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　　有人會(huì)說(shuō)，香港住房問(wèn)題也很嚴(yán)重，為什么仍然被全球稱為保障住房典范？這是否言過(guò)其實(shí)？其實(shí)，這一問(wèn)題的提出及延伸出來(lái)的思考，對(duì)回答我們能否學(xué)香港，能否學(xué)得到香港，有著極重要的含義。世界上就算是采取市場(chǎng)導(dǎo)向的國(guó)家，也曾或多或少的搞過(guò)一些住房保障，但成績(jī)卻很不理想。比如美國(guó)，也曾搞過(guò)一點(diǎn)點(diǎn)公共住房，但最終低效、混亂，成為雞肋。可以說(shuō)，世界上可以把保障住房覆蓋率搞到50%而不崩潰，還能有序運(yùn)作的，只有香港和新加坡了，其他任何一個(gè)國(guó)家和地區(qū)都做不到。有些國(guó)家搞到5~10%，財(cái)務(wù)和管理方面的問(wèn)題就開(kāi)始發(fā)作，使得無(wú)法持續(xù)。正是從這個(gè)意義上看，香港才稱得上典范。因?yàn)槿绻麖木幼≠|(zhì)量、從老百姓對(duì)居住問(wèn)題的滿意度來(lái)看，香港顯然要比很多國(guó)家差得多。
　　接下來(lái)的一個(gè)問(wèn)題是，為什么全球只有香港和新加坡能做到呢？答案是多方面的，但有一個(gè)重要因素?zé)o法忽視，那就是香港和新加坡都是城邦式經(jīng)濟(jì)體。相對(duì)封閉的人口環(huán)境，加上良好的法治和公共治理基礎(chǔ)，使得其在資本主義的汪洋大海中，靠住房問(wèn)題的再分配，實(shí)現(xiàn)了某些人眼中的社會(huì)主義愿景。
　　正是由于內(nèi)地和香港以及新加坡在地理上、經(jīng)濟(jì)上、政治上存在巨大的環(huán)境差異，我們才說(shuō)，香港模式無(wú)法復(fù)制。任何一個(gè)非城邦經(jīng)濟(jì)體國(guó)家，要移植香港模式結(jié)果都會(huì)一塌糊涂，不惟中國(guó)內(nèi)地如此。
　　盡管在保障方面香港做得不錯(cuò)，但是香港的住房問(wèn)題仍然比較嚴(yán)重。原因大致有兩點(diǎn)，一是市場(chǎng)化住房這一塊，房?jī)r(jià)很高，老百姓負(fù)擔(dān)重，加上地產(chǎn)商成為重大利益集團(tuán)，干擾政府決策，引起人們極大不滿。二是即便住在公屋里的市民，住房市場(chǎng)就未必真的與己無(wú)關(guān)，只要有條件，他們?nèi)匀幌Ｍ�向上流�?dòng)，擁有自己住房。因而可以說(shuō)，香港住房市場(chǎng)的波動(dòng)起伏牽動(dòng)著每一個(gè)香港人的神經(jīng)，買房賣房的新聞?dòng)肋h(yuǎn)占住著媒體重要版面，吸引著最多人的眼球。這里面，與中國(guó)人的奮斗精神有關(guān)，也與中國(guó)人延續(xù)了幾千年的房產(chǎn)意識(shí)有關(guān)。簡(jiǎn)言之，只要是中國(guó)人，房子絕不是居住那么簡(jiǎn)單，而是承載著安全感、身份認(rèn)同等文化心理。
　　既然香港住房保障無(wú)法移植，那么，從內(nèi)地實(shí)際情況出發(fā)，什么樣的住房體制才比較合適呢？從理論上看，一個(gè)住房體制或模式由三大要素構(gòu)成：一是市場(chǎng)住房、保障住房的占比，二是保障住房的運(yùn)作和管理，三是市場(chǎng)住房的運(yùn)作和管理。在設(shè)計(jì)中國(guó)的住房體制時(shí)，筆者認(rèn)為以下幾個(gè)原則具有關(guān)鍵性：
　　首先，保障房不能搞高覆蓋，解決住房問(wèn)題應(yīng)以市場(chǎng)為主。
　　100%保障房，我們不是沒(méi)有搞過(guò)，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代那種按政治地位來(lái)分配住房的模式，相信沒(méi)有人愿意回去；香港那樣的覆蓋率，已被證明沒(méi)有人能學(xué)得來(lái)；100%市場(chǎng)化，零保障顯然也不行。保障比例多少才合適？這與我們住房政策追求的目標(biāo)直接相關(guān)。
　　住房保障是為了財(cái)富再分配？為了解決大多數(shù)人買房問(wèn)題？還是為了解決居住問(wèn)題？為了避免窮人露宿街頭和人口流動(dòng)引起的居住需求與支付能力在時(shí)間上的不匹配？原來(lái)的經(jīng)適房，就是財(cái)富再分配的渠道，它已經(jīng)證明是不公平、無(wú)效率的。如果定位于幫助絕大多數(shù)人置業(yè)，市場(chǎng)絕對(duì)會(huì)做得比政府好，因?yàn)槿说男枨�、偏好和�?jīng)濟(jì)能力千差萬(wàn)別，只有市場(chǎng)機(jī)制才能實(shí)現(xiàn)這種極復(fù)雜的供需匹配。更重要的是，如果定位于前兩種目標(biāo)，就必須搞高覆蓋，而高覆蓋又會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的不公平和低效率。
