2003年至今，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還未完成一個(gè)完整的周期運(yùn)行軌跡。雖然在2008年四季度在國(guó)際金融危機(jī)襲來(lái)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)曾有過(guò)短暫回調(diào)，但此后房?jī)r(jià)依舊大幅上漲。即使此后中央政府一再出臺(tái)嚴(yán)厲的調(diào)控措施，仍無(wú)法真正抑制住房?jī)r(jià)漲勢(shì)。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院新發(fā)布的全國(guó)百城價(jià)格指數(shù)情況，上月，全國(guó)百城新建住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲1.24%，漲幅擴(kuò)大;其中，北京、上海等十大城市住宅均價(jià)環(huán)比上漲1.95%，同比上漲15.69%。另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)70個(gè)大中城市住房?jī)r(jià)格變動(dòng)情況，上月，僅溫州新房?jī)r(jià)格同比下降，上海則同比上漲21.4%。但與此同時(shí)，我國(guó)商品房待售面積4.46億平方米，比上月末增加280萬(wàn)平方米。且“十二五”期間，我國(guó)要完成3600萬(wàn)套保障性住房。這種情況表明，在空置房面積增加和保障性住房供應(yīng)擴(kuò)大的情況下，房?jī)r(jià)上漲原因之一在于結(jié)構(gòu)性供求失衡。
從較長(zhǎng)時(shí)期考察，我國(guó)住房市場(chǎng)將大體呈現(xiàn)出供過(guò)于求的格局。首先，我國(guó)人口發(fā)展格局將逐步減少新增住宅的需求。計(jì)劃生育政策實(shí)施三十年后，我國(guó)的人口自然增長(zhǎng)率已由上世紀(jì)60年代25%至30%降至近幾年的6%左右。與此同時(shí)，隨著平均壽命延長(zhǎng)、醫(yī)療水平提高，我國(guó)老齡化社會(huì)提前到來(lái)。據(jù)預(yù)測(cè)，今年我國(guó)老齡人口將突破2億。有關(guān)研究表明，到2025年，支撐我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的人口紅利因素將會(huì)消失。由此將大大減少新增住宅的需求。第二，從家庭擁有住房的情況考察，未來(lái)住房市場(chǎng)將呈現(xiàn)供過(guò)于求的市場(chǎng)格局。按照西南財(cái)經(jīng)大學(xué)的《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》，2012年我國(guó)家庭自有住房擁有率達(dá)89.6%，遠(yuǎn)高于美國(guó)70%左右的水平。按照三口之家房產(chǎn)擁有情況，在祖父母和外祖父母過(guò)世時(shí)，三口之家將繼承并擁有三套房產(chǎn)。即使將一套房產(chǎn)留給孩子居住，仍會(huì)有一套房產(chǎn)剩余。第三，由于城鎮(zhèn)化進(jìn)程存在邊界，將會(huì)影響到未來(lái)一線城市的住宅需求。雖然北京、上海等一線城市住宅價(jià)格昂貴，但城市發(fā)展已超過(guò)承載極限，勢(shì)必影響城市的商業(yè)機(jī)會(huì)空間。未來(lái)城鎮(zhèn)化重點(diǎn)應(yīng)是二線、三線城市，人口將會(huì)由一線城市向這些區(qū)域轉(zhuǎn)移，從而減少對(duì)一線城市住房的需求。
短期看，一線城市住房市場(chǎng)存在結(jié)構(gòu)性失衡。這主要是住房分配體系不健全和供求期限錯(cuò)配所引發(fā)。目前，一線城市擁有多套房產(chǎn)的家庭較多，這既有計(jì)劃時(shí)期住房由單位分配的結(jié)果，也有投資和投機(jī)性購(gòu)房因素的重要影響。住房分配體系不健全突出表現(xiàn)在住房持有成本過(guò)低，擁有多套房產(chǎn)的家庭，并不需要為閑置住房承擔(dān)必要的成本，反而成為增加市場(chǎng)供求矛盾的重要原因。而住房供求期限錯(cuò)配，主要是大量剛性需求前移。在發(fā)達(dá)國(guó)家，年輕人購(gòu)買房產(chǎn)是不可想象的。但在房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲與住房租賃市場(chǎng)不完善等因素的綜合作用下，很多購(gòu)房需求前移，致使住房市場(chǎng)供求存在明顯的期限錯(cuò)配�？梢哉f(shuō)，當(dāng)前一線城市住房市場(chǎng)漲價(jià)動(dòng)力由外圍向中央傳遞，是年輕家庭剛性購(gòu)房需求大量并集中前移的結(jié)果。
可見，我國(guó)住房市場(chǎng)存在突出的區(qū)域結(jié)構(gòu)失衡。二線、三線城市住房供應(yīng)大于需求，住房市場(chǎng)泡沫的特征已非常顯著。一線城市因住宅供求結(jié)構(gòu)性失衡，以及城市對(duì)就業(yè)人口的強(qiáng)大吸引力，住宅成為稀缺資源，支撐了昂貴的房?jī)r(jià)。但這并不表明一線城市住房市場(chǎng)不存在問(wèn)題。一線城市的房?jī)r(jià)收入比和租售比指標(biāo)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)公認(rèn)的國(guó)際警戒線。事實(shí)上，住房租金收益率已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及銀行存款收益率，為什么房東不加快出售，主要原因在房屋持有成本過(guò)低，且對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲存在強(qiáng)烈預(yù)期。
從十八屆三中全會(huì)《決定》的主基調(diào)可知，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策將出現(xiàn)三大變化：政府“補(bǔ)位”，專注住房保障、以市場(chǎng)為主滿足大多數(shù)住房需求、住房持有與交易環(huán)節(jié)稅收制度或?qū)⒅鸩酵晟�。在加�?qiáng)保障性住房建設(shè)與供應(yīng)，通過(guò)市場(chǎng)手段調(diào)節(jié)住房市場(chǎng)供應(yīng)的新調(diào)控政策思維下，未來(lái)將會(huì)全面實(shí)施房產(chǎn)稅。這樣一來(lái)，住房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性失衡問(wèn)題將會(huì)得到較為有效的解決，房?jī)r(jià)將會(huì)回歸理性。