關(guān)于限購(gòu)令進(jìn)一步升級(jí)的預(yù)期，似一團(tuán)烏云壓在業(yè)已冷風(fēng)颼颼的樓市上空。老百姓希冀借此迎來(lái)降價(jià)潮，住建部忙活著調(diào)研、擬定名單，那些房?jī)r(jià)上漲偏快尚未限購(gòu)的地方政府心懷忐忑，業(yè)界則以預(yù)測(cè)哪些城市將加入限購(gòu)行列為樂。在近八年的房地產(chǎn)調(diào)控史上，恐怕只有“90/70”政策（編者注：該政策2006年5月提出,即新建住宅項(xiàng)目的戶型比，套型建筑面積為90平方米以下的戶型須占整個(gè)項(xiàng)目70%以上）和房產(chǎn)稅有如此魔力了。
第一個(gè)想到限購(gòu)措施的人，可稱為天才，如果想要將此政策持續(xù)100年，這人一定是個(gè)瘋子。世界上嚴(yán)格實(shí)行限購(gòu)住房政策的，恐怕只有韓國(guó)。上世紀(jì)70年代初，韓國(guó)政府推行“一戶一宅”購(gòu)房制度，一個(gè)家庭只允許購(gòu)買一套住房。需要注意的是，其政策背景是：隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市人口急劇增長(zhǎng)，住房嚴(yán)重短缺，房?jī)r(jià)快速上漲。其限購(gòu)的根本目的，是在房子不足的情況下，先滿足居民的基本需求，其中由政府供應(yīng)的一般都是兩室一廳的小房子。
而當(dāng)前我國(guó)情況是：全國(guó)城鎮(zhèn)住房私有率高達(dá)89%,幾乎為全球最高。在部分城市實(shí)行限購(gòu)的主要目的是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，打擊投資投機(jī)性需求。顯而易見，如果說(shuō)韓國(guó)當(dāng)年實(shí)行限購(gòu)屬于“中藥”，需經(jīng)十幾年才能慢慢緩解全社會(huì)居住困難，那么我們現(xiàn)在的限購(gòu)屬于“西藥”，樓市降溫、房?jī)r(jià)平穩(wěn)或下跌、投資投機(jī)需求撤退，即可“鳴金收兵”。
問題在于，房?jī)r(jià)回歸和限購(gòu)升級(jí)一樣“難產(chǎn)”。最早在2010年4月“國(guó)十條”中提到：地方政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)，其后只有北京限購(gòu)。后來(lái)房?jī)r(jià)沒跌。于是2010年9月，多部委新政要求：房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市須限購(gòu)。其后超過(guò)20個(gè)城市限購(gòu)。后來(lái)樓市量?jī)r(jià)齊升。實(shí)屬無(wú)奈，今年1月“新國(guó)八”要求：各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市要從嚴(yán)限購(gòu)。至今43個(gè)城市限購(gòu)。
應(yīng)該說(shuō)，自2月份以來(lái)，全國(guó)主要城市成交量皆出現(xiàn)明顯下滑，價(jià)格漲幅持續(xù)回落，實(shí)行限購(gòu)城市效果好于非限購(gòu)城市，房?jī)r(jià)正向下跌“拐點(diǎn)”邁進(jìn)。若能保持這一態(tài)勢(shì)，調(diào)控效果將越來(lái)越明顯，偏偏在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)間段，少數(shù)城市忍受不了市場(chǎng)低迷的“寂寞”，暗地里嘗試放松限購(gòu)。因此招致7月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的鞭策：已實(shí)施住房限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二、三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。
短期看，預(yù)計(jì)少數(shù)城市也會(huì)限購(gòu)，但中央精神的核心，仍是強(qiáng)調(diào)已限購(gòu)城市切莫放松。隨著調(diào)控效果持續(xù)顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)明年將有部分城市放松或取消限購(gòu)。長(zhǎng)期而言，政府重在構(gòu)建住房供應(yīng)的“雙軌制”：逐步形成符合國(guó)情的保障性住房體系和商品房體系。“十二五”期間，全國(guó)計(jì)劃新建3600萬(wàn)套保障性住房，加上已有存量房，將占全國(guó)城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的20%以上，而2010年年底，覆蓋面還只有約7%。基本上可以認(rèn)為，至2015年末，我國(guó)將基本建成保障性住房體系和商品房體系，形成“兩條腿”協(xié)調(diào)走路的良性格局。屆時(shí)，包括限購(gòu)在內(nèi)的諸多限制性政策，多數(shù)都會(huì)退出。
但這也不是說(shuō)此后再?zèng)]必要對(duì)商品住宅市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。商品住宅具有一定投資品屬性。對(duì)短線投機(jī)性需求，將會(huì)長(zhǎng)期抑制，但應(yīng)少用限購(gòu)這種行政手段，而要多用經(jīng)濟(jì)手段，如增加住宅持有環(huán)節(jié)稅負(fù)，開征房產(chǎn)稅或物業(yè)稅，完善資本利得稅等。