一場頗受社會關(guān)注的“國務(wù)院督查16省樓市調(diào)控執(zhí)行情況檢查”已靜悄悄結(jié)束了。但是督查總結(jié)報告究竟何時出來？國務(wù)院督查組發(fā)現(xiàn)16省樓市調(diào)控執(zhí)行什么情況？有何應(yīng)對之策？是否有新的政策出臺？中央政策儲備是否有充足的彈藥？什么時間放出？這一系列的問題都關(guān)系到目前房地產(chǎn)市場發(fā)展方向，影響到房價漲跌預(yù)期判斷，也關(guān)乎下一步房地產(chǎn)政策走勢。當前房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)進入十字路口，而房地產(chǎn)政策走向的迷茫、徘徊、猜想讓房價如彈簧，一連反彈兩個月。筆者認為,國務(wù)院將在今年樓市“金九銀十”之前打響調(diào)控成果和穩(wěn)定市場預(yù)期的“保衛(wèi)戰(zhàn)”，而調(diào)控樓市房價則演變成一場空前絕后的“持久戰(zhàn)”。
督查結(jié)果暴露地方政府政策執(zhí)行盲點
近日，國務(wù)院督查組表示，從督查情況看，國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的各項政策措施得到了較好落實，調(diào)控成效不斷顯現(xiàn)，投機投資性需求得到有效抑制。督查中也發(fā)現(xiàn)了一些需要特別關(guān)注的問題：一是近期一些城市房價環(huán)比上漲，導(dǎo)致市場預(yù)期發(fā)生變化，穩(wěn)定房價的壓力加大。二是個別地方存在通過放松限購條件、發(fā)放購房補貼等方式，刺激住房消費的苗頭。三是部分城市上半年住房用地供應(yīng)計劃完成率較低，個別城市不到10%；一些地方的市場監(jiān)管力度需要加大，部分城市尚未建立預(yù)售資金監(jiān)管制度，一些樓盤價格公示不規(guī)范。
筆者認為，其實，地方政府對國務(wù)院出臺的房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行力不到50%，調(diào)控政策的連貫性無法延伸，無法形成一套嚴密的政策執(zhí)行體系。譬如限購和限價城市及房產(chǎn)稅城市的沒有一個擴容，甚至原來的政策執(zhí)行過程出現(xiàn)微調(diào)頻繁通過。而價格控制目標和一房一價執(zhí)行，自去年年底開始基本是名存實亡。另外是房價上漲趨勢越來越明顯，調(diào)控房價的壓力大。而土地供應(yīng)計劃大部分城市都流產(chǎn)，預(yù)售款監(jiān)管形同虛設(shè)�？上攵�，國務(wù)院督查組的發(fā)現(xiàn)，恰巧暴露地方政府政策執(zhí)行盲點。
筆者認為，中央房地產(chǎn)政策儲備主要包括擴大房產(chǎn)稅試點城市、提高二手房交易稅費、提高首套房貸首付、重啟價格控制目標、房地產(chǎn)貸款再收緊、限售、擴大限購限貸的城市和延長時間、約談和問責地方政府官員、商品房預(yù)售制微調(diào)、加強商品房預(yù)售款監(jiān)管、加強普通住宅土地供應(yīng)、加強土地空置打擊力度、加強保障房建設(shè)力度。
“持久戰(zhàn)”加劇中央與地方調(diào)控博弈
從國家統(tǒng)計公布今年7月數(shù)據(jù)和前6月數(shù)據(jù)對比看，7月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比連續(xù)兩個月保持上漲趨勢，連跌8個月后，房價第二次出現(xiàn)正增長，呈現(xiàn)筑底小幅度上漲反彈局面。房價上漲的城市已經(jīng)從“局部上漲”逐漸演化成了“普遍上漲”的態(tài)勢。
從這次對全國16個省（市）開展的督查情況看，個別地方出現(xiàn)了為強調(diào)穩(wěn)增長，通過放松住房限購條件、發(fā)放購房補貼等方式，刺激住房消費的苗頭。對此，國務(wù)院督查組已向有關(guān)地方政府提出明確的整改意見，要求出現(xiàn)放松調(diào)控政策的地區(qū)立即予以糾正，并強調(diào)各地不得以任何理由變相放松調(diào)控。
