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　　依據(jù)2011年年底財政部和國家稅務總局公布的《營業(yè)稅改征增值稅試點方案》，銷售不動產(chǎn)由營業(yè)稅改征增值稅為改革方向，只不過具體實施時間尚未明確。如果銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅改征增值稅實施，則可使樓市健康發(fā)展。
　　其一，從一般理論上看，增值稅是迄今稅收史上最重要的發(fā)明之一，其美妙之處在于，可以“擰緊”整個產(chǎn)業(yè)鏈各個環(huán)節(jié)的“紐扣”，促進產(chǎn)業(yè)合理分工，促進效率，有助于消除重復征稅。
　　其二，營業(yè)稅改征增值稅，在總體上可以減輕樓市交易稅負�！稜I業(yè)稅改征增值稅試點方案》明確了規(guī)范稅制、合理負擔這樣一條重要原則，即在保證增值稅規(guī)范運行的前提下，根據(jù)財政承受能力和不同行業(yè)發(fā)展特點，合理設置稅制要素，改革試點行業(yè)總體稅負不增加或略有下降。銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅改征增值稅后，樓市交易環(huán)節(jié)的總體稅負會比征收營業(yè)稅時輕，從而可以促進房價理性回歸。
　　其三，營業(yè)稅改征增值稅可以激活樓市交易熱情，促進樓市交易活躍。在國家調控樓市作用力下，加上市場對樓市預期發(fā)生變化，目前樓市交易跌入所謂的“冰點”，樓市交易極度萎縮。如果樓市長期陷入這種狀態(tài)，則不僅對樓市的發(fā)展不利，而且還有損國家整體經(jīng)濟的發(fā)展。如何既促進房價合理回歸，又刺激樓市交易活躍，需要一些政策的調整。毫無疑問，營業(yè)稅改征增值稅，可以在相當大的程度上，滿足這樣一種政策調整上的要求。銷售房屋改征增值稅后，交易的購進方購進房屋進項稅額可以抵扣，實質上減輕了購房者的實際稅負。如果購房者是企業(yè)，該企業(yè)同時又是增值稅納稅人，則該企業(yè)購進房屋可以抵扣進項稅額，而在征收營業(yè)稅的情況下，購房所含的進項稅是不能抵扣的，這無疑會刺激企業(yè)購房熱情。
　　其四，營業(yè)稅改征增值稅可以減輕房地產(chǎn)業(yè)的負擔，同時促進房地產(chǎn)相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在營業(yè)稅改征增值稅后，房地產(chǎn)企業(yè)建造房屋購進原材料所含的進項稅額，可以抵扣，一方面可以減輕其本身的實際稅負，另一方面，可能更為重要的是，可以促進房地產(chǎn)上游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而起到刺激產(chǎn)業(yè)間循環(huán)“規(guī)�！睌U大及速度加快的作用。
　　目前，中國樓市調控到了關鍵時期，營業(yè)稅改征增值稅對樓市的健康發(fā)展，可以增加新的動力，也為中國樓市調控增強政策彈性。
　　在制度設計上，樓市營業(yè)稅改征增值稅，應著重考慮以下幾個問題。
　　一是制度設計總體框架確定。樓市營業(yè)稅改征增值稅制度設計框架應結合現(xiàn)行增值稅條例和《營業(yè)稅改征增值稅試點方案》確定，同時參考已經(jīng)試點行業(yè)的營業(yè)稅改征增值稅方案，并吸取交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點經(jīng)驗教訓。
　　二是國際經(jīng)驗借鑒。樓市征收增值稅并不是中國獨創(chuàng)，但中國可以借鑒國際經(jīng)驗，形成具有自己特色的制度。國際上不少國家對銷售房屋早已征收增值稅，如愛爾蘭對銷售住房按一個特別低稅率征收增值稅；新西蘭按標準稅率對樓市征收增值稅；瑞典按標準稅率對樓市征收增值稅，但規(guī)定一定的優(yōu)惠；荷蘭按標準稅率對樓市征收增值稅。我們可以借鑒這些國家的經(jīng)驗。
　　三是與房產(chǎn)稅制度改革以及土地增值稅相結合。房產(chǎn)稅制度改革對樓市影響巨大。樓市營業(yè)稅改征增值稅方案設計應兼顧房產(chǎn)稅的制度改革取向及其實施步驟。房屋交易改征增值稅，制度上與土地增值稅有共同之處，有人提出廢除土地增值稅，或將兩者合并。其實不然。土地增值稅屬于所得稅類，而房屋交易增值稅屬于流轉稅類，而且兩者的扣除方式和扣除項目以及計算方法不一樣，征稅的目的以及納稅人范圍也不一樣，土地增值稅還帶有“暴利稅”的性質。不過，土地增值稅的征收為樓市營業(yè)稅改征增值稅提高了參考和基礎。
　　四是計稅方式和稅負確定。關于計稅方式方面，應考慮增值稅鏈條的完整。對于企業(yè)間房屋交易應采取一般計稅方式，而對于個人間的房屋交易應采取簡易計稅辦法。個人銷售給企業(yè)的，也應采取簡易計稅方式。按照現(xiàn)行營業(yè)稅條例，銷售不動產(chǎn)的稅率是5%，營業(yè)稅改征增值稅后，應使其實際稅負確定在5%以下。
　　五是政府部門房屋銷售征稅處理。依據(jù)國際經(jīng)驗，政府部門銷售房屋不免征增值稅。可以借鑒這個經(jīng)驗，考慮到增值稅抵扣鏈條的完整性，政府部門銷售房屋應當征收增值稅。
　　六是實施步驟�？梢韵冗x取一部分各類房地產(chǎn)業(yè)進行營業(yè)稅改征增值稅模擬試點、模擬運行，總結經(jīng)驗教訓，然后正式實施。