為均衡城市化發(fā)展水準和應對房價漲幅過快的勢頭，我國各大中城市近年來普遍加大了保障房建設力度。其落實方式主要有兩種：一種是集中建設，即在一個項目中全部建成保障房；另一種是分散建設，即在部分商品住宅項目中配建一些保障房。集中建設主要靠政府公共財力進行主導，分散建設則主要靠開發(fā)商安排資金落實。這兩種模式運營過程中各有優(yōu)劣，都會出現(xiàn)新問題和新挑戰(zhàn)。
上海目前已經初步確立了廉租房、公共租賃房、經濟適用房（共有產權房）、動遷安置房為架構的“四位一體”保障體系。相關的規(guī)劃目標一旦實現(xiàn)，對于城市社會生活水平的均衡化和上海未來人才儲備能力的涵養(yǎng)，無疑是個很關鍵的支撐要素。但新挑戰(zhàn)也會隨之而來。以大型居住社區(qū)建設為例，所謂“大型居住社區(qū)”，規(guī)劃本意是指用地規(guī)模約5平方公里，集聚人口密度理想值為每平方公里1.5萬，以居住為主要功能、追求生活與就業(yè)適度平衡的城市新社區(qū)。
作為伴隨著加快推進保障房建設而出現(xiàn)的一個新式社會概念，大型居住社區(qū)對傳統(tǒng)與自然意義上的行政和社會管理則構成了新的挑戰(zhàn)。新挑戰(zhàn)主要集中表現(xiàn)在以下幾個方面：
首先，如何加快社區(qū)生活設施配套步伐？很多人為什么不愿意離開中心城區(qū)或傳統(tǒng)社區(qū)？從生活和社會交往的便利性而言，無非是公交、菜場、醫(yī)院、超市、銀行、郵政、幼教等“社區(qū)七要素”的基本配套。調研卻發(fā)現(xiàn)，某居住區(qū)2009年4月開始居民入住，但“社區(qū)七要素”的基本配套設施至今仍沒跟上；附近的軌道交通車站也遲遲未能投入運行，從居住區(qū)到最近的公交站點步行需30分鐘，大大超出了15分鐘的“心理社區(qū)距離”。
其次，如何避免保障性居住資源的閑置？由于交通、就醫(yī)、購物等生活不便的原因，住房空置或出租給外來人員現(xiàn)象就變得較為普遍。如某新建居住區(qū)，辦理入戶手續(xù)的市民有15982戶，但實際入住只有9485戶；另一新建居住區(qū)的出租率則超過了60%。居住社區(qū)“異化”為“出租飛地”的結果是形成了“惡性循環(huán)”的苗子——因為新建居住區(qū)入住率不高，致使公交線路無法盡快開通，銀行、郵政等公共服務網點和一般商業(yè)網點不愿進駐，而部分已經入住居民因倍感生活不便而退出居住點。
第三，如何改變居住人口收入結構的單一性特點？社區(qū)尤其是大型社區(qū)，不僅僅是一個接受配套“輸血”的社會生活圈，更是應該具有自我造血能力的社會經濟圈。如果沒有經濟活力的有效支撐，大型社區(qū)不會出現(xiàn)理想中的繁榮狀態(tài)。而目前，大型社區(qū)的導入人口以低收入者和老年居民為主，其經濟活力受到明顯抑制，甚至已經影響到了物業(yè)管理的正常運轉。如部分新建居住區(qū)因物業(yè)管理費繳納率不高，物業(yè)服務企業(yè)處于虧損狀態(tài)，其服務質量自然難以提高。這也造成了優(yōu)質物業(yè)服務企業(yè)不愿意接手大型居住社區(qū)的現(xiàn)象。
從已有的開發(fā)實踐來看，大型居住社區(qū)的出現(xiàn)還客觀上起著社會人口由中心城區(qū)向郊區(qū)快速導入的作用。然而，人口導入并不等于社區(qū)的自然發(fā)育，“大型居住區(qū)”能否在均衡中心城區(qū)人口密度的同時，健康地成長為“大型居住社區(qū)”，特別是公共家園意識的合理形成，也還是一個需要付出艱辛探索的社會課題。而有的新建居住區(qū)居民由于尚未形成公共家園意識，加上包括物業(yè)管理在內的社會管理機制的缺位，已經出現(xiàn)了違規(guī)搭建、居改非、群租等不良情況，一旦形成規(guī)模又將成為頑癥。
對此，筆者建議采取以下措施加以防范：一、將以信息化為主體的“智慧城市”概念，運用于大型居住社區(qū)的管理機制再造，并從法律規(guī)范上嚴格經濟適用房和公共租賃房等入住居民的基本義務，從源頭上遏制轉租、群租等不良情況的蔓延。二、以區(qū)、鎮(zhèn)或街道等大型居住社區(qū)所在地政府采購的形式，購買一定期限的物業(yè)管理服務對社區(qū)進行配置。這樣一方面能夠有效監(jiān)控和防范社區(qū)發(fā)育過程中滋生的某些弊端，另一方面也對居民群體的物業(yè)服務支付能力進行一定程度的涵養(yǎng)。三、在實有居住人口信息精確化的前提下，就公共服務配套方面盡快推出和完善市、區(qū)兩級的專項規(guī)劃。如學前教育涉及到的幼兒園配置；醫(yī)療網點的延伸以及社區(qū)衛(wèi)生中心服務功能的擴展；公交線路的調整、補充、接駁等借助公共財政展開的領域，當物盡其力、明確職責、適當先行、合理補貼。四、在可以放寬經營標準的領域，如小型菜場、便利超市、文化設施、體育場所等，以微利和便民為原則吸引社會力量和資本介入。這樣既可以培育大型居住社區(qū)的經濟活力，也有助于為居民提供相應的就業(yè)崗位。