據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公開發(fā)布數(shù)據(jù)，2014年10月份全國70個大中城市中，新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市有69個，持平的城市有1個;環(huán)比價格變動中，最小降幅為0.2%，最大降幅為1.6%。始自去年四季度以來的樓市周期性調(diào)整，房價趨勢性回落已經(jīng)成為樓市運(yùn)行新常態(tài)。
居民住房擁有率已較高
看淡樓市源于不動產(chǎn)在家庭財(cái)富配置空間縮小。房地產(chǎn)業(yè)在滿足人類居住需求這一自然屬性同時，還兼具家庭財(cái)富配置功能。過去十多年來，房地產(chǎn)業(yè)充當(dāng)了我國宏觀經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎，從根本上說是住宅不動產(chǎn)在家庭財(cái)富配置比例連續(xù)上升的結(jié)果。據(jù)交銀中國財(cái)富景氣指數(shù)調(diào)查，過去十年來大多數(shù)城市居民家庭積累的不動產(chǎn)迅速增值，大約占家庭總資產(chǎn)的3/4。
事實(shí)上，1998年我國住房分配制度改革釋放了巨大的需求潛力，住宅不動產(chǎn)已經(jīng)成為家庭財(cái)富的標(biāo)準(zhǔn)配置。據(jù)2012年浙江大學(xué)不動產(chǎn)投資研究中心、清華大學(xué)媒介調(diào)查實(shí)驗(yàn)室等聯(lián)合發(fā)布的《中國居住小康指數(shù)》報告顯示，涉及4個一線城市、2個直轄市、26個省會城市和8個重點(diǎn)城市在內(nèi)的40個城市中，除上海以67.9%的居民擁有住房率排在末位，長沙以90.1%的擁有率位居首位，其余被調(diào)查城市的居民擁有住房比率均在70%-80%之間。同時，調(diào)查顯示，2009年以來，超過七成居民購買了住房�？紤]到當(dāng)前我國人口遷徙習(xí)慣，一線城市人口集聚，因而住房擁有率低屬于正�，F(xiàn)象。但與其他國際都市相比，我國一線城市居民住房擁有率也明顯偏高。另據(jù)《中國家庭金融調(diào)查》，2013年我國住房空置率為22.4%，比2011年上升了1.8個百分點(diǎn)。經(jīng)過十多年的快速發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民住房擁有率已經(jīng)較高，未來發(fā)展空間已明顯收窄。
同時，國別研究表明，發(fā)達(dá)國家富裕家庭持有的不動產(chǎn)(房產(chǎn))比例平均低于38%，金融資產(chǎn)成為家庭財(cái)富的主要配置。特別是當(dāng)不動產(chǎn)在家庭資產(chǎn)配置中比例過高時，不僅需要承擔(dān)變現(xiàn)風(fēng)險，而且還要支付數(shù)額不菲的維護(hù)成本，在經(jīng)濟(jì)上并不可行。因此，隨著我國居民家庭財(cái)富配置結(jié)構(gòu)調(diào)整趨向固化，住宅不動產(chǎn)在家庭財(cái)富比重中趨向穩(wěn)定，繼續(xù)擴(kuò)大的空間日益縮小，使得房地產(chǎn)業(yè)驅(qū)動宏觀經(jīng)濟(jì)增長的動力出現(xiàn)下降。而這種回落并不以人的意志為轉(zhuǎn)移。
發(fā)展方式轉(zhuǎn)變須減少對樓市依賴
看淡樓市也是對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的期待。經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變是我國經(jīng)濟(jì)粗放式增長向集約式發(fā)展的必然之路。過去較長時間，以投資驅(qū)動為經(jīng)濟(jì)增長引擎的增長模式，不可避免要重視土地財(cái)政的作用，主要依靠地方政府主導(dǎo)投資的撬動。而土地財(cái)政得以運(yùn)轉(zhuǎn)的根本前提在于房地產(chǎn)市場的超常規(guī)發(fā)展。從價值流轉(zhuǎn)形式看，土地財(cái)政實(shí)際上是地租轉(zhuǎn)化的一種形式，轉(zhuǎn)化路徑依賴于住宅銷售，也就是貨幣價值與實(shí)物價值之間的交換。在轉(zhuǎn)換過程中，居民貨幣財(cái)富也轉(zhuǎn)化為不動產(chǎn)財(cái)富。這種形式的財(cái)富轉(zhuǎn)化，需要以地方政府未來加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、擴(kuò)大城市外延為先決條件。
