今年一季度，房地產(chǎn)市場運(yùn)行的最大特征就是開發(fā)商緊縮后續(xù)供應(yīng)。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)同比增速創(chuàng)2013年以來的新低;在去年同期低基數(shù)的情況上，一季度土地購置仍同比下降2.3%;一季度新開工同比下滑25.2%，延續(xù)了1-2月份“落體式”下滑的趨勢，為近年來最大跌幅，而去年四季度房地產(chǎn)新開工同比增長了33%。
開發(fā)商之所以緊縮后期供應(yīng)，很大程度是出于未來資金安全的考慮。盡管目前資金鏈狀況尚好，但資金來源繼1-2月下滑14.1%后，一季度再度下滑5.8%。這其中，占開發(fā)商到位資金近40%的銷售回款同比下降了1.9%，而去年全年則增長近30%。目前，需求端的萎縮并未因開發(fā)商在3月份低調(diào)開盤和加大優(yōu)惠而緩解，100個(gè)城市一季度的銷售同比下滑19%、全國下滑了5.7%，這意味著未來需求繼續(xù)下滑的可能性存在。同時(shí)，“緊信貸”的貨幣政策不會改變，而近期又出現(xiàn)了資金鏈斷裂的個(gè)案和相關(guān)報(bào)道，讓開發(fā)商對未來資金鏈的預(yù)期相當(dāng)謹(jǐn)慎。因此，若要確保資金安全，就需要緊縮拿地和新開工。
應(yīng)該說，由于短期資金鏈無憂，一季度房企緊縮拿地和新開工是策略性而非被動(dòng)的，即通過減少后期供應(yīng)，緩解市場對于房地產(chǎn)市場整體供過于求的擔(dān)憂，避免“量價(jià)齊跌”。易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，20個(gè)重點(diǎn)城市一季度末的庫存總量達(dá)8400萬平方米，創(chuàng)5年新高，同比增長16.3%。于是，緊縮后期供應(yīng)以應(yīng)對需求萎縮，從而獲得弱勢供求平衡，以緩解供求失衡和市場悲觀預(yù)期，為未來推盤和庫存消化創(chuàng)造條件。
但是，未來推盤和消化庫存也并不十分樂觀。由于目前整體信貸緊張、個(gè)人住房按揭貸款政策收緊態(tài)勢也未有緩解，按揭貸款利率普遍在基準(zhǔn)利率之上，這變相增加了購房者的成本，這對終端需求的釋放造成很大沖擊，特別是目前合理住房需求(首次置業(yè)需求和改善性需求)占比超過90%的情況下，資金的緊縮對住房需求的沖擊非常大，后續(xù)去庫存的壓力也很大。
目前，各界關(guān)心的是，今年一開局GDP增速便低于全年7.5%的目標(biāo)，而房地產(chǎn)領(lǐng)域土地出讓、新開工下滑又非常明顯，會拖累未來經(jīng)濟(jì)增速，管理層是否會出臺刺激房地產(chǎn)的政策。筆者認(rèn)為，未來一段時(shí)期，房地產(chǎn)對于維持固定資產(chǎn)投資一定增速的支撐還是比較大的。即使未來市場回升不如預(yù)期那般好，但由于2013年拿地、開工、施工、投資和銷售等各項(xiàng)指標(biāo)快速攀升，目前這些指標(biāo)只是在2013年末高位的基礎(chǔ)上略有回落，絕對水平仍舊處于歷史高位。目前房地產(chǎn)施工面積近55億平方米，相當(dāng)于7年左右的房地產(chǎn)銷售水平，其彈性很大，可以緩解拿地和新開工對投資的沖擊。今年棚戶區(qū)改造的規(guī)模將有370萬套，這一工程在拆遷和重建兩方面拉動(dòng)開發(fā)投資，也會在一定程度上緩解固定資產(chǎn)投資的下滑。
有人認(rèn)為，另一個(gè)制約房地產(chǎn)市場回暖的因素就是限購政策。筆者認(rèn)為，放松限購與目前管理層所堅(jiān)持的“去杠桿、去泡沫”和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的大戰(zhàn)略不相符。而且，在絕大多數(shù)限購城市，其限購的范圍在主城區(qū)，而新房供應(yīng)卻在外圍，限購放松起到的效果并非想象中那樣大。因此，除非未來經(jīng)濟(jì)滑出下限，否則除少數(shù)地區(qū)局部微調(diào)外，樓市調(diào)控政策維持現(xiàn)狀的可能性較大。值得注意的是，未來變數(shù)在個(gè)人住房按揭貸款政策上，貨幣政策結(jié)構(gòu)性松動(dòng)已經(jīng)在“三農(nóng)”領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)，國家不會讓個(gè)人住房按揭貸款政策持續(xù)收緊的局面長期保持，“緊信貸”格局可能還會做結(jié)構(gòu)性的放松，為支持首套住房購置而松動(dòng)的可能性大大增加。