據(jù)報(bào)道，住建部有關(guān)人士近日稱，他們正密切關(guān)注并調(diào)研地方政府“回購(gòu)商品房”用于保障房、或棚戶區(qū)改造安置房的做法，將來(lái)若時(shí)機(jī)成熟會(huì)加以推廣。目前成都、蕪湖等城市在棚改中已經(jīng)或準(zhǔn)備實(shí)施“政府回購(gòu)方式”。
受這個(gè)消息，以及越來(lái)越多城市取消限購(gòu)的刺激，上周房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)了普遍上漲。相當(dāng)一批分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)在此輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整中“最困難的時(shí)候”可能已經(jīng)過(guò)去。那么，“回購(gòu)商品房”這個(gè)蛋糕到底有多大，它又能給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)什么樣的影響呢?
我認(rèn)為，在財(cái)政收入增長(zhǎng)乏力，地方債進(jìn)入還款高峰的時(shí)候，地方政府其實(shí)沒(méi)有多少能力來(lái)回購(gòu)商品房，所以這更像是一個(gè)可以用來(lái)炒作的概念，而沒(méi)有多大的實(shí)際操作空間。
所謂棚戶區(qū)改造，其實(shí)是讓棚戶區(qū)的居民通過(guò)讓渡土地空間的方式，來(lái)?yè)Q取條件更好的住房。中國(guó)的棚戶區(qū)大多產(chǎn)生在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代和改革開(kāi)放初期，這些年城市擴(kuò)張迅速，所以各地棚戶區(qū)的位置一般來(lái)說(shuō)不算差。比如北京，相當(dāng)一批棚戶區(qū)在四環(huán)以內(nèi)，甚至是二環(huán)以內(nèi)。這種住宅區(qū)多是平房，容積率低，這就為改造留出了空間。
將1倍左右的容積率擴(kuò)大到5倍甚至更高，即便扣除配套的學(xué)校、幼兒園、商業(yè)等面積，并且加倍返還原住民新房，仍然可以給開(kāi)發(fā)商留下可觀的增量商品房用來(lái)銷售。所以，在這種模式的棚戶區(qū)改造中，政府只需要減免一些稅費(fèi)，幫助提供一些低息貸款。最終，開(kāi)發(fā)商也可以賺的盤滿缽滿，棚戶居民的生活條件得到了改善，政府政績(jī)也得到了體現(xiàn)，可謂皆大歡喜。
但回購(gòu)房模式呢?政府需要拿出大量現(xiàn)金回購(gòu)房屋，如果采用按揭方式，將帶來(lái)沉重的利息負(fù)擔(dān)，而收益是獲得了棚戶區(qū)原來(lái)占用的土地。如果在房地產(chǎn)火爆的時(shí)候，這筆交易肯定賺錢，因?yàn)檎孟碌男峦恋乜梢愿邇r(jià)賣出。但情況已經(jīng)發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，絕大多數(shù)中小城市的政府，根本無(wú)法將拿到的新土地變現(xiàn)，即便變現(xiàn)也很難彌補(bǔ)購(gòu)房支出。錢如果不能轉(zhuǎn)起來(lái)，并實(shí)現(xiàn)某種增值，那這種模式就不能持續(xù)。所以非常明顯，所謂回購(gòu)模式只在大城市有效，中小城市玩不轉(zhuǎn)。但大城市房地產(chǎn)狀況本來(lái)就不錯(cuò)，爛尾的樓盤如果有，也基本上在郊區(qū)，你讓市中心的棚改居民到遙遠(yuǎn)的郊區(qū)去生活，估計(jì)難度極高。
今年上半年，全國(guó)土地使用權(quán)出讓收入2.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)26.3%，看起來(lái)似乎不錯(cuò)。但如果再看幾個(gè)組數(shù)字，就不是那么回事了：去年上半年全國(guó)賣地收入同比上漲是46.3%;今年一季度賣地收入同比增長(zhǎng)是40.3%。也就是說(shuō)，進(jìn)入2014年以后，賣地收入同比增長(zhǎng)率不斷下滑，但了6月份只增長(zhǎng)了7.3%。與此同時(shí)，全國(guó)財(cái)政收入增長(zhǎng)率也大幅下滑，已經(jīng)結(jié)束了兩位數(shù)的增長(zhǎng)。而這以后，恐怕是“新常態(tài)”。
另外一方面，絕大多數(shù)地方政府被地方債壓得喘不過(guò)氣來(lái)。財(cái)政部副部長(zhǎng)王保安曾透露，今明兩年是地方債償債壓力最大的兩年。今年到期需償還的“地方政府負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)”占債務(wù)總余額的21.89%，2015年是17.06%，2016年是11.58%，2017年是7.79%。他還透露，地方政府債務(wù)利息負(fù)擔(dān)沉重，例如2012年借助企業(yè)信用通過(guò)融資平臺(tái)公司發(fā)行企業(yè)債等融資年化利率達(dá)8%,通過(guò)“影子銀行”等融資成本更高，政府回購(gòu)融資年化綜合成本大多在20%以上(最高達(dá)到42.4%)!
在“高利貸”重壓下的地方政府，肯定是希望通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)拿錢，現(xiàn)在你讓它向外掏錢，恐怕非常困難。所以“回購(gòu)模式”注定是一種補(bǔ)充模式，無(wú)法成為主導(dǎo)模式。至于棚戶區(qū)改造的主導(dǎo)模式，將大量增加市場(chǎng)中的商品房供應(yīng)量，加劇樓市的過(guò)剩。
