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民生與住房問題無疑是社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。正如2011年底中央經(jīng)濟(jì)工作公告中所指出的那樣，2012年中國經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型將改變以往唯GDP是從的業(yè)績觀念，GDP增長不在于高低，而在于是否讓絕大多數(shù)人能夠分享到經(jīng)濟(jì)增長的成果，在于是否讓全體人民的經(jīng)濟(jì)生活福利提高。因此，2012年就得扎實(shí)改善民生，改善民生就得牢牢把握“擴(kuò)大內(nèi)需”戰(zhàn)略基點(diǎn)。
可以說，中國政府把民生及“擴(kuò)大內(nèi)需”作為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長的重點(diǎn)與動(dòng)力。不過，就目前的情況來說，為何會(huì)出現(xiàn)國內(nèi)民眾消費(fèi)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家居民消費(fèi)水平，或?yàn)楹无r(nóng)村居民的消費(fèi)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城市居民的消費(fèi)水平，這里既有歷史上的原因，也有制度安排的問題。而后者更為重要。比如教育制度、戶口制度、收入分配制度等都是不利于讓這些潛在的巨大消費(fèi)力釋放出現(xiàn)的制度障礙。因此，擴(kuò)大內(nèi)需就得對(duì)這些制度進(jìn)行重大的改革。不進(jìn)行這些制度的重大改革，要真正實(shí)現(xiàn)讓國內(nèi)居民的潛在消費(fèi)力轉(zhuǎn)化現(xiàn)實(shí)的消費(fèi)力是不容易的。因此，政府把擴(kuò)大內(nèi)需作為經(jīng)濟(jì)的增長點(diǎn)，就得與改善民生結(jié)合起來。
還有，當(dāng)前民眾關(guān)注的民生問題，不僅在于衣食住行的便利性及可消費(fèi)性，而且還包括教育、養(yǎng)老保障及收入公平分配等。在現(xiàn)代社會(huì)，對(duì)于衣食住行，在衣食行基本上得以解決的情況下，居住的問題已經(jīng)成了民生的第一要?jiǎng)?wù)。因?yàn)�，住房問題不僅是總價(jià)較高的耐用品，而且是可以用作投機(jī)炒作的賺錢工具。如果政府的房地產(chǎn)政策沒有清晰的目標(biāo)，把住房功能界定清楚，由于投機(jī)炒作者出價(jià)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住房消費(fèi)者，這就可能使本來是用居民消費(fèi)的住房完全成了投機(jī)炒作的賺錢工具，從而把住房消費(fèi)者完全擠出住房市場(chǎng)。在這種情況下，絕大多數(shù)居民居住的問題也就進(jìn)一步惡化。當(dāng)前住房市場(chǎng)的問題為何會(huì)如此嚴(yán)重，根源就在這里。即當(dāng)前住房市場(chǎng)投機(jī)炒作盛行、房價(jià)高企及住房消費(fèi)者無支付能力進(jìn)入市場(chǎng)。
對(duì)于這個(gè)問題，2010年以來政府及社會(huì)基本上形成了共識(shí)，要讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，就得嚴(yán)厲打擊住房投機(jī)炒作，讓過高的房價(jià)回歸到合理的水平上來。因此，對(duì)房地產(chǎn)問題的討論，相關(guān)的利益主體或許不會(huì)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)要不要宏觀調(diào)控，要不要打擊住房投機(jī)炒作，而是會(huì)關(guān)注通過什么樣的政策來推動(dòng)住房的所謂“剛性需求”及改善性住房需求。通過推動(dòng)所謂的住房“剛性需求”來對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控松綁。比如，就有人提出要讓銀行再采取7折優(yōu)惠利率，讓住房的剛性需求及改善性需求的居民進(jìn)入住房市場(chǎng)。
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高房價(jià)成住房剛性需求無法實(shí)現(xiàn)的主要原因 |
而對(duì)于住房的“剛性需求”，我早就撰文指出，這是房地產(chǎn)開發(fā)商制造出來誘導(dǎo)居民進(jìn)入高房價(jià)市場(chǎng)的一個(gè)虛假概念，它是根本就不存在（因?yàn)槿魏螞]有支付能力的需求都只能是潛在需求而不是現(xiàn)實(shí)需求）。這些人所指的“剛性需求”只不過是居民對(duì)住房的一種需要或欲望。如果個(gè)人對(duì)住房需要或欲望最大，沒有實(shí)際支付能力，那么這種潛在需求是無法轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的住房需求的。而且在房價(jià)過高的情況下要求政府出臺(tái)所謂的優(yōu)惠政策讓所謂“剛性需求”進(jìn)入市場(chǎng)，這些提議的實(shí)質(zhì)就是要維護(hù)住過高房價(jià)，并讓這過高的住房價(jià)格不下跌，居民的實(shí)際利益并未得到真正的關(guān)注。
