始于年初杭州的樓市周期性調(diào)整，已經(jīng)波及到一線(xiàn)城市。根據(jù)中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，前5個(gè)月北京市商品房(包含所有新建住宅、商業(yè)、車(chē)位等)合計(jì)成交面積427.81萬(wàn)平方米，剔除保障房部分，純住宅物業(yè)的成交面積僅為240萬(wàn)平方米，是近8年來(lái)的最低值。截至2014年6月20日，北京市期房住宅和現(xiàn)房住宅庫(kù)存達(dá)80038套，創(chuàng)下近18個(gè)月以來(lái)的新高。隨著市場(chǎng)銷(xiāo)售下降和住宅庫(kù)存增加，未來(lái)一線(xiàn)城市樓市或?qū)⑦M(jìn)入實(shí)質(zhì)去庫(kù)存階段。
今年以來(lái)，包括北京在內(nèi)的一線(xiàn)城市住宅庫(kù)存均出現(xiàn)較快增加態(tài)勢(shì)。據(jù)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年5月份，一線(xiàn)城市新建商品住宅庫(kù)存量為3215萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)6.0%，同比增長(zhǎng)20.3%。進(jìn)入6月份，北京、上海、廣州、深圳住宅庫(kù)存面積明顯增加，較上年同期分別增長(zhǎng)24.5%、8.7%、31%和15.4%。另?yè)?jù)北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-5月，北京市商品住宅施工面積為6134.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.6%。以住宅建設(shè)平均周期一年到一年半測(cè)算，未來(lái)北京市商品住宅供應(yīng)面積將大幅增長(zhǎng)，加上投資、投機(jī)性住房需求套現(xiàn)因素影響，樓市實(shí)質(zhì)去庫(kù)存將成為今明兩年北京樓市的主要特征。
房?jī)r(jià)過(guò)高是制約一線(xiàn)城市樓市實(shí)質(zhì)去庫(kù)存的主要因素。應(yīng)該說(shuō)，以北京為代表的一線(xiàn)城市就業(yè)機(jī)會(huì)較多，工資相對(duì)較高，可以支撐一定水平高房?jī)r(jià)。據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局公開(kāi)發(fā)布數(shù)據(jù)，2013年北京市城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位就業(yè)人員年平均工資為93006元，同比增長(zhǎng)9.8%。以三口之家兩個(gè)城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位就業(yè)人員計(jì)算，家庭年收入達(dá)18.6萬(wàn)。按照10倍的房?jī)r(jià)收入比計(jì)算，家庭大約可承擔(dān)價(jià)值186萬(wàn)的房產(chǎn)。再假定家庭收入再增加一倍，大約也僅能承擔(dān)價(jià)值372萬(wàn)的房產(chǎn)。上述推算，還未完全考慮家庭基本生活開(kāi)支和住房貸款利息的影響。由此可見(jiàn)，相對(duì)北京市五環(huán)以?xún)?nèi)動(dòng)輒單價(jià)5萬(wàn)元左右的房產(chǎn)，當(dāng)前居民家庭收入水平確實(shí)難以支撐。此外，還要考慮到在京年均收入超過(guò)平均水平一倍以上的就業(yè)人員，絕大多數(shù)都已經(jīng)在前些年購(gòu)買(mǎi)了房產(chǎn)。在全國(guó)房地產(chǎn)周期性調(diào)整趨勢(shì)日益明顯情況下，北京市改善性住房需求增長(zhǎng)空間也已經(jīng)非常狹小，除非房?jī)r(jià)有實(shí)質(zhì)性下降。
降房?jī)r(jià)是去庫(kù)存最有效的手段。今年5月份，北京、上海、廣州、深圳一線(xiàn)城市的新建商品住宅價(jià)格指數(shù)雖然依然保持同比正增長(zhǎng)，但同比漲幅分別為9.7%、11.3%、9.6%和8.9%，相比4月份均出現(xiàn)了收窄。雖然金融管理部門(mén)多次重申要支持首套房貸款需求，但在一線(xiàn)城市住房按揭政策難以落到實(shí)處。這不是因?yàn)榻鹑跈C(jī)構(gòu)有意收縮個(gè)人住房貸款，而是因?yàn)樵诟叻績(jī)r(jià)下符合申請(qǐng)個(gè)人住房貸款條件的人數(shù)確實(shí)不多。高房?jī)r(jià)也在一定程度上抑制了改善性住房需求的入市。通常改善性住房需求對(duì)住房品質(zhì)和建筑面積要求較高，需要更多貨幣投入。但目前一線(xiàn)城市相對(duì)高檔公寓或住宅單套總價(jià)均在600萬(wàn)以上，已經(jīng)不是普通改善性住房需求所能承擔(dān)。實(shí)踐中，相當(dāng)部分一線(xiàn)城市改善性住房需求，往往選擇了先出售舊房再購(gòu)買(mǎi)新房的模式，但必須是以成交活躍的住宅市場(chǎng)為支撐。因此，只有降低房?jī)r(jià)，才能有效刺激改善性住房需求入市，讓剛性住房需求人群買(mǎi)得起房。除此之外，別無(wú)他法。
要合理引導(dǎo)樓市預(yù)期。應(yīng)該看到，當(dāng)前全國(guó)性樓市周期性調(diào)整，與一些境外媒體宣傳的“樓市崩盤(pán)”、“唱空”存在本質(zhì)上差異。作為商品，其價(jià)格漲漲跌跌是正�，F(xiàn)象，沒(méi)有只漲不跌的商品，也沒(méi)有只跌不漲的商品。住宅也是如此。尤其是過(guò)去10多年我國(guó)房?jī)r(jià)累積漲幅巨大，對(duì)居民收入和市場(chǎng)租金過(guò)度偏離，實(shí)在需要調(diào)整。部分機(jī)構(gòu)要求政府救市的輿論，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響很大。事實(shí)上，政府救樓市最有效手段即是貨幣再次大幅注水。這樣一來(lái)，為阻止家庭財(cái)產(chǎn)貶值，居民財(cái)富將大量向住宅轉(zhuǎn)移，并推高住房成交價(jià)格。不過(guò)，這樣救市的代價(jià)將十分高昂，必然在未來(lái)醞釀成為災(zāi)難性的經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)。如果我國(guó)貨幣政策仍將保持穩(wěn)健，那么一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)向下調(diào)整將不可避免。