有一種調侃幽默的說法：男女因誤解而結合，因了解而分開。世上究竟有多少男人和女人有這樣的故事，不是筆者討論的內容。筆者想要說的是：十多年來，之所以有這么多人把大把資金投入商品住宅，認定國內房地產市場商品住宅價格會一路上漲，主要是因為兩種誤解。
一種誤解，是房地產投資投機者片面地把房價上漲理解成了房產升值，而沒有考慮通脹因素。國內十多年來伴隨房地產市場商品住宅價格的持續(xù)上漲的金融經(jīng)濟現(xiàn)象，既有通脹，也有物價普漲。我國的廣義貨幣與實體經(jīng)濟之比高達220%，在諸多經(jīng)濟體中堪稱高位水平。這些年來其他多數(shù)商品物價漲幅不大，原因之一正是商品住宅市場吸納了大量的貨幣流動性，換言之，國內房地產市場價格的持續(xù)上漲，是國內通脹的一種特殊表現(xiàn)形式。貨幣是水，物價是船，水漲船高是也。通脹和物價普漲的另一種說法，是貨幣貶值。多數(shù)人見到某套房子5年前售價15萬，而5年后漲到30萬，就說房子升值了一倍，卻不想想5年前的15萬元在今天只能購買那一套房子的一半，說明了5年前的15萬元在今天的貶值程度。他們沒弄清楚物品價格上漲與物品價值升高的本質區(qū)別。而許多人之所以分不清通脹和物價普漲，誤解房價上漲與房產升值，把通脹與物價普漲混為一談，用經(jīng)濟學的常識講，這源于一種“貨幣幻覺”。所謂“貨幣幻覺”，有經(jīng)濟學家解釋得簡明易懂：就是人們傾向于用名義價值，而不是實際價值思考。
另一種誤解是，國內現(xiàn)有的大多數(shù)商品住宅充其量只能算是中期中檔耐用商品，而房地產投資投機者誤把它當成了長期高檔耐用商品。3月6日，九三學社全國政協(xié)委員許進稱，國家現(xiàn)行標準規(guī)定建筑物的設計使用年限是50年，普通住宅設計使用年限也是50年，他建議提高這一標準。早在2006年4月，當時的建設部住宅產業(yè)促進中心主任陸克華在接受記者采訪時表示，國內建筑住宅平均使用壽命不足30年。今年央視“3.15”晚會曝光的深圳建筑施工中使用海砂，恐怕只是揭開了國內建筑使用壽命短這一問題的冰山之一角。國內商業(yè)銀行向購房者提供按揭貸款，之所以都是選擇20年期限，筆者推測，與上述建筑住宅設計使用年限有莫大相關性。
遺憾的是，許進的提議，陸克華的說法，以及商業(yè)銀行提供貸款的做法，不為大多數(shù)人所理解、認知，或許大多數(shù)人都被房地產開發(fā)商的營銷說辭給忽悠了，“70年產權”幾乎完全占據(jù)了大多數(shù)人的心理空間。你不能不承認、不佩服，房地產開發(fā)商是一群狡猾聰明的家伙，其營銷技巧絕對一流，在他們“獨特的銷售主張”（Uique Selling
Proposition)中，不僅賣的是“70年產權”，他們更是在賣“家”，在賣“做美夢的地方”，在賣“一間能夠看得見風景的好房子”，在賣“一種生活方式”。更離譜更有所謂“創(chuàng)意”的，說是在賣“一種未來生活的保障”，聲稱他的房子是一種養(yǎng)老保險品種。企業(yè)營銷界的信仰和信條是：把鞋賣給從來不穿鞋的人才是高手；把冰箱賣給北極愛斯基摩人才是成功。他們相信“普通人的腦子無法抵御有計劃、有組織的灌輸”，這在房地產銷售中就表現(xiàn)為，反復對潛在消費、投資者兜售他們的“主張”、“賣點”，進而把低質量的房子賣出高價，還要讓購買者排隊搶購，還要讓搶到的人認為很值。
有人說“房地產的價值往往是經(jīng)濟發(fā)展預期的函數(shù)”，不要這么故作高深好不好，老實說，大多數(shù)商品住宅購買者、房地產投資投機者恐怕都不真明白函數(shù)關系是什么意思，他們在房地產開發(fā)商面前，正如“范偉”在賣拐的“趙本山”面前，他們的購房決定，除了確有消費、投資的需求這一因素外，很大程度上還有房地產開發(fā)商有意誤導的成分。十多年來，除了電話通訊費用有所降低外，大多數(shù)商品和服務的價格都有所上漲，而之所以商品住宅價格的漲幅高于其他商品和服務的價格，完全可以說，既是房地產開發(fā)商大力推廣營銷的結果，也是房地產開發(fā)商為了牟取超額利潤采用不正當?shù)臓I銷手段推高房價的結果。
十多年來，中國房地產市場價格持續(xù)上漲，與此同時發(fā)生的與其存在相關性的重要的金融經(jīng)濟現(xiàn)象是通貨膨脹和物價普漲，可以視作中國國情和國人眾生相的全息反映。在政府連續(xù)的宏觀調控政策下，房價仍能持續(xù)上漲，原因當然很多，也很復雜。筆者在此提出上述兩個誤解，只是意在強調大家關注一個事實。如果按第一種誤解，扣除通脹因素和物價普漲因素，十多年來，國內商品住宅確有升值的成分，即房價跑贏了通脹和物價，但遠沒有房地產開發(fā)商所吹噓的那樣多，投資投機者所想象誤解的那樣多。如果按第二種誤解，十多年來，國內商品住宅有沒有升值以及未來有沒有升值的可能性，不能不打個大問號，因為這不僅涉及房產的內在價值，即其使用年限所決定的實際使用價值，更涉及未來，而未來又與不確定性正相關。