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2013-08-22 作者：宣宇 韓旭（財達證券） 來源：證券時報
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國家統(tǒng)計局日前公布7月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比平均上漲0.7%，連續(xù)第4個月小幅回落，調(diào)控效果持續(xù)顯現(xiàn)。7月房價環(huán)比下降的溫州、寧波、安慶和九江均為首次下降；而上月環(huán)比下降的5個城市均由降轉(zhuǎn)升。最近數(shù)月沒有一個城市出現(xiàn)房價持續(xù)回落的情況，表明房價漲幅持續(xù)回落的動力不強，個別城市房價環(huán)比回落并沒有趨勢性含義，新建商品住宅價格總體上仍呈環(huán)比普漲格局。同比來看，70個城市7月房價漲幅延續(xù)持續(xù)提高趨勢。除溫州外其余69個城市全部上漲，四個一線城市漲幅居前，京廣深滬分別上漲18.3%、17.4%、17.0%和16.5%。
2013年各主要城市將新建商品住房價格控制目標確定為房價增幅要（明顯）低于本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實際增幅，北京和上海要求更高些，要求房價相對2012年基本穩(wěn)定。數(shù)據(jù)顯示，6月份一線城市房價同比平均增長15.9%，二線城市平均上漲7.9%，上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際僅增長6.5%。如果沒有特別的措施出臺，一線城市和熱點地區(qū)完成年度控制目標事實上已是不可能。
從根本上講，樓市調(diào)控的目的不是要對抗因為經(jīng)濟發(fā)展、城市化進程過程中房價正常上漲的經(jīng)濟規(guī)律，而是要抑制伴隨這一過程中房價的不正常上漲，使房價漲幅控制在適度和合理的空間以與經(jīng)濟發(fā)展和居民收入增長相匹配。
限購限貸、上浮房貸利率、限制開發(fā)貸款以及打擊囤房行為等行政或經(jīng)濟措施，都有其必要性和積極性，對短期抑制房價過快上漲具有積極意義。但長遠看，這些措施都不能解除推動房價上漲的根本力量：由于區(qū)域間資源配置的極端不均衡導(dǎo)致熱點地區(qū)房價強烈的上漲預(yù)期。預(yù)期是影響人們行為的重要變量，房價的預(yù)期管理至關(guān)重要。
資源富集地區(qū)具有其他地區(qū)無法比擬的人、財、信息及機會優(yōu)勢，吸引著大量區(qū)外人員流入，導(dǎo)致熱點地區(qū)相對有限的土地和住宅資源供給與相對無限龐大的外在需求之間的矛盾無法根本解決，這些城市房價上漲預(yù)期因此而不斷強化，導(dǎo)致熱點地區(qū)無法形成有效的房價供需均衡點。即使通過限購限貸等行政強制措施暫時達到抑制房價的目的，但無法真正消除大量被壓抑的需求動機。對特定區(qū)域而言，只要這種過度需求動機存在，就無法根除房價上漲預(yù)期。從這個意義上說，北滬廣深房價調(diào)控一定程度上超出了各城市自身的能力范圍。
我國地區(qū)間資源分配不平衡是導(dǎo)致熱點地區(qū)樓市供不應(yīng)求的根本原因，緩解熱點城市房價過快上漲的長期的和根本的方法還是在于縮小地區(qū)間的資源配置不均，削弱熱點地區(qū)房價上漲預(yù)期，使房價真正回歸到與經(jīng)濟發(fā)展和居民收入增長相匹配的合理區(qū)間。
因此，解決熱點地區(qū)高房價的根本出路在于資源外溢，讓新增資源更多流向熱點城市周邊區(qū)域。但由于資源積聚的自我強化特征和熱點地區(qū)對資源外流阻力，資源配置不可能自發(fā)平衡，往往反而更加分化。為了達到資源更合理配置，筆者提出以下建議。