因?yàn)椋?dāng)前國內(nèi)住房市場(chǎng)，在早幾年政府的優(yōu)惠政策引導(dǎo)下，經(jīng)過一輪又一輪的炒作，各地的住房價(jià)格早就推到很高的水平。在這種情況下，由于住房投機(jī)炒作者出價(jià)水平高，只有住房投機(jī)炒作者才可能進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。在這種情況下，住房消費(fèi)者是無支付能力進(jìn)入這樣的市場(chǎng)。假定這些人所指的住房“剛性需求”存在，住房消費(fèi)者也是沒有支付能力進(jìn)入這種高房價(jià)市場(chǎng)的。即使政府能夠用優(yōu)惠政策信貸政策減輕住房消費(fèi)者進(jìn)入市場(chǎng)的負(fù)擔(dān)，但這些補(bǔ)貼與高房價(jià)購買時(shí)的成本相比則僅是微不足道。
比如說，以當(dāng)前的住房水平來看，有一套住房為130萬元。如果政府真的采納這些提議對(duì)“剛性需求”采取7折優(yōu)惠的按揭貸款利率，那么購買住房者首付30萬，做30年按揭貸款100萬。按照當(dāng)前5年期以上的貸款利率7.05厘的7折優(yōu)惠利率為4.935厘，那么購買住房者第一年的利率支付是5萬元左右。如果這套住房價(jià)格下降30%，總房價(jià)為91萬。購買住房者首付30%為27萬左右，做30年按揭貸款64萬。按照當(dāng)前5年期以上的貸款利率7.05厘，那么購買住房者第一年的利率支付也只有4.5萬元。
從這個(gè)簡單案例來看，一是購買者購買住房的負(fù)擔(dān)最重要的部分是本金的高低，本金越低或房價(jià)下跌越多，那么購買住房者的購買住房成本就越低。利率高低自然有影響，但影響不大。二是如果住房價(jià)格不跌，僅是采取過度的優(yōu)惠利率，看上去是為購買住房者爭取利率，但實(shí)際上讓這些購買住房者承擔(dān)住房市場(chǎng)的泡沫。盡管利率優(yōu)惠到7折，但購買住房者不僅本金要比房價(jià)下跌后購買多支付39萬，而且其第一年要支付的利率也要大于后者。如果加上本金還款，房價(jià)沒有下跌時(shí)以優(yōu)惠利率進(jìn)入則其負(fù)擔(dān)更重。三是如果優(yōu)惠利率不可能降低到7折，所謂的住房按揭貸款利率下降而住房價(jià)格不下降，實(shí)際上對(duì)購買住房負(fù)擔(dān)減輕更是作用微乎其微。
還有，由于差別化的住房信貸政策最為核心的政策內(nèi)容是把住房投機(jī)炒作與住房消費(fèi)作一個(gè)清楚嚴(yán)格的區(qū)分。這項(xiàng)住房政策應(yīng)該不是臨時(shí)的政策而是一種長期政策。對(duì)于改善性住房需求，在差別化住房信貸政策不改變的情況下，本地居民的第二套住房購買是可以進(jìn)入市場(chǎng)的，城市居民的改善性住房需求可以在現(xiàn)有的政策得以滿足。不過，由于信貸杠桿率及貸款成本差別化，如果改善住房是真正居民消費(fèi)，那么有條件者進(jìn)入不會(huì)有太多障礙。如果居民想購買第二套住房賺錢，或購買第二套住房成為賺錢的工具，那么住房購買者要進(jìn)入市場(chǎng)就得三思而后行。遏制住房投機(jī)炒作者，這是差別化信貸政策的本意。如果該本意不能實(shí)現(xiàn)，那么中央政府嚴(yán)厲限制住房投機(jī)炒作及讓住房價(jià)格回歸理性的調(diào)控目標(biāo)就會(huì)成為一句空話。因?yàn)�，在�?dāng)前的住房稅收制度，不僅購買第二套住房可投機(jī)炒作，即使購買第一套住房同樣可投機(jī)炒作。如果政府取消或放開對(duì)第二套住房限購購買的差別化信貸政策，那么住房的投機(jī)炒作又會(huì)盛行，從這點(diǎn)上說，中央政府是不會(huì)改變差別化信貸政策。而且新的住房稅收政策出臺(tái)，將進(jìn)一步對(duì)住房的投機(jī)炒作更為嚴(yán)格的限制。正是這意義上，當(dāng)前各地方政府希望采取不同的優(yōu)惠政策誘導(dǎo)住房消費(fèi)者進(jìn)入高房價(jià)的市場(chǎng)也可能成為一廂情愿。
總之，經(jīng)過多年的洗禮，中央政府及民眾對(duì)各方利益主體想借助一切可乘機(jī)會(huì)鼓勵(lì)居民進(jìn)入高房價(jià)市場(chǎng)的動(dòng)機(jī)已經(jīng)有了較為清楚的認(rèn)知，房地產(chǎn)開發(fā)商想通過各種手段來松綁當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策已并非易事。
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