地歷史上房價(jià)都出現(xiàn)大幅下降，我國一線城市房價(jià)能否持續(xù)堅(jiān)挺是一個(gè)未知數(shù)，一線城市房地產(chǎn)并不是避風(fēng)港。
