房地產(chǎn)問題既是經(jīng)濟發(fā)展問題，也是重要的民生問題。為保障民生，實現(xiàn)“居者有其屋”，近年來，政府加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，調(diào)控手段由貨幣轉(zhuǎn)向行政，實行“限購令”。在政策重拳之下，北京等部分城市的房價仍未出現(xiàn)明顯松動，房價依然堅挺的原因何在？高房價背后是否存在大量泡沫？記者就相關(guān)問題采訪了國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所研究員鄧郁松。
中國經(jīng)濟時報：２００７年以來，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了大幅波動的情況，并對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運行和宏觀經(jīng)濟的健康發(fā)展帶來一定影響。您認為房地產(chǎn)市場波動的主要原因是什么？
鄧郁松：主要有以下幾個因素影響房地產(chǎn)市場。首先是人口總量和結(jié)構(gòu)變化，房地產(chǎn)市場的需求歸根結(jié)底來自于人們的居住需求，因此，人口總量和結(jié)構(gòu)的變化會直接帶來房地產(chǎn)市場需求的波動；其次，金融政策、特別是利率政策調(diào)整對房地產(chǎn)市場的短期波動會產(chǎn)生重要影響。由于購買房地產(chǎn)多需要借助銀行的信貸，因此，金融政策特別是利率政策變化對房地產(chǎn)市場的波動具有重要影響；再次，經(jīng)濟的周期變化對房地產(chǎn)市場的周期波動也有重要影響。這是因為購房人的收入狀況是決定其購買能力的最主要因素。隨著購房人的收入快速增長，其購買力將提高。由于經(jīng)濟增長狀況是決定收入增長情況的最重要因素，因此，經(jīng)濟周期變化會對收入產(chǎn)生較大影響，并進而影響到房地產(chǎn)市場的波動；最后，房地產(chǎn)市場的波動、特別是大幅波動還與供給和需求的非同步性有關(guān)。受生產(chǎn)周期影響，房地產(chǎn)市場的供應能力并不能在需求最旺的時候大量增加，在需求最旺而新增供給量相對有限時，房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)短期的供不應求，這將會造成房價的進一步上漲。而房價上漲通常會刺激供應能力的增加，一旦房價偏離正常的支付水平，房地產(chǎn)市場的需求將會下降，房價和需求走勢將發(fā)生新的變化，而這如果恰逢房地產(chǎn)供給的高峰期，就可能出現(xiàn)短期內(nèi)的供過于求。從各國房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況看，房價的大幅波動通常出現(xiàn)在供求高度不均衡時期，短期內(nèi)的供不應求會造成房價的進一步上漲，而嚴重的供過于求將加大價格下行壓力。
中國經(jīng)濟時報：房地產(chǎn)市場是典型的區(qū)域性市場，由于不同地區(qū)在經(jīng)濟發(fā)展水平、人口增長狀況等方面存在較大差異，不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展情況和未來發(fā)展趨勢也存在較大差異，在您看來，應當如何處理全國市場與區(qū)域市場間的關(guān)系？
鄧郁松：不同省（區(qū)、市）經(jīng)濟發(fā)展水平、城市化率等方面存在較大差異，這意味著不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場在發(fā)展階段上也存在較大差異，這種差異決定了“十二五”時期不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢也有所不同。綜合考慮城市化率、不同區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展所處階段和人口流動等因素，初步判斷，“十二五”時期中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場的新增供應量增速將明顯高于東部發(fā)達地區(qū)，住宅市場的重心將開始由東部、超大城市向中西部、中等城市過渡。認識到房地產(chǎn)市場發(fā)展的區(qū)域差異性，對制定和完善房地產(chǎn)相關(guān)政策至關(guān)重要，要準確判斷全國和不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場形勢，在此基礎(chǔ)上再出臺相關(guān)政策，而不宜簡單根據(jù)部分城市房地產(chǎn)市場形勢的變化直接出臺針對全國的政策。
