當(dāng)下國人最關(guān)注的民生內(nèi)容是什么？不同的人會(huì)有不同的答案，要我說有兩個(gè)：房價(jià)和油價(jià)。對于前者，我相信不會(huì)有什么異議，如今控制房價(jià)幾乎成了政府工作的首要任務(wù)；但對于后者，恐怕要有爭議了：對于有車的人來說油價(jià)確實(shí)是個(gè)大問題，但對占大多數(shù)的無車族來說，油價(jià)關(guān)系似乎就沒有那么大了。
把這個(gè)話題放置一邊，先來說說除了房價(jià)以外，國人最關(guān)心的是什么。大多數(shù)人會(huì)說：物價(jià)。從2010年到2011年，中國經(jīng)歷了又一次實(shí)質(zhì)上的通脹過程，對于大家的生活影響有多大？看看身邊的食品價(jià)格就知道了。而對于此番物價(jià)的大幅上漲，人們普遍認(rèn)為是成本上升造就的，這其中除了勞動(dòng)力成本外，主要是生產(chǎn)資料成本的上升。如果再深究生產(chǎn)資料成本上升的原因，那結(jié)論往往要落腳于以國際原油價(jià)格為代表的國際大宗商品價(jià)格的飆升上了。眾所周知，中國的成品油定價(jià)是與國際原油價(jià)格掛鉤的，這也就可以間接地理解為“成品油價(jià)格是物價(jià)上漲的主要因素”了。這么看來，油價(jià)不就是關(guān)乎百姓生活的要件了嗎？
然而油價(jià)影響的絕不僅是一般生活品的物價(jià)，對房價(jià)也是有影響的。知名財(cái)經(jīng)評論家周洛華在2009年就提出“油價(jià)決定房價(jià)”，起初我對這個(gè)觀點(diǎn)并不理解，現(xiàn)在總結(jié)起來主要有兩個(gè)因素，一是我所居住的哈爾濱當(dāng)初所感到的房價(jià)壓力要比周先生居住的上海小得多；二是上海的發(fā)展模式對于說明油價(jià)決定房價(jià)的機(jī)理相對比較容易一些。而今，情況有了變化，哈爾濱從2010年起也在嘗試與上海有幾分相似的發(fā)展模式：開發(fā)江北（類似上海的浦東）。這就使得我有機(jī)會(huì)切身領(lǐng)會(huì)一下油價(jià)對房價(jià)的影響了。
哈爾濱自從開發(fā)江北以來，江北的房地產(chǎn)一馬當(dāng)先，各類住房如雨后春筍。然而去江北買房的人卻并不踴躍，哈爾濱人更青睞江南老城區(qū)的房子，除了固有的“中心文化”觀念在作祟外，另一個(gè)原因恰與不斷攀升的油價(jià)有關(guān)。在我參加的一次調(diào)研中，接受調(diào)查的人在“為什么不喜歡在江北買房”這個(gè)問題上有三種答案：生活設(shè)施不夠全面；交通不夠方便；自駕距離市中心太遠(yuǎn)，擔(dān)心燃油成本過高。后兩個(gè)問題都與油價(jià)有關(guān)。
由于更傾向于在江南老城區(qū)購房，因而老城區(qū)的房價(jià)一直在高位運(yùn)行。不過話說到這里稍微停一下了，老城區(qū)房價(jià)走高并非一般觀點(diǎn)認(rèn)為的是需求的上升而造成的。實(shí)際上，房價(jià)并非供求均衡的結(jié)果，就像我過去多次論述過的，房屋是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)總量的看漲期權(quán)，而房價(jià)則是這項(xiàng)期權(quán)的期權(quán)費(fèi)。而從資產(chǎn)定價(jià)學(xué)的角度看，期權(quán)價(jià)值永遠(yuǎn)都與供求無關(guān)。如果是這樣，那么房地產(chǎn)的總量就相當(dāng)于能從地方經(jīng)濟(jì)總量中分紅的份數(shù)，如果份數(shù)由于地域的原因增長速度低于經(jīng)濟(jì)增長，那么分紅的數(shù)額就會(huì)增加，反映到房價(jià)上就是房價(jià)的上漲。
從這個(gè)角度看，降低房價(jià)的最簡單辦法，就是建高層住宅，增加單位土地面積上的居住面積（同樣需要說明的是，這個(gè)觀點(diǎn)是建立在不破壞耕地的基礎(chǔ)之上的，因而與前些年某獨(dú)立學(xué)者大肆鼓吹的用耕地開發(fā)房地產(chǎn)有本質(zhì)的不同。）。但眼前的技術(shù)水平已經(jīng)限制了層數(shù)，那么解決的出路就在于增加城市周圍非耕地的房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量，比如郊區(qū)，衛(wèi)星城等。這實(shí)際上相當(dāng)于擴(kuò)展地方經(jīng)濟(jì)總量分紅的物理區(qū)域，從而增加分紅份額。但物理區(qū)域的拓展必然帶來交通上的需求，這時(shí)候油價(jià)就冒出來發(fā)揮作用了。
在通過拓展物理空間總價(jià)經(jīng)濟(jì)總量分紅份數(shù)的過程中，油價(jià)就相當(dāng)于新增加的分紅份額的“反分紅”，也就是說同樣的分紅權(quán)，老城區(qū)的分紅權(quán)只進(jìn)不出，而新城區(qū)的分紅權(quán)卻要從已獲得的分紅中再拿出一部分來分給石油公司，你說這兩種權(quán)利誰的價(jià)值更高一些呢？沒錯(cuò)，老城區(qū)的分紅權(quán)價(jià)值高。這實(shí)際上就是老城區(qū)房價(jià)居高不下，而新城區(qū)房屋乏人問津的金融學(xué)原因。
上述分析過程絕不只是針對上海、哈爾濱這兩個(gè)城市的，也不局限于類似發(fā)展模式的城市。上海和哈爾濱的例子，只是可以幫助我們更好地理解油價(jià)對房價(jià)的影響機(jī)理。
當(dāng)然，有人一定不贊同我的結(jié)論，原因是：老城區(qū)住房價(jià)格下降當(dāng)然對老城區(qū)居民有利，可郊區(qū)或衛(wèi)星城的當(dāng)?shù)鼐用褙M不是要為此付出代價(jià)嗎？沒錯(cuò)，結(jié)果的確如此，但這絕不是說我們要犧牲新城區(qū)居民的利益來換老城區(qū)房價(jià)的下降，我們可以通過財(cái)政補(bǔ)貼或者新區(qū)廉租房的方式把新區(qū)居民的損失補(bǔ)回去。要知道，由于種種原因，新區(qū)居民的數(shù)量相比較于中心城市居民的數(shù)量要少得多，因此財(cái)政補(bǔ)貼的壓力也要小很多。也就是說，這種做法的可行性甚至比現(xiàn)行的單純增加老城區(qū)廉租房更強(qiáng)，不值得考慮嗎？
但這種做法的前提是必須抑制油價(jià)過快上漲，相比較于抑制房價(jià)的內(nèi)生矛盾，抑制油價(jià)上漲更可行。最簡單的辦法，煉油企業(yè)非要說虧本，那就針對原油價(jià)格做套保吧，再怎么說套保的費(fèi)用也要比房價(jià)高企的社會(huì)代價(jià)與經(jīng)濟(jì)代價(jià)低得多吧？所以說，以后再研究油價(jià)的時(shí)候，不要再拘泥與油價(jià)本身了，從油價(jià)影響房價(jià)的高度去審視油價(jià)，如此，那些理所當(dāng)然的說辭就變得無足輕重了。