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看目前的趨勢，明年的保障房建設規(guī)模不會太小，今年后續(xù)資金需求加上新增項目資金需求，融資仍是大難題。完全考慮用商業(yè)融資模式覆蓋保障性住房建設資金的做法在實踐中將會遇到較大阻力。因此，保障性住房建設資金籌措需要另辟途徑。
保障性住房包括經(jīng)濟適用住房、限價房、公租房和廉租房四個層次。經(jīng)適房和限價房，在土地出讓環(huán)節(jié)采取了非市場化的運作方式，同時售價相對于商品房價格出現(xiàn)了一定程度折讓，項目資金回籠不存在現(xiàn)實障礙。因此，可通過商業(yè)貸款模式滿足開發(fā)建設的資金需求。但公租房和廉租房不同，政府資金投入不足，租金收入難以彌補。目前，公租房和廉租房開發(fā)與建設尚不具備成熟的商業(yè)可持續(xù)融資模式。尤其公共租賃住房，介于經(jīng)適房和廉租房之間，難以完全復制經(jīng)濟適用住房貸款模式，也無法通過財政資金支持，成為當前保障性住房建設融資的最大難點。
從住房建設過程資金投入情況看，在住房開發(fā)建設的過程中，土地一級開發(fā)階段最需要商業(yè)銀行貸款的支持。但政府土地儲備機構必須要用土地使用權抵押作為銀行貸款先決條件，通常也只適用于商業(yè)住房開發(fā)模式。從建設周期看，保障性住房建設最大風險莫過于成本上升的不可預測性。經(jīng)適房和兩限房在項目開發(fā)初期基本確定了出售價格，若在開發(fā)建設周期內出現(xiàn)房地產市場行情大幅下跌，則出售環(huán)節(jié)必然存在障礙，由此造成項目資金不能平衡預算。再從融資資金到期償還情況看，若市場沒有出現(xiàn)大變，經(jīng)適房和兩限房在完成出售環(huán)節(jié)后，基本可以償還到期本息。但公共租賃住房項目在短期內難以到期償還融資本息。據(jù)測算，通常一個公共租賃住房項目，大概需要近30年才能通過租金積累償還銀行貸款本息。不僅如此，公租房償還期限對利率高度敏感，利率上升將延長公共租賃住房的還款期限。廉租房則完全屬于政策保障范疇，需要財政全額撥款，無法按照商業(yè)模式運作。
綜上所述，保障性住房開發(fā)建設資金需求與傳統(tǒng)商業(yè)銀行貸款模式存在承貸主體與用款主體錯位、建設期限鎖定與拆遷周期不可測、貸款期限與項目正常還款期限不匹配、商業(yè)利益最大化和保障性住房公益性的四大矛盾。為更好地解決這四大矛盾，筆者建議在住房公積金中心的基礎上成立政策性的住房儲蓄銀行，專門從事保障性住房建設的資金籌措和使用。
設立政策性的住房儲蓄銀行，首先必須解決資金來源問題。住房公積金中心的資金來源為公眾繳納的住房公積金，因此在資金來源上不存在問題，而且資金來源非常穩(wěn)定，可以運用于長期的項目使用。其次要解決成本問題。全國各地都有住房公積金中心，作為準金融機構從事著住房公積金存取業(yè)務。把住房公積金中心翻牌成為住房儲蓄銀行，成本應該最小。其三，要有防范和化解金融風險的機制。全國性住房儲蓄銀行成立后，最大的風險在于機構貸款的盲目投放。為此，需要將貸款的審批權上收，這可能會造成地方利益之間的沖突，需要通過不斷完善機制來溝通協(xié)調。其四，要有風險代償機制。住房儲蓄銀行經(jīng)營若出現(xiàn)虧損，政策財政將全額買單。這樣可以保證公眾的住房公積金不會出現(xiàn)風險。其五，要有激勵約束機制。政策性銀行運行的道德風險較高，需要不斷完善激勵約束機制，確保以最小的成本實現(xiàn)既定的政策目的。
若組建政策性住房儲蓄銀行，或可大大緩解當前保障性住房建設的資金需求難題。比如，貸款條件相對放松。對于“四證”不全的項目，住房儲蓄銀行可以有效介入，緩解項目建設資金難題，加快保障性住房建設進程。又比如，貸款利率相對優(yōu)惠。對于保障性住房建設項目，住房儲蓄銀行可以提供政策性的優(yōu)惠利率。政策性的優(yōu)惠利率低于商業(yè)貸款利率，可以大大降低保障性住房建設融資成本。還有，貸款期限可適當延長。在綜合平衡的基礎上，住房儲蓄銀行可將貸款的期限延長到30年以上，同時約定符合項目實際情況的還本付息方式，這將極大緩解公租房建設融資資金償還期限較長的難題。另外，這還將促進保障性住房建設與商業(yè)貸款模式的有效銜接。住房儲蓄銀行在自身資金實力有限的情況下，可發(fā)揮杠桿作用，為部分保障性住房建設項目提供外部信用增級，真正起到了“四兩撥千斤”的作用。更不用說，住房儲蓄銀行可以股權形式投入資金，作為保障性住房建設項目啟動資金使用，可以減少政府財政投入資金的規(guī)模。
當然，設立政策性住房儲蓄銀行的提議，只是多種選擇的一個選項。探索保障性住房的可持續(xù)、穩(wěn)健的開發(fā)建設運行模式，需要不斷開拓新思路。
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