房地產(chǎn)問題是中國經(jīng)濟最復(fù)雜的問題之一，房地產(chǎn)市場價格走勢預(yù)測更是受到諸多因素的影響，經(jīng)濟學(xué)家包括業(yè)內(nèi)人士眾說紛紜，可謂“公說公有理，婆說婆有理”。
目前的房地產(chǎn)市場要比前些年更復(fù)雜，主要表現(xiàn)在：絕大多數(shù)一線城市受到土地資源瓶頸的制約，房地產(chǎn)企業(yè)實際已經(jīng)難以擴張，諸多房地產(chǎn)企業(yè)撤離一線城市，到更適合發(fā)展的二、三線城市去搞房地產(chǎn)，結(jié)果導(dǎo)致這些超級大城市房源不足，房價很難不漲。但是，在經(jīng)過前幾年瘋狂“大掃蕩”之后，中國的很多二、三線城市，包括縣城到處都是商品房。這些中小城市的一個最大特點是沒有流動人口，輸出遠遠大于輸入，需求擴張的預(yù)期很低，因此，在這些城市房地產(chǎn)盲目擴張，一旦形成泡沫將很難化解。
一線城市房價的確在上漲，而且上漲預(yù)期很強烈。由于這些城市的新樓盤相對較少，而且地段不好，因此房價上漲主要表現(xiàn)在二手房上。中長期看，這些城市中心地段的房價很難下跌，持續(xù)上漲是大趨勢。未來政策的重點只能是控制上漲幅度和速度，同時防止這些問題，進一步蔓延至二線城市，未來可行的辦法就是實行一視同仁的房產(chǎn)稅、空置稅，逼迫空置房房主出租。
有些三線城市土地資源相對便宜,這里的房價雖然相比大城市不算高，但對房地產(chǎn)企業(yè)來說，利潤率可能要高很多，房地產(chǎn)企業(yè)擴張趨勢迅猛，短短幾年，房源已經(jīng)嚴重過剩，個別城市甚至出現(xiàn)泡沫化現(xiàn)象。在這些城市如果僅僅靠限購限貸來制約買房需求，基本屬于本末倒置，應(yīng)該限制的是房地產(chǎn)企業(yè)的利潤，限制其盲目擴張的野心。同時應(yīng)該取消限購限貸政策，加快消化已經(jīng)出現(xiàn)過剩苗頭的商品房。在三線城市除了對超級豪華別墅項目需要征收房產(chǎn)稅外，對一般的商品房即使是較大面積的商品房，也不宜征收房產(chǎn)稅，要通過房產(chǎn)稅政策差別鼓勵更多的人選擇到三線城市定居。
抑制房價過快上漲的一個利器是實行房產(chǎn)供給雙軌制，地方政府大力建設(shè)保障房和廉租房，以近乎免費的待遇供給低收入人群。據(jù)筆者考察，凡是房價上漲較快的城市，一般都是保障房廉租房建設(shè)相對不足或者地處偏遠的城市，而房價平穩(wěn)或者滯漲的城市，大都是保障房廉租房遍地開花的城市。在三線城市，應(yīng)該適度提高經(jīng)適房的分配門檻，同時加強對保障房廉租房的分配管理，要有強有力的切實可行的退出機制，保障房不能一勞永逸，更不能有產(chǎn)權(quán)，不能買賣轉(zhuǎn)讓。
抑制房價過快上漲的另一個途徑是加強對傳統(tǒng)風(fēng)俗的正面輿論導(dǎo)向，現(xiàn)在，國內(nèi)買房置業(yè)的年齡段越來越低，以致上大學(xué)的孩子家長都在張羅買結(jié)婚房。當(dāng)婚姻變成財產(chǎn)的攀比，而且沒完沒了，這不僅扭曲了經(jīng)濟規(guī)律，而且使決策者不知道到底應(yīng)該建設(shè)多少房才能滿足
“剛性”需求。何謂剛性需求，其實就是中國式的奢侈攀比，就是多建商品房的借口，如果國內(nèi)的置業(yè)年齡段與美國差不多，房子一定會嚴重過剩，房價也會暴跌。如果凡是結(jié)婚的小青年都要擁有自有住房，所有人都要有自有住房，過幾年又要攀比著置換大房子，中國的商品房再建多少也不夠。因此短線需要嚴控，比如最新出臺的“國五條”及其實施細則，限購限貸升級以及二手房稅收大幅度提高等。
房地產(chǎn)市場問題多，矛盾多，未來五年，大型城市房價在收入預(yù)期高漲的背景下很難下跌，正因為如此，宏觀調(diào)控才不能放松。當(dāng)然，結(jié)構(gòu)性難題必須有針對性的解決方案，不能為了打壓房價而全國一刀切式的進行限購限貸。房地產(chǎn)調(diào)控如治水，不能學(xué)鯀，只會一個字，“堵”，要學(xué)習(xí)大禹，更多地使用“疏”的方式，治理方案應(yīng)該有結(jié)構(gòu)性的區(qū)別，因地制宜，多用經(jīng)濟手段。