自房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期以來(lái)，各種“救市”企圖從未停止過(guò)試探。最近，松綁限購(gòu)的城市不斷增加，在購(gòu)房人資格審查，購(gòu)房區(qū)域、購(gòu)房套數(shù)、特定面積區(qū)間、購(gòu)房落戶條件等方面放松限制。分析人士認(rèn)為松綁限購(gòu)或明或暗旨在“救市”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，在限購(gòu)方面有不同程度松動(dòng)的城市達(dá)到19個(gè)，占所有實(shí)施限購(gòu)的46個(gè)城市的比例超過(guò)四成，相信未來(lái)還會(huì)有更多的城市加入其中。不斷擴(kuò)容的取消限購(gòu)，能不能給房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力，進(jìn)而拯救調(diào)整中的房地產(chǎn)市場(chǎng)?
事物的發(fā)展都有其自身規(guī)律性，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展到了何種階段?數(shù)據(jù)最有發(fā)言權(quán)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)14.1%，較1~5月回落0.6個(gè)百分點(diǎn)，新開(kāi)工面積、商品房銷售面積及銷售額仍為負(fù)增長(zhǎng)，降幅略有緩和。資金面繼續(xù)收緊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金1至6月同比增長(zhǎng)3%，回落0.6個(gè)百分點(diǎn)，其中國(guó)內(nèi)貸款、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款增速均顯著下滑。房?jī)r(jià)方面，6月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)創(chuàng)下自2011年1月開(kāi)始統(tǒng)計(jì)以來(lái)下跌范圍最大紀(jì)錄，6月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市多達(dá)55個(gè)，二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市也增加到52個(gè)。
綜合周期性因素和其他一些指標(biāo)的分析，人們得出了房地產(chǎn)拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)這樣一個(gè)結(jié)論，而這一判斷漸成市場(chǎng)主流觀點(diǎn)。
這一輪房地產(chǎn)調(diào)整，有商業(yè)銀行提高住房按揭貸款利率、大幅放緩按揭審批進(jìn)度以及人們對(duì)市場(chǎng)、政策預(yù)期不明朗和去年基數(shù)過(guò)高等多重因素的影響，但供需失衡、結(jié)構(gòu)失衡、價(jià)格與購(gòu)買力失衡才是最根本的原因。經(jīng)過(guò)十余年的高歌猛進(jìn)，今天中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不同于以往，總銷售面積累積逾60多億平方米，存量規(guī)模已經(jīng)足夠大。自古盛極必衰，市場(chǎng)普遍認(rèn)為2013年13.1億平方米的銷售量很可能是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的天花板。房地產(chǎn)的下滑是一種客觀趨勢(shì)，用本報(bào)專家委員會(huì)委員、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松的話說(shuō)，“政策的力量除非足夠強(qiáng)大，否則難以扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成的趨勢(shì)”。
既然房地產(chǎn)業(yè)的下降周期已經(jīng)或者說(shuō)正在開(kāi)啟，限購(gòu)政策放松的效果就很可能會(huì)讓那些寄希望于通過(guò)此政策調(diào)整來(lái)快速消化庫(kù)存的城市失望，因?yàn)樽罱K影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的關(guān)鍵因素是供需關(guān)系，單一的某一項(xiàng)政策的改變只能擾動(dòng)而不可能逆轉(zhuǎn)市場(chǎng)的供需狀況，也不足以影響市場(chǎng)預(yù)期。本月10日取消限購(gòu)的濟(jì)南的情況就初步證實(shí)了這一點(diǎn)。在取消限購(gòu)的最初兩天，即7月10日11日濟(jì)南網(wǎng)上簽約量顯著放大，之后的幾天網(wǎng)簽量就被市場(chǎng)觀察人士評(píng)論為“出現(xiàn)平穩(wěn)信號(hào)”，價(jià)格也沒(méi)有應(yīng)聲而動(dòng)。根據(jù)各地限購(gòu)政策，限購(gòu)放開(kāi)一般只對(duì)投資性需求影響較大，而投資性需求在房地產(chǎn)投資快速賺錢的光環(huán)褪去以后迅速下降，因此放松限購(gòu)所起的作用將十分有限，需求在短暫的釋放之后，很快就會(huì)歸于平淡，遑論給房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力。
限購(gòu)政策，作為特定時(shí)期的行政手段，退出市場(chǎng)是早晚的事。從這點(diǎn)上來(lái)說(shuō)，目前一些城市取消限購(gòu)等行政性非市場(chǎng)化的舉措或許可以說(shuō)得通。但應(yīng)該未雨綢繆的是，取消限購(gòu)的合理性在于讓市場(chǎng)發(fā)揮更大作用，而不能讓市場(chǎng)參與各方理解成或者實(shí)際演變成另一種行政“救市”行動(dòng)。在地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴難以解除的背景下，錯(cuò)誤的理解易于被利用、演化為購(gòu)房者的沖動(dòng)，從而進(jìn)一步扭曲市場(chǎng)關(guān)系，造成更大的失衡，積累更大的風(fēng)險(xiǎn)。
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷變革，陣痛不可避免，房地產(chǎn)下行風(fēng)險(xiǎn)也是實(shí)體經(jīng)濟(jì)不得不面對(duì)的客觀現(xiàn)實(shí)。我們要做的是降低房地產(chǎn)劇烈波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)造成的影響，讓房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)釋放得更自然更平穩(wěn)些。而推進(jìn)棚戶區(qū)改造和保障房建設(shè)以及加快完善房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊的配套設(shè)施都是對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)的具體舉措。在這個(gè)階段，引導(dǎo)市場(chǎng)進(jìn)行自發(fā)調(diào)整，遠(yuǎn)比盲目“救市”更為重要。套用一句歌詞：你救或不救，趨勢(shì)就在那里，不逆不轉(zhuǎn)。既然如此，不如讓房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)一場(chǎng)符合其發(fā)展規(guī)律的自然減速吧。
