雖然當(dāng)前樓市仍然被“低成交量”、“長去化周期”和“貸款難”困擾，但基本面正在發(fā)生微妙變化，我們甚至可以說：對(duì)于中國房地產(chǎn)市場來說，年內(nèi)已無“新利空”。
先看利率。利率高企是去年以來樓市、股市面臨的重要利空，雖然2011年7月以來央行就沒有加過息，中國廣義貨幣增速和社會(huì)融資額也沒有明顯下降，但去年仍然爆發(fā)了兩輪“錢荒”。主要原因有二：一是在美國逐步退出量化寬松的大背景下，市場普遍預(yù)期資金會(huì)出現(xiàn)緊張，出現(xiàn)了普遍的“囤錢”、“炒錢”現(xiàn)象;二是在“4萬億刺激政策”下搞的低效投資、落后產(chǎn)能，在最近兩年逐漸暴露，成為資金黑洞。這些因素推高了市場中真實(shí)利率。
去年兩輪“錢荒”基本探出了中國經(jīng)濟(jì)的底線和真相。所以今年以來啟動(dòng)了“微刺激”，并逐步加碼。目前，雖然“穩(wěn)健的貨幣政策”基調(diào)不改，但事實(shí)上進(jìn)入了“定向定量寬松”的階段。目前已經(jīng)進(jìn)行了兩輪存款準(zhǔn)備金率的“定向微調(diào)”，銀監(jiān)會(huì)還表示要對(duì)銀行存貸比的“分子”和“分母”重新定義。此外，監(jiān)管機(jī)構(gòu)加強(qiáng)了對(duì)資金各種“通道”、“過橋”的清理，相信隨著理財(cái)、信托產(chǎn)品“剛性兌付”被打破，聚集在理財(cái)市場上的資金會(huì)逐步減少。這些措施，事實(shí)上起到了“降準(zhǔn)”和“減息”的作用�？梢灶A(yù)計(jì)，從現(xiàn)在到年底，人民幣真實(shí)利率將逐步走低。
匯率是影響房價(jià)的第二大因素。人民幣堅(jiān)挺，中國樓市的腰桿就硬，反之就軟。今年年初以來，人民幣大幅貶值3%，這是央行在打擊炒作人民幣升值的國際熱線，同時(shí)也對(duì)外貿(mào)進(jìn)出口行業(yè)進(jìn)行了一次“貶值測(cè)試”。在人民幣貶值推動(dòng)下，外貿(mào)出現(xiàn)了明顯好轉(zhuǎn)。
但人民幣不可能繼續(xù)貶值，原因主要有兩個(gè)：一是貶值太多會(huì)帶來信心不穩(wěn)，引發(fā)資本外逃，得不償失;二是貶值太多，會(huì)引發(fā)美國為首的發(fā)達(dá)國家反彈。所以，新華社最近連發(fā)文章，暗示貶值結(jié)束。6月9日，人民幣匯率出現(xiàn)了20個(gè)月來最大單日漲幅。預(yù)計(jì)從現(xiàn)在開始到年底，人民幣匯率會(huì)在波動(dòng)幅度加大的同時(shí)，震蕩上行，但能不能完全收復(fù)前5個(gè)月的“失地”還很難說，因?yàn)橐紤]外貿(mào)企業(yè)的承受能力。但未來幾個(gè)月大趨勢(shì)是升值，這對(duì)于房地產(chǎn)是一種利好。
信貸政策是影響房價(jià)的第三大因素。今年以來，商業(yè)銀行基本上都收緊了住房按揭貸款，這是造成樓市低迷的重要原因。5月12日，央行召集大銀行開會(huì)，要求住房貸款政策回歸“中性”。6月6日銀監(jiān)會(huì)又表示，“大力支持首套房信貸需求”。從“緊縮”到“中性”再到“大力支持”，這背后顯然有更高層面的決策在發(fā)揮作用。
地方政府的態(tài)度，是影響樓市的第四大因素。地方政府歷來是中國樓市的“護(hù)法神”，何況今年至少有2.4萬億元地方債到期，其中7成本金、利息需要通過賣地收入償付。無錫是第一個(gè)對(duì)房地產(chǎn)“救市”的城市，僅僅將購房入戶的門檻從70平方米下調(diào)到60平方米;后來南寧允許周邊幾個(gè)城市的居民，參照南寧市民的標(biāo)準(zhǔn)，到南寧購房。再后來，天津允許市民在濱海新區(qū)購買第三套房。上周，沈陽大幅放松限購政策：一個(gè)3口人的戶籍家庭原來只能在沈陽市區(qū)買兩套房，放松限購后竟然可以買6套房!非常明顯，地方政府在救市上步子越來越大，膽子越來越“肥”，投資性購房需求再次被公開認(rèn)可。
但是，沒有“新利空”并不意味著房地產(chǎn)市場會(huì)復(fù)蘇，房價(jià)會(huì)上漲。因?yàn)樵诮^大多數(shù)城市，尤其是三四五線城市，住房供應(yīng)量太大，遠(yuǎn)超過真實(shí)需求。隨著房產(chǎn)稅的臨近，很多邊遠(yuǎn)、配套差的小區(qū)將由“鬼城”變成“死城”。而有真實(shí)需求和人口增量的大城市中心城區(qū)的樓市，或許能在未來幾個(gè)月度過最困難的時(shí)期。