一直以來，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)領(lǐng)域的市場(chǎng)化程度是比較高的，從源頭一級(jí)市場(chǎng)(土地市場(chǎng))的“招拍掛”，到二級(jí)開發(fā)和交易市場(chǎng)，再到三級(jí)市場(chǎng)(所謂的“二手房市場(chǎng)”)，整個(gè)行業(yè)各個(gè)鏈條完全實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)化。但是，房地產(chǎn)領(lǐng)域的問題是最嚴(yán)重的，甚至比源頭沒有實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化(即利率市場(chǎng)化)的領(lǐng)域還嚴(yán)重。根據(jù)中央巡視組反饋情況和各地整改通報(bào)，在2013年以來被巡視的21個(gè)省份中，20個(gè)省份發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)腐敗，占比高達(dá)95%，落馬官員基本與房地產(chǎn)有關(guān)。
看來，并不是一股腦地將被管制的領(lǐng)域放開，就能解決問題，更重要的問題是規(guī)范政府行為。由于長(zhǎng)期封建歷史傳統(tǒng)形成了“命令-服從”式的統(tǒng)治管理模式，市場(chǎng)體系建立無從談起，民眾市場(chǎng)化的自主行為、遵循法制的意識(shí)環(huán)境沒有形成，再加上“無法無天”的文革打碎了法律體制。因此，改革開放之初，突破計(jì)劃管制的條條框框，選擇了政府主導(dǎo)的發(fā)展模式。
市場(chǎng)化改革必然是對(duì)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期法律體系的突破，或者說是“違法”。在當(dāng)時(shí)，沒有人認(rèn)為這種“違法”是不合理的。因?yàn)�，原有的�?jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的法律體系本身有問題，而且“違法”釋放出的市場(chǎng)效力是非�？捎^的，經(jīng)濟(jì)效率改善、經(jīng)濟(jì)增速提高、老百姓生活面貌改觀。
在后發(fā)優(yōu)勢(shì)情況下，不管是參與國(guó)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和分工合作，還是對(duì)內(nèi)的市場(chǎng)化改革，我們只能靠最大限度地發(fā)揮自己低成本優(yōu)勢(shì)。在GDP錦標(biāo)賽模式下，各地方政府在招商引資中無原則地壓低成本，特別是占大頭的土地成本。房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革以后，特別是2004年“8·31大限”之后，土地“招拍掛”市場(chǎng)化開啟。地方政府一方面競(jìng)相降低工業(yè)地價(jià)來招商引資，另一方面以市場(chǎng)化出讓土地的收入(土地出讓金)來為工業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、城市基礎(chǔ)設(shè)施籌集資金。
因此，2004年以后房地產(chǎn)市場(chǎng)的源頭——土地市場(chǎng)也已經(jīng)建立起來。按道理來說，房地產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的市場(chǎng)化已經(jīng)打通了，但是，土地是作為地方政府融資工具的角色而進(jìn)入市場(chǎng)的，土地供應(yīng)不取決于市場(chǎng)本身的需求，而是取決于地方政府融資的需求。所以，我們看到，2006年后，工業(yè)用地出讓的占比基本在50%以上，而工業(yè)用地價(jià)格僅相當(dāng)于住宅用地的1/10，這明顯與市場(chǎng)用地需求結(jié)構(gòu)(住宅用地需求更大)不符。
工業(yè)用地低價(jià)出讓，同時(shí)以高地價(jià)住宅為工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施融資，極大地降低了工業(yè)化的成本，使得工業(yè)項(xiàng)目的利潤(rùn)前景非�？捎^，產(chǎn)業(yè)上下游的投資都火了起來。再加上，高地價(jià)刺激住宅需求長(zhǎng)期旺盛，相關(guān)行業(yè)也全部被帶動(dòng)起來。因此，對(duì)短期內(nèi)投產(chǎn)工業(yè)項(xiàng)目、做大工業(yè)產(chǎn)值、做大固定資產(chǎn)投資，從而提升政績(jī)來說，此種土地政策是非常有效的，但這造成了用地結(jié)構(gòu)畸形，工業(yè)用地低效擴(kuò)張，住宅用地供應(yīng)不足。
更為重要的是，這種服務(wù)于招商引資和GDP增長(zhǎng)的土地政策，意味著讓地方政府直接插手具體的項(xiàng)目，插手具體用地安排。盡管，政府介入提高了招商的效率，但短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)效率、稅收效率、就業(yè)效率很高逐步使得地方政府的手伸得特別長(zhǎng)，甚至變得無所不能，這也就必然會(huì)產(chǎn)生取代市場(chǎng)、盲目建設(shè)，甚至貪腐的問題。
在市場(chǎng)化紅利還未消失，要素價(jià)格(土地、人口和資金)比較低的情況下，政府介入的負(fù)效應(yīng)并未暴露，因?yàn)槭袌?chǎng)紅利釋放掩蓋了政府主導(dǎo)的弊端。但在市場(chǎng)體系已經(jīng)形成，市場(chǎng)化的法律體系已經(jīng)健全，政府直接插手具體項(xiàng)目，除了做大GDP外，效率越來越低，并不斷制造不公平。過去廣為稱道的高效率、特事特辦、綠色通道，已逐步成為繞開法律的借口，而一旦法律無法約束地方政府的行為，效率低下、貪腐問題就難以控制。即便是地方打著各種旗號(hào)的改革創(chuàng)新，不僅無法從根本上避免上述問題，反而使得問題出現(xiàn)得更加隱蔽，更加難以監(jiān)督。
正是因?yàn)樵搭^上的土地領(lǐng)域不僅沒有實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，政府介入愈演愈烈，樓市調(diào)控再陷入“屢調(diào)屢漲”、“屢調(diào)屢敗”的死循環(huán)。政府脫離樓市市場(chǎng)供求規(guī)律，決策多從政績(jī)和自身利益的出發(fā)，下游的樓市調(diào)控怎么能夠?qū)崿F(xiàn)目標(biāo)呢?因此，要打破這種循環(huán)，關(guān)鍵是要將政府權(quán)力關(guān)進(jìn)法律的“籠子”，最大限度地減少政府對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)。
十八屆四中全會(huì)首次將“全面推進(jìn)依法治國(guó)”作為中央全會(huì)的主題，也是十八屆三中全會(huì)提出的“兩個(gè)堅(jiān)持”的落實(shí)與銜接。概括起來，“法治中國(guó)”是堅(jiān)持政府依法行政與堅(jiān)持法律約束政府的結(jié)合，是我國(guó)邁向現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度、重塑現(xiàn)代化國(guó)家治理能力的必經(jīng)之路。具體到樓市，當(dāng)政府無效的、工具化的干預(yù)徹底消除后，樓市的問題也就迎刃而解了。