首先，要以新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃和頂層設(shè)計為契機，合理平衡局部資源配置，使熱點城市資源能適度向區(qū)外擴散（同一個城市也要盡量在區(qū)內(nèi)平衡資源），避免資源再過度向一些城市集中，積極創(chuàng)造各具特色的國家級多中心和區(qū)域多中心，促進經(jīng)濟社會的多極化發(fā)展格局。這一方面以利于人口合理分配，緩解大城市資源和空間壓力；另一方面也有利于農(nóng)民工就近就業(yè)，促進農(nóng)民工的城鎮(zhèn)化進程。
其次，對于資源富集地區(qū)資源外溢阻力，可以通過內(nèi)生城鎮(zhèn)化措施促進地區(qū)間均衡發(fā)展。將城鎮(zhèn)化進程內(nèi)生于經(jīng)濟發(fā)展，就是將城鎮(zhèn)化與經(jīng)濟發(fā)展階段及其過程緊密結(jié)合，讓“人的城鎮(zhèn)化”成為經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)在約束性指標，即要將滿足條件的勞動者均納入當(dāng)?shù)厣鐣y(tǒng)籌保障體系，逐步實現(xiàn)“同工同酬同福利”的公共服務(wù)均等化。
內(nèi)生城鎮(zhèn)化進程，將極大削弱熱點城市利用既有優(yōu)勢加劇資源不均衡分布的內(nèi)在動機，同時能有效約束城市邊界。一方面，一些大中城市“人的城鎮(zhèn)化”成本較高，而一些二三線城市成本相對較低，隨著經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級背景下的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，將促使更多的人向二三線及中小城市分流，從而有利于促進地區(qū)間的均衡發(fā)展；另一方面，長期來看，隨著人和資源分配均衡化及地區(qū)間差異縮小，也能從根本上緩解熱點地區(qū)房地產(chǎn)價格上漲壓力。
第三，雖然經(jīng)歷了上半年的預(yù)期頻繁落空，但市場并沒有形成新的適應(yīng)性預(yù)期，對大多習(xí)慣于高增長和刺激性調(diào)控模式的投資者來說，仍不斷試圖從政策層面挖掘規(guī)模刺激的預(yù)期。尤其是7月底中央政治局經(jīng)濟工作會議因未強調(diào)“調(diào)控”字眼而被市場廣泛解讀為調(diào)控放松——這是市場的“反向思維”，對政策放松預(yù)期顯然已經(jīng)過頭了。從本屆政府歷次常務(wù)會推出的具體“穩(wěn)增長”措施來看，政府手中有很多放松樓市調(diào)控之外的“穩(wěn)增長”途徑，在房價依然快速上漲的情況下，不必也不會放松樓市調(diào)控。
在下半年經(jīng)濟下行壓力較大的情況下，政策面需要明確重申樓市調(diào)控定位，讓市場保持穩(wěn)定和合理預(yù)期，維護好房價環(huán)比漲幅連續(xù)4個月小幅回落的調(diào)控效果，否則本輪調(diào)控又將重蹈以往歷次調(diào)控覆轍，不論政府公信力還是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整轉(zhuǎn)型，都將承受更嚴重更持久的打擊。
最后，還要適時擴大房產(chǎn)稅試點，穩(wěn)定市場預(yù)期，增強預(yù)期管理效果。房產(chǎn)稅自2011年初在上海、重慶啟動以來，作為典型的經(jīng)濟調(diào)節(jié)手段一直備受關(guān)注。實踐已證明通過行政強力維持房價平穩(wěn)很難，常常做不到，因此樓市行政調(diào)控手段讓位于經(jīng)濟調(diào)節(jié)手段將是必然趨勢。經(jīng)濟手段通過影響微觀主體的成本效益權(quán)衡從而影響個體決策，從根本上保證個人理性和激勵的統(tǒng)一，從而建立起引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制。
雖然當(dāng)前房產(chǎn)稅在調(diào)控房價中的作用并不顯著，對房產(chǎn)稅爭議也一直不斷，但在房價過快上漲的地區(qū)，通過擴大房產(chǎn)稅試點等方式作為預(yù)期管理的工具還是非常必要的。
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