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當(dāng)前樓價(jià)下跌正是房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型契機(jī)
2011-11-25   作者:易憲容(中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員)  來源:上海證券報(bào)
 
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  易憲容

  經(jīng)過一年多來的宏觀調(diào)控,全國房價(jià)只漲不跌的神話在10月終結(jié)。從國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看,10月70大中城市的平均房價(jià),出現(xiàn)1998年房改以來的首次下跌,按月降低0.2%。其中,一手房價(jià)格下跌的城市增加到34個(gè),二手房價(jià)格下跌的城市達(dá)38個(gè)。2010年以來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展,國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)巨大變化。
  隨之而來的是,抵抗房價(jià)下跌的各種博弈也層出不窮。比如荒唐的“房鬧”、房企股權(quán)交易增多、中小房企面臨資金鏈斷裂、土地財(cái)政告急,還有房價(jià)下跌過大所造成的負(fù)面影響比房價(jià)上漲的負(fù)面影響更大等言論風(fēng)生水起,要求放松對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控呼聲又開始出現(xiàn)。盡管當(dāng)前中央政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度是堅(jiān)決的,但要使市場(chǎng)各方保持清醒的頭腦,實(shí)非易事。
  可以說,從2010年國十條開始,中央政府對(duì)以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的不可持續(xù)性的共識(shí)越來越清晰,調(diào)控態(tài)度越來越堅(jiān)決,所要達(dá)到目標(biāo)及所采取的政策工具越來越具體與細(xì)化。比如,溫家寶總理近日就房地產(chǎn)調(diào)控發(fā)表的講話,就第一次把住房價(jià)格下降重申為國家的基本政策,而房價(jià)回歸理性,就得讓絕大多數(shù)居民可接受,或可解決為有支付能力購買。所以說,這既是當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的短期目標(biāo)也是底線,同時(shí)也是未來房地產(chǎn)市場(chǎng)得以健康發(fā)展的基礎(chǔ)。因此,這條底線必須堅(jiān)守,決不動(dòng)搖。
  當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)最有迷惑性或最可能讓調(diào)控政策逆轉(zhuǎn)的觀點(diǎn)就是,由于“房地產(chǎn)業(yè)支柱性”,房價(jià)下跌將導(dǎo)致與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)數(shù)十個(gè)產(chǎn)業(yè)的衰退,以至于減緩中國經(jīng)濟(jì)增長。這種論調(diào),就是我早幾年提出的“房地產(chǎn)要挾整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)”。其實(shí),這有以下幾個(gè)層次的問題。一,當(dāng)房地產(chǎn)的發(fā)展已不可持續(xù)時(shí),不僅不支持經(jīng)濟(jì)增長,反之會(huì)摧毀經(jīng)濟(jì)增長;二,房地產(chǎn)“支柱性”或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長之動(dòng)力,只能建立在民生基礎(chǔ)之上。只有以民生為前提的房地產(chǎn)市場(chǎng),才是帶動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長的動(dòng)力,以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的房地產(chǎn)帶給社會(huì)經(jīng)濟(jì)的只能是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。三,既然房地產(chǎn)的支柱性建立在民生的基礎(chǔ)上,那房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格就得回歸理性,絕大多數(shù)居民有能力購買。當(dāng)房價(jià)大大高于這種水平時(shí),下降就是必然,否則房地產(chǎn)支柱性不僅不存在而且失去意義。當(dāng)以住房投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)向消費(fèi)為主導(dǎo)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型時(shí),也就是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的向下調(diào)整期,承擔(dān)一定成本與代價(jià)不可能避免。四,以消費(fèi)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的支柱性,不僅在于中國有無限大的市場(chǎng),而且在于其常態(tài)的需求能保證房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。
  從上述分析可以看出,房地產(chǎn)市場(chǎng)量跌價(jià)滯,正說明投機(jī)炒作主導(dǎo)性。有房地產(chǎn)中介告訴筆者,2010年北京住房有近40%是外地居民購買,三亞80%以上的住房是外地居民購買?梢,國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作的嚴(yán)重性。這樣的市場(chǎng),調(diào)整是必然,相比房地產(chǎn)泡沫自動(dòng)破滅,政府宏觀調(diào)控的代價(jià)要小得多。因此,當(dāng)前的諸多困難,都是房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型不能不付出的代價(jià)。國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)只有盡早從投機(jī)炒作為主導(dǎo)向消費(fèi)為主導(dǎo)轉(zhuǎn)型,才能最終柳暗花明。
  那么,中國房地產(chǎn)市場(chǎng)未來走向哪里?重慶市市長黃奇帆最近給出了一個(gè)說法。他說,無論國內(nèi)國外,理想的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo),是這個(gè)國家或城市的家庭6至7年的平均收入夠購買一套七八十平方米的普通商品房。那么,怎么樣才能實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)呢?總體上說,是要抓好“供求平衡、土地價(jià)格、稅收力量、金融杠桿、配置格局”這五個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。宏觀上,如果這五個(gè)環(huán)節(jié)的頂層設(shè)計(jì)都科學(xué),那么房地產(chǎn)業(yè)就不會(huì)大起大落,就能實(shí)現(xiàn)健康平穩(wěn)發(fā)展。對(duì)于黃市長的這個(gè)方案,盡管還有一些需要完善的地方,但可以肯定地說,是攻克當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)難題的清晰思路。
  在黃市長看來,解決當(dāng)前的房地產(chǎn)難題并非難事,要害是界定房地產(chǎn)市場(chǎng)功能或市場(chǎng)定位。如果住房市場(chǎng)是以消費(fèi)為主導(dǎo)的,那么政府就可以圍繞這個(gè)宗旨,通過土地、稅收、信貸及保障性住房等政策讓這個(gè)市場(chǎng)走向健康之路。因此,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)根本問題就在于給出市場(chǎng)清楚定位,并在此基礎(chǔ)上出臺(tái)相應(yīng)的政策。當(dāng)前的房地產(chǎn),就因?yàn)槭袌?chǎng)定位還存在不少模糊性,從而使得不少人仍心存幻想,以為當(dāng)前的調(diào)控政策只是臨時(shí)性的,一旦市場(chǎng)有風(fēng)吹草動(dòng),政策又會(huì)逆轉(zhuǎn)。因此,中央政府理應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)性功能定位,以當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌之契機(jī),加快推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型。

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