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近期，各地落實新“國五條”細則可能不斷浮出水面，但是從目前已經(jīng)出臺的細則來看，都沒有解決一個關鍵的問題——如何防止賣家將20％個稅轉嫁給購房者。如果這個問題得不到很好地解決，可能會再度上演房價“越調(diào)越漲”魔咒。
從歷次調(diào)控來看，最終都沒能阻止房價上漲——盡管房價“越調(diào)越漲”的說法仍然存在爭議，也并非中央調(diào)控的初衷，但房價在持續(xù)調(diào)控中步步高升卻是不爭的事實。
之所以出現(xiàn)這樣的魔咒，說到底，是因為歷次調(diào)控都未能使樓市供求關系發(fā)生實質性地改變。
由于土地供給的壟斷性質，決定了土地不能自由買賣，敞開供應，不是誰都能拿到土地。把土地比作“面粉”，房子就如同“面包”�！懊娣邸惫⿷鞘芸刂频模瑑r格不斷上漲，“面包”價格上漲就在情理之中了。
從房子的生產(chǎn)環(huán)節(jié)來看，政府一調(diào)控，購房者、開發(fā)商都會觀望。頻繁調(diào)控，市場前景的不確定，導致開發(fā)商拿地十分謹慎。即便拿了地，因為調(diào)控而放緩開發(fā)節(jié)奏，等待市場明朗再開發(fā)的情況也很普遍。歷次調(diào)控要求增加供應，但這在一定程度上只是調(diào)控政策的一廂情愿。
在
“面粉”有限的情況下，“面包”供應實際上掌握在開發(fā)商手里。如此一來，往往一調(diào)控，不是“面包”供應增加了，反而是“面包”的供應減少了。因為中國處在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，居民收入也在不斷增長，住房需求巨大，在沒有供大于求的情況下，房價往下走一般來說不太可能。觀望一段時期后，居民還得買房，需求集中釋放反而成為推高房價的一大因素。
從二手房市場來看，在樓市處于上升通道，供求關系沒有根本改變的情況下，賣家通常能順利地將稅費轉嫁給購房者。與開發(fā)商相比，二手房業(yè)主一般來說資金壓力更�。▊�別炒房者除外），新“國五條”出臺后，如果沒有相關的配套政策出臺，賣家將20％個稅轉嫁給購房者的現(xiàn)象可能普遍存在，房價上漲壓力將更大。
面對二手房賣家的這種不合理甚至是違法的轉嫁行為，廣大買家可能將采取消極的抵制行動，或者轉投新房市場。地方政府或開發(fā)商也可能消極對待調(diào)控。根據(jù)歷史經(jīng)驗，這樣一來，樓市將隨著各地細則陸續(xù)出臺而進入博弈期，這個過程可能持續(xù)半年左右的時間。
也就是說，樓市博弈可能半年內(nèi)見分曉，在大約半年時間內(nèi)，多方博弈的結果可能將是樓市成交的大幅下滑，但房價未必能夠出現(xiàn)明顯的松動，甚至不排除部分新房市場開發(fā)商逆勢提價，而博弈的結果最大可能是像以往一樣，以一盤散沙的購房者敗北而結束，房價依然在調(diào)控中上漲。
可以這樣認為，新“國五條”的出臺，市場會起波瀾，特別是二手房市場可能受到的影響比較大，不過這種影響只是短期的，對未來幾年樓市的走向不會產(chǎn)生根本性的影響。
從保持經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展的角度，政府應著力化解高房價的風險，防止政府行為進一步導致房價越來越高，形成嚴重的樓市泡沫。未來應盡量減少對樓市的行政干預，以免造成政府行為推高房價的不良印象，用經(jīng)濟手段和長效機制逐步代替短期調(diào)控。與此同時，要重點加大房地產(chǎn)市場化改革力度。只要樓市平穩(wěn)，中國經(jīng)濟就不會出現(xiàn)大的問題。
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