當(dāng)前我國(guó)樓市已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商的預(yù)期發(fā)生變化，不少城市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象。在此背景下，一些地方政府出現(xiàn)政策松動(dòng)跡象，頻頻通過(guò)放松限購(gòu)等手段刺激樓市。然而，短期刺激對(duì)于樓市整體發(fā)展的效果并不大。當(dāng)前更應(yīng)該利用樓市調(diào)整的大好時(shí)機(jī)，順應(yīng)房地產(chǎn)周期規(guī)律，化解對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴，讓市場(chǎng)重塑有效的運(yùn)行機(jī)制。
前五月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額出現(xiàn)雙雙下滑，且銷(xiāo)售額的同比下降速度一直高于銷(xiāo)售面積。隨著市場(chǎng)降溫，地方財(cái)政緊張的問(wèn)題也逐漸浮出水面。受此影響，樓市調(diào)控松綁成為地方政府拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的最簡(jiǎn)單也最常用的措施。調(diào)控松綁之所以頻頻出現(xiàn)，與地方財(cái)政收入與樓市乃至土地市場(chǎng)的高度依賴密切相關(guān)。按照財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)，一季度地方國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入為1.08萬(wàn)億元，而同期地方財(cái)政收入(本級(jí))為1.95億元，“賣(mài)地”收入已占地方本級(jí)收入的55%。正是由于對(duì)土地財(cái)政的依賴，使得地方政府更傾向于運(yùn)用“有形之手”干預(yù)市場(chǎng)運(yùn)行。
事實(shí)上，成交變化、漲跌起伏所帶來(lái)的波動(dòng)是正常現(xiàn)象，應(yīng)該通過(guò)市場(chǎng)手段修復(fù)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的失衡。特別是在當(dāng)前部分城市庫(kù)存量高企、消化周期較長(zhǎng)的背景下，如果再度運(yùn)用行政手段干預(yù)市場(chǎng)運(yùn)行，仍無(wú)法解決困擾我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的根本性問(wèn)題。
對(duì)于政府而言，需要利用當(dāng)前時(shí)機(jī)破除土地財(cái)政的依賴癥。由于存在土地財(cái)政的短期化傾向，不少地方政府傾向于在任期內(nèi)大規(guī)模、高地價(jià)供地，以此帶動(dòng)財(cái)政收入和地方GDP的發(fā)展，相比之下卻較少考慮市場(chǎng)的供應(yīng)現(xiàn)狀。如果要改變這一局面，需要從土地制度本身入手，對(duì)地方土地出讓收入上繳模式、中央和地方分成比例進(jìn)行調(diào)整。盡管財(cái)稅制度調(diào)整涉及面較大，但是針對(duì)我國(guó)長(zhǎng)期陷入房地產(chǎn)綁架經(jīng)濟(jì)的這一現(xiàn)狀，適時(shí)開(kāi)啟土地制度改革將是破解土地依賴的可行之徑，也將避免“有形之手”對(duì)于市場(chǎng)的過(guò)度干預(yù)。
樓市的調(diào)控政策也應(yīng)該避免“一刀切”。地方政府應(yīng)綜合考慮樓市供求現(xiàn)狀，合理把握供地節(jié)奏和供地規(guī)模，實(shí)施差異化調(diào)整。特別是對(duì)于一些樓市庫(kù)存量高企、市場(chǎng)實(shí)際需求不足、房?jī)r(jià)下行壓力較大的城市，當(dāng)務(wù)之急應(yīng)是如何化解供給過(guò)剩的問(wèn)題，刺激需求有效提升。如果僅僅是貿(mào)然放松各項(xiàng)政策，影響到市場(chǎng)的預(yù)期，導(dǎo)致開(kāi)工和投資反彈，則市場(chǎng)供給失衡的矛盾仍然存在，樓市未來(lái)依然面臨重重難題。
總體來(lái)看，需要針對(duì)各個(gè)城市的不同特點(diǎn)，合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，讓市場(chǎng)機(jī)制真正發(fā)揮作用。對(duì)于供給過(guò)剩的城市，可以放緩甚至?xí)和Ｍ恋爻鲎�，首要任�?wù)是消化庫(kù)存。對(duì)于有效需求不足的城市，則應(yīng)該重點(diǎn)放在如何吸引購(gòu)房需求，加快完善產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施的配套。而對(duì)于需求量較大的一二線重點(diǎn)城市，則需要加快保障房的供應(yīng)規(guī)模，合理引導(dǎo)房?jī)r(jià)漲跌預(yù)期，避免市場(chǎng)出現(xiàn)大幅波動(dòng)。