9月14日，美聯(lián)儲啟動了新一輪的量化寬松貨幣政策
（即QE3）。盡管QE3推出國內(nèi)批評者不少，但不可否認(rèn)，QE3推出對國內(nèi)外金融市場的影響一點都不可低估，而其實際效果如何需要不斷地評估及觀察。在此，我們先來看QE3的特點，然后再來討論其對中國房地產(chǎn)市場的影響與沖擊。
從QE3的內(nèi)容來看，它與前兩次的QE相比有以下幾個方面的特點：
一是QE3的開放性，即沒有確定量寬上限和時間。只是要求每月可購買400億美元按揭擔(dān)保證券（MBS），直至就業(yè)明顯改善為止，同時將超低利率延長至2015年中。而就業(yè)條件改善是一個相當(dāng)不確定的概念，所以市場分析人士對QE3數(shù)量多少的分析相差很大�？梢哉f，伯南克的這種QE3開放性，不僅給市場更多的想象空間，也有利于提振市場的信心，同時也給美國的貨幣政策變化提供了更多的回旋空間。
二是QE3把購買債券品種改變?yōu)镸BS而不是美國國債。這表明美國住房市場有某種程度上的復(fù)蘇，如果美國住房市場仍然處于下行階段，按揭貸款利率最低，美國居民也是沒有欲望進(jìn)入市場的；同時，如果住房市場開始回暖，把按揭貸款利率推低，可刺激居民進(jìn)入住房市場，并通過住房市場繁榮來帶動經(jīng)濟(jì)增長。不過，美國住房市場經(jīng)過幾年調(diào)整，“一朝被蛇咬”的美國居民是否真的有意愿進(jìn)入住房市場并不確定。
三是QE3的政治化。盡管經(jīng)歷兩輪的量化寬松貨幣政策，當(dāng)前美國內(nèi)需仍然十分疲軟，失業(yè)率不低。同時由于消費疲軟，企業(yè)沒有強(qiáng)烈投資欲望，銀行也不愿意放款。而QE3推出就是要讓市場流動性旺盛，則可透過股市與樓市制度產(chǎn)生財富效應(yīng)，增加居民消費，以此來減少失業(yè)等。這當(dāng)然有利于奧巴馬的總統(tǒng)選舉，政治上的意味很強(qiáng)。
對于以上特征的QE3，對我們的房地產(chǎn)市場的影響與沖擊到底有多大?這主要可從兩個方面來看，一個方面是對國內(nèi)貨幣政策的沖擊與影響,另一方面是對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的直接影響。
對于QE3對國內(nèi)外金融市場的沖擊與影響，其實最為核心的問題就是當(dāng)前以美元為主導(dǎo)的國際貨幣體系。在以美元為主導(dǎo)的國際貨幣體系下，美國的貨幣政策就是國際金融市場的貨幣政策。美國采取QE3,就能夠通過匯率的變化來影響國際上大宗商品的價格，來影響美元與非美元貨幣的價格關(guān)系，實質(zhì)為利益關(guān)系的調(diào)整。國際市場資金會隨著這種利益關(guān)系變化而調(diào)整其流向�？梢哉f，QE1與QE2推出后，國際市場的大宗商品價格大幅上漲就與這種利益關(guān)系變化有關(guān)。同時，國際市場匯率的波動也是如此。
也就是說，QE3推出之后，人民幣可能隨美元的貶值而升值，人民幣的升值可能讓外資重新進(jìn)入中國市場。美元貶值導(dǎo)致國際市場大宗商品價格上升而讓中國面臨著輸入型通貨膨脹壓力，而這些情況都影響央行可能重新調(diào)整當(dāng)前的貨幣政策。央行的貨幣政策如何變化，決定當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)走向的根本政策取向。根據(jù)本文分析，QE3推出后，國內(nèi)央行的貨幣政策不會出現(xiàn)2008年那樣的情況，或以更為審慎的方式來平衡QE3的沖擊與影響，以保證房地產(chǎn)調(diào)控方向不改變。本文認(rèn)為，這將成為QE3對國內(nèi)房地產(chǎn)市場沖擊影響程度的關(guān)鍵因素。
QE3對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的影響與沖擊，還得從住房市場實體面來分析。一是從資金的流向來看，美國大量的資金流出貨幣體系，這些錢會流向哪里，會不會重新流向中國？從當(dāng)前國際金融市場對中國住房市場的判斷來看，基本上認(rèn)為中國住房市場泡沫過大，風(fēng)險過高，因此QE3后隨著人民幣升值，會有資金流入國內(nèi)房地產(chǎn)市場，但并非想象中那樣大。不過，有一個問題應(yīng)該注意，就是國內(nèi)炒作住房的資金看到美國的住房市場價格已經(jīng)進(jìn)入底部反彈時，是不是會有不少國內(nèi)資金進(jìn)入美國住房市場進(jìn)行炒作。因為，從全球住房市場的情況來看，中國資金流向哪里，那里的房價馬上飚升。
因此，本文認(rèn)為就央行的貨幣政策及資金流向的情況來看，QE3可能對國內(nèi)住房市場影響與沖擊不會很大。而最為重要的可能是住房炒作的預(yù)期會進(jìn)一步升溫。因為，QE3的目的就是通過降低住房按揭貸款利率來帶動美國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇，希望推高資產(chǎn)價格來產(chǎn)生財富效應(yīng)而影響居民消費。而這一切必將傳導(dǎo)到國內(nèi)住房市場，住房投機(jī)炒作者會認(rèn)為新一輪住房投機(jī)炒作機(jī)會來臨，他們會再次涌入住房市場。在這種情況下，現(xiàn)有的住房制度與政策對住房投資投機(jī)者來說都是無濟(jì)于事的�？梢哉f，僅這個方面，QE3推出后，如果政府沒有很好的應(yīng)對政策，對國內(nèi)住房市場將產(chǎn)生巨大影響與沖擊。
總之，QE3推出后對國內(nèi)住房市場沖擊與影響，主要取決于央行貨幣政策變化、從貨幣體系涌流出來的資金流向以及住房市場的預(yù)期變化。