“地不可永賣”
“地不可永賣，因為地是我的，你們在我面前是客旅、是寄居的。”這是圣經(jīng)里的一句話。在圣經(jīng)中，土地是上帝的，所以土地產(chǎn)權歸上帝所有。這里的上帝，其引申含義就是國家或政府。土地產(chǎn)權歸上帝所有，也即歸國家所有。
超越圣經(jīng)中的言辭，土地產(chǎn)權問題其實有著深厚的理論與實踐基礎。所謂土地產(chǎn)權，是指圍繞土地的終極所有權所派生出來的“一束權力”，包括土地所有權、使用權、租賃權、抵押權、繼承權等等。其中，對于人們所擁有的土地使用權的讓渡行為，通常被我們錯誤地理解為土地產(chǎn)權的交易，并認為只有私有產(chǎn)權才能交易，因為私有產(chǎn)權是交易的前提和基礎。所以，為了順利實現(xiàn)土地產(chǎn)權交易，土地產(chǎn)權一定要私有化。其實，這是認識上的一種誤區(qū)。
事實上，除了皇帝（或上帝）外，人類歷史上從未出現(xiàn)過完全意義上的土地產(chǎn)權私有制度。按照人們通常對土地產(chǎn)權的理解，土地私有的例子確實不少，但那都不是徹底意義上的土地私有。不少學者都認為美國的土地制度就是私有制，這其實也是一種假象，真正的土地私有制也即排他性的土地產(chǎn)權全部歸私人所有的制度是不存在的，土地只有使用權時間長短有別的“賣”，沒有“永賣”。所謂的土地私有，其實是私有化程度相對較高而已。
房屋增值，還是土地增值
就本質(zhì)屬性而言，所謂土地不過是具有標識意義的具象化了的地理空間位置而已，它本身并不具居住屬性。能夠帶來居住屬性的是人們在土地之上建造的各種房屋建筑物，也即土地附著物。房屋等附著物的建造需要一定的材料、人工等成本支出，這與普通商品的生產(chǎn)并無兩樣。區(qū)別僅在于，后者的增值屬于該商品的自身的增值。而前者則不同，房屋等附著物本身并不會增值，而所謂的增值只是一種估值幻覺，真正增值的其實是該土地的地理空間位置（城鎮(zhèn)化集聚效應，公共基礎設施投資等）給人們（該土地之上房屋等附著物的居住者）帶來的或預期將會帶來的效用或便利性。這一特性決定了，房屋增值的本質(zhì)是土地增值。
從產(chǎn)權歸屬的角度講，商品是廠商的，所以商品的增值收益歸廠商所有，而土地是國家的，所以土地的增值收益歸國家所有，不應歸房屋等附著物的建造者或擁有者所有。
土地漲價收益歸公
稀缺性和排他獨占性決定了，經(jīng)濟發(fā)展賦予土地的效用或便利性等增值收益，只能以犧牲社會公眾利益為代價而由少數(shù)土地占有者獨享，除非土地不再增值，否則這種情況就不可避免。
在經(jīng)濟社會發(fā)展成熟和完全實現(xiàn)城市化的國家中，一些城市如新西蘭的奧克蘭、澳大利亞的墨爾本等可以找尋到類似土地不再增值的情形。在土地不再增值的條件下，少數(shù)土地占有者為取得土地使用權而墊付的初始投入中，已包含了非該土地占有者所無法享有的效用或便利性等的對價，所以不存在以犧牲廣大社會公眾的利益為代價的問題。在土地存在增值的條件下，土地占有者的所得過程，其實是一種在社會財富總量沒有任何增進的條件下重新分配財富和博弈游戲——財富向富人集中，拉大貧富差距。因此，有必要通過稅收等手段對少數(shù)土地占有者獲取的財富實行再分配，讓“土地漲價歸公”。著名的“亨利?喬治定理”說的就是這個道理。諾獎得主斯蒂格利茨在他的《總地租、公共物品支出和最優(yōu)城市規(guī)�！芬晃闹杏袟l件地證明了這一定理的成立性。孫中山受這一定理的啟發(fā)，提出了“土地漲價歸公”的民生主義主張。
另外，無論是從經(jīng)濟倫理上（房屋只具居住屬性，不具投資屬性，其增值跟房屋持有者的個人付出和主觀努力無關），還是從鼓勵房產(chǎn)持有者創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)和進行生產(chǎn)性投資活動上來考察，將房產(chǎn)所有者在房產(chǎn)保有和交易環(huán)節(jié)所獲取的真實的增值收益收歸國家所有，都是理所當然的。
回到產(chǎn)權經(jīng)濟學視角，“地不可永賣”與土地漲價歸公兩者間存在著內(nèi)在的邏輯一致性，前者是后者的原因，后者是前者的結(jié)果。而土地漲價歸公與房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)（房產(chǎn)稅和土地使用稅）和交易環(huán)節(jié)（個人所得稅）合宜性稅收制度安排之間，前者為后者提供理論依據(jù)，后者為前者提供具體實現(xiàn)形式。從這一點來看，“亨利?喬治定理”頗有現(xiàn)代《圣經(jīng)》的意蘊。