有一種調(diào)侃幽默的說(shuō)法：男女因誤解而結(jié)合，因了解而分開(kāi)。世上究竟有多少男人和女人有這樣的故事，不是筆者討論的內(nèi)容。筆者想要說(shuō)的是：十多年來(lái)，之所以有這么多人把大把資金投入商品住宅，認(rèn)定國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品住宅價(jià)格會(huì)一路上漲，主要是因?yàn)閮煞N誤解。
一種誤解，是房地產(chǎn)投資投機(jī)者片面地把房?jī)r(jià)上漲理解成了房產(chǎn)升值，而沒(méi)有考慮通脹因素。國(guó)內(nèi)十多年來(lái)伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)商品住宅價(jià)格的持續(xù)上漲的金融經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，既有通脹，也有物價(jià)普漲。我國(guó)的廣義貨幣與實(shí)體經(jīng)濟(jì)之比高達(dá)220%，在諸多經(jīng)濟(jì)體中堪稱(chēng)高位水平。這些年來(lái)其他多數(shù)商品物價(jià)漲幅不大，原因之一正是商品住宅市場(chǎng)吸納了大量的貨幣流動(dòng)性，換言之，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)上漲，是國(guó)內(nèi)通脹的一種特殊表現(xiàn)形式。貨幣是水，物價(jià)是船，水漲船高是也。通脹和物價(jià)普漲的另一種說(shuō)法，是貨幣貶值。多數(shù)人見(jiàn)到某套房子5年前售價(jià)15萬(wàn)，而5年后漲到30萬(wàn)，就說(shuō)房子升值了一倍，卻不想想5年前的15萬(wàn)元在今天只能購(gòu)買(mǎi)那一套房子的一半，說(shuō)明了5年前的15萬(wàn)元在今天的貶值程度。他們沒(méi)弄清楚物品價(jià)格上漲與物品價(jià)值升高的本質(zhì)區(qū)別。而許多人之所以分不清通脹和物價(jià)普漲，誤解房?jī)r(jià)上漲與房產(chǎn)升值，把通脹與物價(jià)普漲混為一談，用經(jīng)濟(jì)學(xué)的常識(shí)講，這源于一種“貨幣幻覺(jué)”。所謂“貨幣幻覺(jué)”，有經(jīng)濟(jì)學(xué)家解釋得簡(jiǎn)明易懂：就是人們傾向于用名義價(jià)值，而不是實(shí)際價(jià)值思考。
另一種誤解是，國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的大多數(shù)商品住宅充其量只能算是中期中檔耐用商品，而房地產(chǎn)投資投機(jī)者誤把它當(dāng)成了長(zhǎng)期高檔耐用商品。3月6日，九三學(xué)社全國(guó)政協(xié)委員許進(jìn)稱(chēng)，國(guó)家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定建筑物的設(shè)計(jì)使用年限是50年，普通住宅設(shè)計(jì)使用年限也是50年，他建議提高這一標(biāo)準(zhǔn)。早在2006年4月，當(dāng)時(shí)的建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心主任陸克華在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，國(guó)內(nèi)建筑住宅平均使用壽命不足30年。今年央視“3.15”晚會(huì)曝光的深圳建筑施工中使用海砂，恐怕只是揭開(kāi)了國(guó)內(nèi)建筑使用壽命短這一問(wèn)題的冰山之一角。國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行向購(gòu)房者提供按揭貸款，之所以都是選擇20年期限，筆者推測(cè)，與上述建筑住宅設(shè)計(jì)使用年限有莫大相關(guān)性。
遺憾的是，許進(jìn)的提議，陸克華的說(shuō)法，以及商業(yè)銀行提供貸款的做法，不為大多數(shù)人所理解、認(rèn)知，或許大多數(shù)人都被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)說(shuō)辭給忽悠了，“70年產(chǎn)權(quán)”幾乎完全占據(jù)了大多數(shù)人的心理空間。你不能不承認(rèn)、不佩服，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是一群狡猾聰明的家伙，其營(yíng)銷(xiāo)技巧絕對(duì)一流，在他們“獨(dú)特的銷(xiāo)售主張”（Uique Selling