中國經(jīng)濟時報：去年以來，國家先后出臺了一系列調(diào)控政策，被稱為史上最嚴厲調(diào)控，但從調(diào)控效果看，北京等部分城市房價上漲過快問題并未得到根本解決，最嚴厲調(diào)控依然無解。您認為，北京等部分城市房價明顯偏高的原因是什么？
鄧郁松：在持續(xù)、頻繁的政策調(diào)控之后，北京房價持續(xù)上漲且顯著高于合理水平的狀況，可能表明以往的調(diào)控政策并未完全針對北京等熱點城市房地產(chǎn)市場的特殊性。因此，有必要再次全面審視北京高房價的成因，并在此基礎(chǔ)上進一步完善相關(guān)政策，切實解決北京等部分城市房價偏高的問題。北京等部分城市的高房價主要是三方面因素作用的結(jié)果。第一，供給不足是北京等部分熱點城市高房價的主因；第二，投資投機性購房比例過高進一步推高了北京房價；第三，總體寬松的金融政策、特別是低利率政策為部分城市的高房價提供了支撐。２００８年年底，為應對國際金融危機的沖擊，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，銀行貸款利率大幅下調(diào)，并對購房貸款實行七折優(yōu)惠利率，七折后的優(yōu)惠利率處于住房制度改革以來的最低水平，這一低利率一直持續(xù)到２０１０年１０月。低利率政策意味著購房人短期內(nèi)的支付能力顯著提高，這也是為什么２０１０年調(diào)控政策頻出，但房價并未出現(xiàn)實質(zhì)性回落的根源所在。
中國經(jīng)濟時報：如何解決北京等部分城市的高房價問題？
鄧郁松：既然已經(jīng)找到了北京等部分城市房價過高的原因，具體操作就應從上述三方面著手。一是要加大普通商品住宅供應量。要真正解決北京等部分城市的高房價問題，必須進一步增加住宅供應量。而要增加商品住宅的供應量，首先必須增加住宅用地的供應量，同時要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)進程進行嚴格監(jiān)管，嚴厲打擊囤地行為；二是進一步完善需求方面的調(diào)控政策，使住房市場真正成為服務于自住型需求的市場。從需求層面看，建議在對目前北京等城市出臺的政策進行總體評估的基礎(chǔ)上，將鼓勵自住型需求（包括首次置業(yè)和改善型需求）、抑制投資投機性需求的調(diào)控政策進一步完善，并使之成為穩(wěn)定的長期性政策，使住房市場真正成為服務于自住型需求的市場；三是宜實行中性的住房金融政策。從國內(nèi)外房地產(chǎn)市場波動的歷程看，金融政策、特別是利率政策的調(diào)整是造成房地產(chǎn)市場需求波動、進而造成房價波動的最主要原因。建議借鑒德國在住房金融政策方面的做法，可考慮實行較高的首付和長期穩(wěn)定的貸款利率。只有實行穩(wěn)定的、中性的住房金融政策，房地產(chǎn)市場才具備長期持續(xù)健康發(fā)展的政策基礎(chǔ)。
中國經(jīng)濟時報：２００３年以來，我國部分城市開始出現(xiàn)房價上漲過快問題，特別是２００４年、２００７年、２００９年全國房價漲幅較為明顯，２０１０年部分城市房價上漲幅度仍然較大。房價的大幅上漲是否意味著已出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫？泡沫是全局性的還是局部的？
鄧郁松：雖然從房價收入比等指標衡量，中國的房地產(chǎn)市場總體仍處于正常發(fā)展區(qū)間，尚不存在全局性的房地產(chǎn)泡沫問題，但必須看到，房地產(chǎn)市場是典型的區(qū)域性市場，不同城市的房地產(chǎn)市場存在較大差異。用同樣的指標來衡量北京、上海等城市，可以發(fā)現(xiàn)北京等部分城市的房價收入比已明顯偏離歷史均值水平，可以認為目前北京等部分城市的房地產(chǎn)市場存在泡沫成分。
基于此種情況，我建議全國宜實行穩(wěn)定的、中性的住房政策組合，為房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展提供穩(wěn)定的政策環(huán)境；而對北京等房價明顯偏高的部分城市，建議采取“增供給、重自住、抑投機”的政策組合。