人人妻人人澡人人添人人|中文字幕二区一中文字幕|高清无码免费观看视频|加勒比这里只有精品|亚洲第一精品久久忘忧草社区|一本之道热热无码|www.成人导航在线|波多野吉衣亚洲无码|激情黄色在线视频|日韩欧美成人在线二区

　　究竟地方政府從土地中刨出了多少“金娃娃”？雖然從未見到公開的確定性結(jié)論，但綜合國家統(tǒng)計(jì)局和財(cái)政部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算，2012年中國房地產(chǎn)業(yè)銷售6.4萬億元，土地出讓收入28517億元，占比達(dá)45.3%，如果加上中央政府土地稅收的部分返還和轉(zhuǎn)移支付，地方政府至少每年從土地出讓中切走了一半有余的蛋糕。若拉長時(shí)間段，國人能更完整地看到地方政府從土地中淘金的鏡像。粗略統(tǒng)計(jì)，從2008年到2012年，地方政府土地出讓總收入超過11萬億，扣除成本性支出，地方政府從土地出讓中獲得的純收入至少4萬億元。
　　值得玩味的是，盡管中央政府不斷出臺(tái)調(diào)控房價(jià)的舉措，“土地財(cái)政”非但不見有任何被沖淡的跡象，相反在不斷加強(qiáng)。中原地產(chǎn)研究中心的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，全國主要的十三個(gè)一二線城市合計(jì)土地出讓金高達(dá)3067.66億元，相比去年同期上漲125%；其中京滬穗深四個(gè)一線城市土地出讓金合計(jì)高達(dá)1411.8億元，比去年同期上漲350%。
　　自然，土地價(jià)值盛宴并非地方政府獨(dú)自享用，這其間有稅收，地產(chǎn)商的后續(xù)開發(fā)收益等等。因此，深入研究不難發(fā)現(xiàn)，圍繞著土地蛋糕的切分，地方政府與后兩者之間會(huì)發(fā)生不同程度的利益糾纏與博弈關(guān)系。
　　一個(gè)是賣方，一個(gè)是買方：對地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的關(guān)系顯然是一種此消彼長的零和游戲。由于地價(jià)的高低直接決定地方政府最終實(shí)際所得，地方政府當(dāng)然希望競拍市場拍出的土地價(jià)格越高越好。分析發(fā)現(xiàn)，一宗經(jīng)營性地塊的出讓過程會(huì)出現(xiàn)評估價(jià)、底價(jià)、標(biāo)底(起叫價(jià)、起始價(jià))和競買價(jià)(成交價(jià))等多種價(jià)格。政府在委托相關(guān)機(jī)構(gòu)評估地塊價(jià)格后，會(huì)根據(jù)估價(jià)結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況等綜合確定出讓底價(jià)。據(jù)國土部專家測算，地方政府設(shè)定的底價(jià)會(huì)比成本價(jià)高出25%左右。換言之，只要該地塊最終能出讓，即便是以底價(jià)成交，也相當(dāng)于會(huì)有超過25%的純收益。
　　必須承認(rèn)這些年來各地方政府超強(qiáng)的土地營銷能力。一方面，如果在土地出讓過程中最終競買價(jià)低于底價(jià)，則意味著該地塊流標(biāo)或流拍，但地方政府會(huì)從多種渠道釋放出收緊土地供給的信息，以倒逼流標(biāo)之后的開發(fā)商相應(yīng)提高對地塊的測算價(jià)格。另一方面，為了讓土地賣一個(gè)好價(jià)錢，地方政府往往會(huì)精心選擇推地時(shí)間和方式。一個(gè)基本規(guī)律是，樓市銷售火爆時(shí)段，往往是土地加速和密集上市的旺季。以今年的最新土地市場生態(tài)為例，1、2月，舉國樓市異常紅火，推地盛宴相應(yīng)頻繁出現(xiàn)，兩個(gè)月地方政府土地收金接近去年的一半；3月“國五條”出臺(tái)后房市暫時(shí)沉寂，全國土地零出讓；進(jìn)入4、5月之后，一線城市商品房量價(jià)齊升，京、滬、穗等地不約而同地推出多個(gè)優(yōu)質(zhì)地塊紛紛“搶收”。
　　相對于在地產(chǎn)商面前表現(xiàn)出強(qiáng)勢而言，地方政府面對中央政府自然要收斂和低調(diào)得多，兩者之間太極推拿式游戲也若隱若現(xiàn)。按照中央政府的要求，地方必須從土地出讓純收益中提取一定比例用于農(nóng)業(yè)、水利和保障房等建設(shè)，其中包括不低于10%的比例安排用于廉租住房保障，不低于15%的比例用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)，10%用于農(nóng)田水利建設(shè)，以及10%用于教育等。為了盡可能地提高自主處置資金的比重，地方政府遂在降低計(jì)提土地純收益或減少上述項(xiàng)目的開支上動(dòng)起了心思。通過操縱成本收益賬目表，做高土地出讓的成本以規(guī)避資金上繳就是一種行之有效的“合規(guī)”方式。如一條道路的修建原本應(yīng)由財(cái)政出資，但土地部門可將之放入土地出讓的一級(jí)開發(fā)過程中，這就變成了成本。土地出讓后看似純收益降低，但實(shí)際上地方借此減少了財(cái)政支出，相當(dāng)于增加了財(cái)力。并且，地方也可以據(jù)此減少對上述四大支出項(xiàng)目的提成。
　　在筆者看來，在近兩年來土地出讓純收入不斷下降的趨勢中，不排除有地方政府為防止資金過多上繳給上級(jí)政府而有意識(shí)地“打埋伏”。
　　如果說地方政府與房地產(chǎn)公司以及中央政府之間存在著深淺不同的利益博弈色彩，那么其與具有城市融資平臺(tái)性質(zhì)的域內(nèi)地產(chǎn)商之間則具有十分密切的共生共榮關(guān)系，兩者之間長期心照不宣地進(jìn)行著背靠背的雙贏游戲。作為對沖央行不允許地方政府從金融機(jī)構(gòu)直接貸款之規(guī)定的重要手段，各地方政府普遍成立了各種準(zhǔn)政府性質(zhì)的地產(chǎn)公司，以此通過土地出讓和抵押來獲取間接融資，而對于這些盡心效力的域內(nèi)地產(chǎn)公司，地方政府往往會(huì)以提供城市與工程建設(shè)項(xiàng)目作為回報(bào)。為了做大城市投融資平臺(tái)，以更大手筆地從金融機(jī)構(gòu)取得信貸資源，通過名下的地產(chǎn)公司大量收儲(chǔ)土地是地方政府的習(xí)慣性作為。據(jù)《2012年中國國土資源公報(bào)》，截至去年底，全國84個(gè)重點(diǎn)城市處于抵押狀態(tài)的土地面積為34.87萬公頃，抵押貸款總額5.95萬億，同比分別增長15.7%和23.2%。需要特別強(qiáng)調(diào)的是，地方政府通過土地抵押所帶來的隱形收益，長期以來并未被計(jì)入土地財(cái)政。