但以地方政府投資為主導(dǎo)的投資增長模式，在缺乏有效預(yù)算控制和效率考核的情況下，很容易轉(zhuǎn)變?yōu)槊つ拷ǔ堑臎_動，造成資源浪費(fèi)�，F(xiàn)在國內(nèi)部分三線、四線城市房地產(chǎn)業(yè)過度開發(fā)，既是資源使用的巨大浪費(fèi)，也是地方政府主導(dǎo)投資盲目性的重要表象。應(yīng)該看到，土地財(cái)政難以長期維持。土地財(cái)政的資金來源仍然是普通居民的貨幣財(cái)富積累。貨幣財(cái)富向?qū)嵨镓?cái)富的轉(zhuǎn)化不可能無限期延續(xù)。一旦居民貨幣財(cái)富增長放緩，財(cái)富形式轉(zhuǎn)換過程將會中止，土地財(cái)政面臨坍塌風(fēng)險。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，必須要減少對房地產(chǎn)業(yè)的依賴，房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行須回歸理性。
不動產(chǎn)也須謹(jǐn)防風(fēng)險
看淡樓市還是規(guī)避不動產(chǎn)風(fēng)險上升的自主選擇。過去十多年住宅不動產(chǎn)價格的快速上漲，往往使投資者忘記投資過程可能存在的風(fēng)險。事實(shí)上，不動產(chǎn)也面臨風(fēng)險，主要包括貶值風(fēng)險和變現(xiàn)風(fēng)險。前者意味著不動產(chǎn)市值縮水，后者指的是住宅價值難以在市場上成功變現(xiàn)。盡管住宅不動產(chǎn)屬于家庭消費(fèi)必需品，但因?yàn)槠淇們r值較高，交易并不便利，流動性較差。過去十多年我國住宅價格累積漲幅巨大，已經(jīng)嚴(yán)重背離住房租金與居民收入，存在強(qiáng)大的內(nèi)部調(diào)整壓力。在這種市場預(yù)期下，住宅不動產(chǎn)不僅面臨價值縮水風(fēng)險，而且也同時遭遇變現(xiàn)風(fēng)險。而住宅價格前期上漲越快，后期調(diào)整的幅度也越大。不僅如此，隨著住宅價格停漲并回落，住宅不動產(chǎn)投資價值與其他金融產(chǎn)品相比的優(yōu)勢不再。據(jù)中國人民銀行2014年三季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查結(jié)果，住房已經(jīng)不是城鎮(zhèn)居民投資的首選。在宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力不減背景下，出于風(fēng)險顧慮，多數(shù)家庭將重新審視財(cái)富配置結(jié)構(gòu)，增加股票、理財(cái)產(chǎn)品的金融資產(chǎn)比重，適當(dāng)降低住宅配置比例。
未來我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展在三線、四線城市。盡管當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場區(qū)域分化日益明顯�？傮w看，一線城市仍被市場預(yù)期前景光明，三線、四線城市房地產(chǎn)市場崩盤風(fēng)險較大。短期內(nèi)，基于庫存壓力，上述判斷合乎實(shí)際。但從長遠(yuǎn)看，我國新型城鎮(zhèn)化致力于農(nóng)村人口入城，將為三線、四線城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入新空間。一線城市高昂的生活成本不適合收入水平較低的農(nóng)村務(wù)工人員入城。三線、四線城市房價總體水平較低，如果制度上實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地有效流轉(zhuǎn)，那么通過土地流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)財(cái)富積累的農(nóng)村人口最容易在三線、四線城市定居生活。關(guān)鍵是要維持三線、四線城市較低的住宅價格。
全力避免房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)崩盤式調(diào)整。樓市崩盤將是一個全輸?shù)木置�。因此，需要各界通力合作，在全面把握房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行規(guī)律的前提下，避免樓市崩盤。
