不必期待房?jī)r(jià)的中短期反彈，更不必僥幸地等待政策托市，在市場(chǎng)趨勢(shì)已經(jīng)漸明時(shí)，任何逆市場(chǎng)的托市行為，最終均只會(huì)是螳臂當(dāng)車(chē)。
今年下半年以來(lái)，一連串的政策托市，依然未能扭轉(zhuǎn)樓市日趨蕭瑟的數(shù)據(jù)。11月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月份70大城市新建商品房住宅價(jià)格環(huán)比無(wú)一上漲，同比更是連續(xù)下跌兩月且跌幅擴(kuò)大至2.62%。
盡管仍有部分市場(chǎng)人士心存僥幸，以“10月份房?jī)r(jià)環(huán)比價(jià)格降幅收窄”和“政策托市仍將持續(xù)”為由，認(rèn)為房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入到階段性探底回升通道，但只要具有理性研判的思維，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，上述兩大理由是經(jīng)不起仔細(xì)推敲的。
首先，市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)不可能是一條直線，在一定的區(qū)間內(nèi)，從來(lái)都是在震蕩盤(pán)整中尋找趨勢(shì)。依此而論，以“10月份房?jī)r(jià)環(huán)比降幅收窄”為由，僥幸地認(rèn)為房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入階段性探底回升通道，顯然是過(guò)度樂(lè)觀，更何況，10月份房?jī)r(jià)環(huán)比依然在下跌、且同比跌幅更呈加大態(tài)勢(shì)。
而“政策托市仍將持續(xù)”其本身就是個(gè)偽命題、甚至是一個(gè)負(fù)相關(guān)命題。今年主要的托市政策，一是“各大城市紛紛取消限購(gòu)”，不管地方政府的主觀目的是什么，這一行為的本質(zhì)是回歸市場(chǎng)化，二是“央行調(diào)整房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”，此舉的政策托市目的極其明顯。然而，在今年下半年持續(xù)的政策托市下，樓市整體氛圍并未回暖，相反，房?jī)r(jià)反而由上半年的徘徊式波動(dòng)，全面進(jìn)入持續(xù)震蕩下行的通道。對(duì)此，我國(guó)樓市其實(shí)早就有反向參照的歷史，過(guò)去十年間，我國(guó)房?jī)r(jià)伴隨著政策調(diào)控的打壓一路突飛猛進(jìn)，以此為參照，罔顧市場(chǎng)力量而過(guò)于依賴政策托市，是無(wú)法取得預(yù)期效果的。
其實(shí)無(wú)論是基于房屋租售比、還是房?jī)r(jià)收入比這兩大核心指標(biāo)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)早就應(yīng)該進(jìn)入下行通道，部分市場(chǎng)人士對(duì)此無(wú)視，要么是無(wú)知者無(wú)畏，要么就是別有用心的房托。即使以房?jī)r(jià)已經(jīng)稍顯松動(dòng)的當(dāng)下而言，與國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)相比，我國(guó)房屋租售比和房?jī)r(jià)收入比均遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離合理區(qū)間。
除新房和二手房?jī)r(jià)格指樓外，房地產(chǎn)住宅的新開(kāi)工面積則代表著開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)樓市的真實(shí)預(yù)判。數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，全國(guó)房地產(chǎn)住宅新開(kāi)工面積僅為10.3億平方米，同比大幅下降9.8%，這明顯表明開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)樓市已經(jīng)產(chǎn)生較嚴(yán)重的悲觀情緒。除此之外，螺紋鋼價(jià)格自去年年初至今已經(jīng)大跌近45%，表面看大跌是由鐵礦石價(jià)格暴跌引發(fā)，但過(guò)去鐵礦石價(jià)格之所以一路狂漲，其根源之一正在于我國(guó)固定資產(chǎn)投資的持續(xù)加速，而這與房?jī)r(jià)就存在極強(qiáng)的正相關(guān)性。
不必期待房?jī)r(jià)的中短期反彈，更不必僥幸地等待政策托市，在市場(chǎng)趨勢(shì)已經(jīng)漸明時(shí)，任何逆市場(chǎng)的托市行為，最終均只會(huì)是螳臂當(dāng)車(chē)。
之于當(dāng)下，我們已經(jīng)有充足的理由作出判斷，在未來(lái)1到3年的中短期內(nèi)，房?jī)r(jià)整體只會(huì)震蕩下行而絕無(wú)可能進(jìn)入反彈通道，在未來(lái)3年內(nèi)房?jī)r(jià)相比CPI下跌20%左右，可以說(shuō)是一個(gè)大概率。而未來(lái)3年以上房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期走勢(shì)，其取決于我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)情況，因?yàn)橹挥袑?shí)體經(jīng)濟(jì)真正實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)型升級(jí)，才有可能引發(fā)新一輪農(nóng)村人口向城市的遷移，也才有可能切實(shí)增強(qiáng)剛需者的購(gòu)房能力。
