房地產(chǎn)降價(jià)潮正在開(kāi)始向全國(guó)蔓延。據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者的調(diào)查，京滬廣深等一線城市房?jī)r(jià)從近期出現(xiàn)明顯松動(dòng)，由此集中引發(fā)的幾起業(yè)主集體“維權(quán)”事件，更讓此輪房?jī)r(jià)下跌引起市場(chǎng)的高度關(guān)注。
無(wú)疑，這一輪的房?jī)r(jià)松動(dòng)有著一定的必然性。在經(jīng)歷了持續(xù)一年多的強(qiáng)力限購(gòu)之后，具備買房條件的人群是越來(lái)越少，成交量急劇萎縮，加上貨幣政策的不斷緊縮，開(kāi)發(fā)商群體紛紛陷入了資金鏈極其緊張的局面之中。只要調(diào)控不扭轉(zhuǎn)，誰(shuí)先降價(jià)，誰(shuí)就掌握了市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)。
因此，此輪房?jī)r(jià)松動(dòng)可謂水到渠成，亦是宏觀調(diào)控所樂(lè)見(jiàn)的結(jié)果。但這一次房?jī)r(jià)松動(dòng)，會(huì)不會(huì)像2008年那樣不過(guò)是曇花一現(xiàn)，這主要有賴于此輪房地產(chǎn)調(diào)控所能持續(xù)的時(shí)間。在筆者看來(lái)，此輪降價(jià)潮能夠持續(xù)，原因分為國(guó)內(nèi)和國(guó)際兩方面。
從國(guó)內(nèi)形勢(shì)看，嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策兩三年內(nèi)難以結(jié)束。
前一輪宏觀調(diào)控，直到2008年6月，央行依然還在上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，打擊通脹和房?jī)r(jià)泡沫的力度十分強(qiáng)烈�？上�，由于雷曼破產(chǎn)帶來(lái)的全球性金融危機(jī)，不得已啟動(dòng)天量信貸政策，讓房地產(chǎn)一飛沖天。若當(dāng)年沒(méi)有金融危機(jī)，房?jī)r(jià)泡沫在那一次調(diào)控中就會(huì)解決。而眼下的形勢(shì)是，再度出現(xiàn)疾風(fēng)暴雨式大危機(jī)的可能性微乎其微，縱使再度出現(xiàn)，有了三年前貨幣刺激經(jīng)濟(jì)和房?jī)r(jià)暴漲的雙重教訓(xùn)，重蹈覆轍的事情不大可能發(fā)生。
實(shí)際上，即將到來(lái)的更為全面的房?jī)r(jià)松動(dòng)趨勢(shì)，也符合地方政府的利益。在經(jīng)歷了2009年和2010年的土地狂潮之后，他們已經(jīng)賺的盆滿缽滿，若再重復(fù)當(dāng)年的癲狂，必將釀成更加棘手的社會(huì)難題�！叭シ康禺a(chǎn)化”，將是地方政府理性的選擇。
而從國(guó)際形勢(shì)而言，外資抽離資產(chǎn)市場(chǎng)端倪初現(xiàn)，由查諾斯和魯比尼等領(lǐng)銜的對(duì)沖基金、經(jīng)濟(jì)學(xué)家國(guó)際空頭，正在顯示其真實(shí)的運(yùn)作能力。9月份，中國(guó)外匯儲(chǔ)備余額一改之前兩年的飆升態(tài)勢(shì)，單月居然凈減少了608億美元。如此大規(guī)模的外儲(chǔ)突降，主要原因就是國(guó)際資本的流出，而很難用外貿(mào)形勢(shì)低迷等因素解釋。因?yàn)檫M(jìn)出口企業(yè)艱難并非9月份獨(dú)有的現(xiàn)象。
同時(shí)，美元指數(shù)近期開(kāi)始走強(qiáng)，伯南克亦暗示隨時(shí)可能加息抗擊通脹，加上歐債危機(jī)暗礁叢生，美元即將迎來(lái)一波像樣的大反彈。這將主導(dǎo)一場(chǎng)新興市場(chǎng)的資本外流，勢(shì)必會(huì)嚴(yán)重考驗(yàn)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，若人民幣匯率隨之發(fā)生貶值，那房?jī)r(jià)跌勢(shì)更是難以扭轉(zhuǎn)。
歷經(jīng)了十幾年的超級(jí)繁榮，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的確到了需要回歸理性的時(shí)刻。至少，商品住宅勢(shì)必將回歸其居住的屬性，投資屬性漸漸褪去，同時(shí)保障房占據(jù)主角。解決大多數(shù)的住房問(wèn)題，是不可能通過(guò)做大房?jī)r(jià)泡沫來(lái)完成的。