Proposition)中，不僅賣(mài)的是“70年產(chǎn)權(quán)”，他們更是在賣(mài)“家”，在賣(mài)“做美夢(mèng)的地方”，在賣(mài)“一間能夠看得見(jiàn)風(fēng)景的好房子”，在賣(mài)“一種生活方式”。更離譜更有所謂“創(chuàng)意”的，說(shuō)是在賣(mài)“一種未來(lái)生活的保障”，聲稱(chēng)他的房子是一種養(yǎng)老保險(xiǎn)品種。企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)界的信仰和信條是：把鞋賣(mài)給從來(lái)不穿鞋的人才是高手；把冰箱賣(mài)給北極愛(ài)斯基摩人才是成功。他們相信“普通人的腦子無(wú)法抵御有計(jì)劃、有組織的灌輸”，這在房地產(chǎn)銷(xiāo)售中就表現(xiàn)為，反復(fù)對(duì)潛在消費(fèi)、投資者兜售他們的“主張”、“賣(mài)點(diǎn)”，進(jìn)而把低質(zhì)量的房子賣(mài)出高價(jià)，還要讓購(gòu)買(mǎi)者排隊(duì)搶購(gòu)，還要讓搶到的人認(rèn)為很值。
有人說(shuō)“房地產(chǎn)的價(jià)值往往是經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期的函數(shù)”，不要這么故作高深好不好，老實(shí)說(shuō)，大多數(shù)商品住宅購(gòu)買(mǎi)者、房地產(chǎn)投資投機(jī)者恐怕都不真明白函數(shù)關(guān)系是什么意思，他們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商面前，正如“范偉”在賣(mài)拐的“趙本山”面前，他們的購(gòu)房決定，除了確有消費(fèi)、投資的需求這一因素外，很大程度上還有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有意誤導(dǎo)的成分。十多年來(lái)，除了電話(huà)通訊費(fèi)用有所降低外，大多數(shù)商品和服務(wù)的價(jià)格都有所上漲，而之所以商品住宅價(jià)格的漲幅高于其他商品和服務(wù)的價(jià)格，完全可以說(shuō)，既是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大力推廣營(yíng)銷(xiāo)的結(jié)果，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了牟取超額利潤(rùn)采用不正當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷(xiāo)手段推高房?jī)r(jià)的結(jié)果。
十多年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲，與此同時(shí)發(fā)生的與其存在相關(guān)性的重要的金融經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象是通貨膨脹和物價(jià)普漲，可以視作中國(guó)國(guó)情和國(guó)人眾生相的全息反映。在政府連續(xù)的宏觀調(diào)控政策下，房?jī)r(jià)仍能持續(xù)上漲，原因當(dāng)然很多，也很復(fù)雜。筆者在此提出上述兩個(gè)誤解，只是意在強(qiáng)調(diào)大家關(guān)注一個(gè)事實(shí)。如果按第一種誤解，扣除通脹因素和物價(jià)普漲因素，十多年來(lái)，國(guó)內(nèi)商品住宅確有升值的成分，即房?jī)r(jià)跑贏了通脹和物價(jià)，但遠(yuǎn)沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所吹噓的那樣多，投資投機(jī)者所想象誤解的那樣多。如果按第二種誤解，十多年來(lái)，國(guó)內(nèi)商品住宅有沒(méi)有升值以及未來(lái)有沒(méi)有升值的可能性，不能不打個(gè)大問(wèn)號(hào)，因?yàn)檫@不僅涉及房產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值，即其使用年限所決定的實(shí)際使用價(jià)值，更涉及未來(lái)，而未來(lái)又與不確定性正相關(guān)。