　　如果追求香港那樣的人人有一個(gè)居所，那可以說(shuō)，我們壓力并不大，盡管眼下普通中國(guó)人買一套商品房比登天還要難，但絕大多數(shù)中國(guó)人的居住情況實(shí)際要比香港好。事實(shí)是，每一個(gè)中國(guó)人所追求的絕不是有一個(gè)住所，不流落街頭，中國(guó)人擁有自已住房的動(dòng)機(jī)比任何一個(gè)民族都要強(qiáng)烈（中國(guó)住房自有率全球第一），如果不是因?yàn)槿巳艘�有房，可以說(shuō)，這些年引發(fā)無(wú)數(shù)討論的住房問(wèn)題基本上不存在。
　　筆者認(rèn)為，有必要重新反思中國(guó)住房保障的功能和定位，而定位于救濟(jì)性質(zhì)是比較可行的。這個(gè)救濟(jì)對(duì)象有兩大類，一是本地低收入、無(wú)法實(shí)現(xiàn)人道水準(zhǔn)居住的人群；二是城市來(lái)帶來(lái)的流動(dòng)性人群，這部分人有可能有長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿�，但一開(kāi)始可能無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)解決居住問(wèn)題。這樣，保障比例也許是5~15%，其他人群均通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決住房問(wèn)題。
　　其次，住房保障的形式應(yīng)以小面積、低租金的廉租房為主，絕不搞經(jīng)適房或其變形形式。
　　在保障部分的操作上，倒是該好好向香港學(xué)習(xí)。茅于軾曾建議不修廁所，這未免極端，但廉租房絕不應(yīng)該大面積。廉租房應(yīng)該地段較好、小面積、低租金，深圳出現(xiàn)過(guò)的公租房棄租，就是因?yàn)椴粷M足這幾個(gè)條件。
　　在資格方面，應(yīng)該以收入和資產(chǎn)為唯一標(biāo)準(zhǔn)，平等地向戶籍居民和在本地工作的非戶籍居民開(kāi)放。因?yàn)榱�租房定位于救�?jì)，占比不大政府負(fù)擔(dān)較小，加上油水不大不會(huì)招致中高收入人群的覬覦和染指，因而，管理上可以持續(xù)，而對(duì)公平的傷害又最小。
　　最后，重新定位住房市場(chǎng)，將住房的居住屬性上升為基本國(guó)策。
　　有人會(huì)質(zhì)疑：絕大多數(shù)人回到市場(chǎng)，豈不是使問(wèn)題回到原點(diǎn)？
　　其實(shí)，在人口頻繁流動(dòng)、城市化迅速推進(jìn)的過(guò)程中，既要滿足各種各樣復(fù)雜的住房需求，又要實(shí)現(xiàn)基本公平，除了市場(chǎng)，上帝也辦不到，這是我們否定高覆蓋、強(qiáng)分配效應(yīng)的保障房體制的根本出發(fā)點(diǎn)。但如果住房市場(chǎng)還是無(wú)序大幅波動(dòng)，那么市場(chǎng)不但不能創(chuàng)造公平，還會(huì)成為一個(gè)掠奪的場(chǎng)所。
　　抽象地看，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的原因只能有兩個(gè)：一是人口結(jié)構(gòu)變化、城市化、供給不足這些基本面因素，二是住房金融化，出現(xiàn)了有利于投資和投機(jī)的貨幣信貸環(huán)境。盡管用基本面因素來(lái)解釋房?jī)r(jià)上漲的大有人在，但沒(méi)有任何數(shù)據(jù)支持近七八年來(lái)的房?jī)r(jià)失控性上漲是因?yàn)榛�本面因素的推�?dòng)，事實(shí)上，貨幣面因素才是根本原因，這些年住房泡沫的形成，根本原因就在于房子大量賣給了不需要的人。
　　在一個(gè)投機(jī)被禁止、投資受限制的環(huán)境下，住房將回歸到居住屬性，那么，決定其價(jià)格波動(dòng)的就只有基本面的供給和需求了，房?jī)r(jià)也就會(huì)根據(jù)基本面，在絕大多數(shù)人能夠負(fù)擔(dān)的合理范圍內(nèi)波動(dòng)。因此，由市場(chǎng)來(lái)解決大部分人擁有自己住房這個(gè)夢(mèng)想，絕對(duì)不能建立在投機(jī)充斥的市場(chǎng)上。應(yīng)該通過(guò)立法，將住房定位于居住功能上升為基本國(guó)策，甚至可以將這一條寫進(jìn)憲法，以讓國(guó)民永絕房地產(chǎn)投機(jī)，永絕高房?jī)r(jià)之苦。
　　目前限購(gòu)實(shí)施一段時(shí)間收到效果說(shuō)明，如果只有“剛需”，房?jī)r(jià)絕對(duì)會(huì)逐步走向合理。當(dāng)然，限購(gòu)是一種過(guò)于粗暴的政策，更合理的做法是通過(guò)稅收來(lái)引導(dǎo)。應(yīng)該限定每一個(gè)中國(guó)人只能免稅擁有一定面積的住房，超過(guò)這一面積后，實(shí)行累進(jìn)性稅收，稅率開(kāi)始應(yīng)該平緩上升，以允許有一定的投資面積，從而有利于形成一個(gè)私人租賃市場(chǎng)。超過(guò)這個(gè)面積后稅率應(yīng)該大幅上升，起到事實(shí)上的禁止目的。同時(shí)，交易環(huán)節(jié)的稅收應(yīng)該取消，以便利人們買賣，滿足人們復(fù)雜而具體的需求。