筆者認為，從上半年和7月房價數(shù)據(jù)指標看，房價上漲的拐點來臨，而地方版4萬億投資和中央短期臨時性政策調(diào)控及房地產(chǎn)制度的弊端沖擊下，將給房價埋下反彈隱患。地方政府按捺不住放松調(diào)控的沖動之心，源于土地出讓金收入減少。一邊是堅決控制房價上漲，一邊是力圖刺激樓市和土地市場成交回升，這樣的博弈還將繼續(xù)。
穩(wěn)住市場房價預(yù)期成首要任務(wù)
中國房地產(chǎn)業(yè)的難題依舊令人困擾，“控房價”的焦慮暫時消散，但“穩(wěn)增長”的擔憂又卷土重來。督查組發(fā)現(xiàn)的諸多問題并不僅僅只限于房價反彈。還有一項很重要。“部分城市上半年住房用地供應(yīng)計劃完成率較低，個別城市不到10%。而在國土資源部的通報中，上半年全國31個省(區(qū)、市)和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團住房用地供應(yīng)計劃已落實4.72萬公頃，計劃落實率僅為29.6%。在一些房地產(chǎn)開發(fā)商看來，如此低的住房土地供應(yīng)率很可能已埋下一年后房價反彈的隱患。因為土地供應(yīng)不足，導(dǎo)致未來新房供應(yīng)量不足，供需失衡的結(jié)果就是房價的暴漲。
而在督查組的通報中，“部分城市尚未建立預(yù)售資金監(jiān)管制度”被著重點出，或?qū)⒊蔀橄乱徊健皣栏衤鋵崿F(xiàn)有政策”的一個支點。會不會有新的調(diào)控政策出臺？下一步調(diào)控如何走？這是7月下旬國務(wù)院派出8個督查組督查各地房地產(chǎn)調(diào)控政策落實情況之后，市場上最為關(guān)心的問題。在督察組返京半個月之后，越來越多的證據(jù)顯示，樓市調(diào)控同樣是“維穩(wěn)為主”。督查組有彈有贊，在責備個別地方“放松調(diào)控”的同時，也肯定“房地產(chǎn)市場調(diào)控的各項政策措施得到了較好落實，調(diào)控成效不斷顯現(xiàn)，投機投資性需求得到有效抑制”。
對此，國務(wù)院督查組成員表示，盡管當前價格反彈壓力依舊存在，但并不能構(gòu)成判斷市場全面反彈的依據(jù)，在繼續(xù)抑制市場反彈的因素里面，“中央抑制投資性需求的態(tài)度”、“對房價上漲的問責制度”是最重要的兩點。
筆者認為，在督查組最終提交報告中之前，目前尚不清楚國務(wù)院對此的批復(fù)，而暫緩儲備政策的出臺或許將是短期內(nèi)最可能被考慮的做法。從“政策措施需要研究”和“市場需要密切監(jiān)測”來看，即使有進一步政策，也不會在短期內(nèi)出臺，觸發(fā)點在于未來一段時間市場的發(fā)展。其實降房價靠中央短期兇猛的打壓手段和臨時性的行政措施，永遠是治標不治本，根本不可能徹底解決房價和住房問題，應(yīng)該采取長期性和系統(tǒng)化的政策體系。“多管齊下”，方可徹底根治中國房地產(chǎn)市場問題。一是去成本化。先降地價與稅費。二是去土地財政化。改革土地制度與稅費分配制度。三是去資本杠桿化。改革房地產(chǎn)項目資本金制度與商品房預(yù)售制。四是去流動性化�？刂曝泿排c信貸投放量。五是去住房單一化。完善住房體系。六是去供應(yīng)緩慢化。加快土地和商品房及保障房有效供應(yīng)。
筆者認為，目前依然存在中央房地產(chǎn)調(diào)控政策儲備隨時準備實施的可能性，一旦面臨房價再度反彈的局面，新的緊縮性政策將出臺。不過，考慮到今年傳統(tǒng)樓市黃金周“金九銀十”來臨與房價未出現(xiàn)大幅度反彈及缺乏大幅度上漲的條件等穩(wěn)增長的需要，即使房價出現(xiàn)小幅回升，新一輪中央房地產(chǎn)調(diào)控主要是“維持既有政策，再度調(diào)控加碼的可能較小”，以完善與修正現(xiàn)在的政策為主，避免調(diào)控過頭，影響到穩(wěn)增長。從市場整體來看，中央把穩(wěn)定市場和房價預(yù)期管理成為今年到明年首要調(diào)控任務(wù)。