今年一季度，主要城市樓市成交量下滑幅度對(duì)于土地市場(chǎng)、地方財(cái)政、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的沖擊相當(dāng)大，成交慘淡讓市場(chǎng)對(duì)未來(lái)樓市的預(yù)期非常悲觀。市場(chǎng)一直認(rèn)為，需求受限與限購(gòu)政策直接相關(guān)，若放松限購(gòu)政策，對(duì)于提振樓市短期需求、改善后市預(yù)期將是非常明顯的。因此，自年初以來(lái)，長(zhǎng)沙、福建、溫州和杭州等地方政府就“蠢蠢欲動(dòng)”醞釀著松綁限購(gòu)。從這個(gè)角度看，南寧打響地方政府“松綁”限購(gòu)政策的第一槍在預(yù)料之中，并不奇怪。
奇怪的是，南寧松綁限購(gòu)的具體做法出乎所料。此前傳聞部分地方松綁限購(gòu)的版本，無(wú)外乎縮小限購(gòu)的區(qū)域、降低限購(gòu)的力度、松綁外來(lái)人口購(gòu)房限制，甚至直接取消限購(gòu)。但是，南寧松綁限購(gòu)的做法比較獨(dú)特，以放松整個(gè)北部灣區(qū)域內(nèi)非核心城市的居民在區(qū)域內(nèi)核心城市(南寧)的購(gòu)房限制作為切入點(diǎn)，目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)整個(gè)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)域的一體化、同城化。因此，南寧的做法符合國(guó)家關(guān)于新型城鎮(zhèn)化、打破區(qū)域行政壁壘、實(shí)現(xiàn)區(qū)域一體化的有關(guān)精神。
值得注意的是，實(shí)現(xiàn)區(qū)域一體化、同城化，意味著區(qū)域內(nèi)人流、資金流、信息流的暢通無(wú)阻，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分工有致、協(xié)同發(fā)展，區(qū)域內(nèi)公共服務(wù)全覆蓋、均等化，可以異地統(tǒng)籌，不存在戶籍、就業(yè)和社會(huì)保障的供給歧視。因此，要實(shí)現(xiàn)區(qū)域一體化、同城化，首先需要打破的關(guān)鍵障礙就是核心城市對(duì)于外來(lái)人口的戶籍限制，其次就是如何實(shí)現(xiàn)外來(lái)人口在南寧有穩(wěn)定就業(yè)，享有平等的公共服務(wù)。只有這樣，松綁住房限購(gòu)政策后，新增的購(gòu)房需求才是有真實(shí)基礎(chǔ)支持的有效需求，而非投資需求。
但是，上述有關(guān)打破戶籍限制、符合就業(yè)要求等關(guān)鍵的內(nèi)容，并未在該調(diào)整限購(gòu)政策文件中提及。而且，筆者仔細(xì)翻閱了《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)同城化發(fā)展推進(jìn)方案》，也并無(wú)這些方面的實(shí)質(zhì)性規(guī)定和工作計(jì)劃。這樣的話，若單獨(dú)松綁外地人購(gòu)房限制，可能出現(xiàn)的結(jié)果是，在外地購(gòu)房人群的刺激下，南寧當(dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)短期內(nèi)將更活躍。但是，由于購(gòu)買住房的外地人不僅無(wú)法在南寧落戶，其工作和生活也極有可能不在當(dāng)?shù)兀瑢?duì)南寧市的消費(fèi)和后續(xù)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)并無(wú)益處，刺激的只是看好南寧樓市前景的外地人投資購(gòu)房。短期樓市會(huì)出現(xiàn)繁榮，而留下的只是曬太陽(yáng)的一大批空置房屋。
在這一點(diǎn)上，無(wú)錫將購(gòu)房和戶籍改革相結(jié)合的新政無(wú)疑更值得學(xué)習(xí)。今年4月22日，無(wú)錫出臺(tái)放寬戶籍準(zhǔn)入門檻的最新規(guī)定，自2014年5月1日起，在無(wú)錫市購(gòu)買成套商品住宅(含二手房)、戶均建筑面積達(dá)60平方米以上的，且在無(wú)錫市有穩(wěn)定工作的人員，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女落戶。有穩(wěn)定工作的外來(lái)人口在購(gòu)房后給予落戶，符合人的城鎮(zhèn)化要求。這些外來(lái)人口在無(wú)錫市有工作技能，有納稅能力，有繳納社保能力，本來(lái)就屬于城市的市民，購(gòu)房后落戶理所當(dāng)然。此外，入戶所需購(gòu)房的面積放寬至60平方米，且并沒(méi)有區(qū)域限制，符合收入不高、購(gòu)房能力不足但購(gòu)房意愿強(qiáng)烈的外來(lái)人口，能夠釋放的是真實(shí)有效的購(gòu)房需求。
因此，南寧松綁樓市限購(gòu)的政策，如果不與打破戶籍限制、解決就業(yè)和社會(huì)保障協(xié)同實(shí)施，將只是刺激樓市繁榮的短期做法。新增購(gòu)房人群也主要以外地投資性購(gòu)房為主，缺乏城市就業(yè)人口不斷增加的強(qiáng)力支持，需求的有效性和持續(xù)性不足，而對(duì)于支持區(qū)域一體化、同城化的貢獻(xiàn)也很低。